Schimmel in der Wohnung: Wer trägt die Beweislast?

Der Fall: Streit um Schimmel führt zur Kündigung

In einer Altbauwohnung in Hessen trat während der Mietzeit Schimmelbefall auf. Die Mieter minderten daraufhin die Miete, woraufhin die Vermieterin wegen Zahlungsverzugs kündigte und auf Räumung sowie Zahlung der Anwaltskosten klagte. Die Mieter argumentierten, der Schimmel sei auf bauliche Mängel zurückzuführen. Die Vermieterin hingegen machte geltend, die Mieter hätten nicht ausreichend gelüftet und geheizt.

Das Amtsgericht Friedberg gab der Klage zunächst statt. Die Mieter legten Berufung ein, die das Landgericht Gießen zurückwies. Die Kosten des Verfahrens mussten die Mieter tragen.

Die rechtlichen Grundlagen zur Beweislastverteilung

Das Gericht stellte zunächst klar: Tritt Schimmel während der Mietzeit auf, liegt grundsätzlich ein Mangel der Mietsache vor. Dies gilt unabhängig von der Ursache, da die Schimmelbildung nicht vertraglich vorausgesetzt ist. Allerdings haftet der Vermieter nur dann, wenn der Schimmel nicht vom Mieter selbst verschuldet wurde.

Bei der Frage nach der Ursache gelten klare Regeln für die Beweislastverteilung. Der Vermieter muss zunächst alle Ursachen ausschließen, die aus seinem Verantwortungsbereich stammen könnten. Gelingt ihm dieser Beweis, muss umgekehrt der Mieter nachweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich herrühren.

Was muss der Vermieter konkret beweisen?

Für den Vermieter bedeutet dies: Er muss belegen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und der Zustand von Fenstern, Türen sowie der Heizung keinen negativen Einfluss auf die Kondensatbildung ausübt. Grundsätzlich genügt es dabei nachzuweisen, dass das Gebäude dem technischen Standard zum Zeitpunkt seiner Errichtung entspricht und keine baulichen Mängel vorliegen.

Diese Beweisanforderungen verschärfen sich jedoch, wenn bauliche Gegebenheiten festgestellt werden, die Schimmelbildung begünstigen können. Hierzu zählen beispielsweise Wärmebrücken, bestimmte Fensterarten oder andere strukturelle Besonderheiten. In solchen Fällen muss der Vermieter zusätzlich nachweisen, dass bei Einhaltung eines zumutbaren Heiz- und Lüftungsverhaltens trotz dieser Gegebenheiten kein Schimmel entstehen würde.

Die Situation im konkreten Fall

Im vorliegenden Fall beauftragte das Gericht einen Sachverständigen, der durch Langzeitmessungen das tatsächliche Lüftungsverhalten der Mieter dokumentierte. Das Ergebnis war eindeutig: Während anfangs noch einige Lüftungsvorgänge im Wohnzimmer erfolgten, fanden in den darauffolgenden Wochen nur noch zwei Lüftungsvorgänge pro Woche statt, zeitweise sogar überhaupt keine mehr. Im Flur wurde über einen Monat lang gar nicht nachhaltig gelüftet.

Der Sachverständige stellte fest, dass die Wohnung trotz ungünstiger baulicher Rahmenbedingungen schimmelfrei hätte gehalten werden können. Zu diesen ungünstigen Bedingungen gehörten ein eingebauter Heizkörper im Badezimmer, hohe Altbauwände mit geringerem Wärmeschutz, das Fehlen einer Heizung im Flur, Glasbausteine sowie möglicherweise eine schlechtere Beheizbarkeit einzelner Räume.

Die Mieter wandten ein, dass eine ausreichende Beheizung des Wohnzimmers gar nicht möglich gewesen sei. Der Sachverständige konnte jedoch überzeugend darlegen, dass selbst bei einer maximalen Raumtemperatur von nur neunzehn Grad Celsius durch zwei- bis dreimalige tägliche Stoßlüftung eine Schimmelbildung hätte vermieden werden können.

Welches Lüftungsverhalten ist zumutbar?

Eine zentrale Frage des Verfahrens war, welches Heiz- und Lüftungsverhalten von Mietern überhaupt verlangt werden kann. Das Gericht orientierte sich dabei an der etablierten Rechtsprechung und stellte fest: Zwei- bis dreimalige tägliche Stoßlüftung stellt ein zumutbares Lüftungsverhalten dar.

Diese Anforderung gilt selbst dann, wenn die baulichen Gegebenheiten nicht optimal sind. Mieter müssen ihr Verhalten in zumutbarem Umfang auf den Zustand der Mietsache abstellen und durch ausreichendes Heizen und Lüften dafür sorgen, Schimmelbildung zu vermeiden.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Vermieter bedeutet dieses Urteil: Sie müssen zunächst beweisen, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung entspricht. Sind schimmelförderliche bauliche Gegebenheiten vorhanden, müssen sie zusätzlich nachweisen, dass bei zumutbarem Lüftungs- und Heizverhalten kein Schimmel entstehen würde. Hierfür können Sachverständigengutachten und Langzeitmessungen erforderlich sein.

Für Mieter gilt: Ein unzureichendes Lüftungsverhalten kann zum Verlust von Minderungsrechten führen und sogar eine fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn dadurch Mietrückstände entstehen. Zwei- bis dreimal tägliches Stoßlüften ist in jedem Fall zumutbar und sollte konsequent durchgeführt werden, selbst wenn die baulichen Bedingungen nicht ideal sind. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, trägt das Risiko für entstehende Schimmelschäden und haftet unter Umständen für die Folgekosten.

Das Urteil verdeutlicht, dass beide Seiten ihrer Verantwortung gerecht werden müssen: Vermieter durch die Bereitstellung einer mangelfreien Wohnung, Mieter durch ein angemessenes Nutzungsverhalten.

Kernaussagen zur Beweislast bei Schimmel in Mietwohnungen:

• Vermieter muss zunächst alle Ursachen aus seinem Verantwortungsbereich ausschließen 
• Grundsätzlich genügt Nachweis, dass Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung entspricht
• Bei schimmelbegünstigenden baulichen Gegebenheiten (Wärmebrücken, Fenster etc.) muss Vermieter zusätzlich beweisen, dass bei zumutbarem Heiz- und Lüftungsverhalten kein Schimmel auftritt
• Erst dann muss Mieter nachweisen, dass Schäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen
• Zwei- bis dreimalige tägliche Stoßlüftung gilt als zumutbares Lüftungsverhalten
• Unzureichendes Lüften schließt Minderungsrecht aus und kann fristlose Kündigung rechtfertigen

Quelle: Landgericht Gießen, Urteil vom 06.06.2025, Aktenzeichen 1 S 171/23, veröffentlicht in ZMR 2025, 783