Eigenbedarfskündigung im Untermietverhältnis: Möglich – aber mit höheren Hürden

Ein Zimmer im Künstlerviertel – und ein Streit ums Untermietverhältnis

Die Ausgangssituation klingt alltäglich: Eine Mieterin bewohnt mit ihrer Familie eine großzügige Wohnung in Berlin-Steglitz. Daneben hat sie eine zweite, kleinere Wohnung angemietet – rund 50 Quadratmeter – und diese vollständig an einen Untermieter weitergegeben. Als ihr 18-jähriges Kind flügge wird und eine Ausbildung zum Bühnenplastiker beginnt, soll der Untermieter weichen. Die Mieterin spricht eine Eigenbedarfskündigung aus.

Ihre Begründung: Das Kind benötige die Wohnung dringend. Sie liege mitten im internationalen Künstlerviertel – ideal für die berufliche Entwicklung. Außerdem fühle sich das Kind dort wegen der offenen, internationalen Atmosphäre des Viertels sicherer als in dem bürgerlichen Steglitz. Die Mieterin übermittelt dem Untermieter bereits vor der Kündigung mehrere alternative Wohnungsangebote. Kurz vor dem Gerichtstermin erteilt die Hauptvermieterin nachträglich die Erlaubnis zur Untervermietung an das Kind.

Der Untermieter zieht trotzdem nicht aus – und das Amtsgericht Berlin-Mitte gibt ihm recht.

Grundsatz: Eigenbedarfskündigung ist auch im Untermietverhältnis möglich

Bevor es zur eigentlichen Streitfrage kommt, stellt das Gericht zunächst etwas Grundlegendes klar: Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht auf Eigentümer beschränkt. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB spricht vom „Vermieter" – und das ist im Untermietverhältnis der Hauptmieter, nicht der Eigentümer der Wohnung. Auch ein Untervermieter kann also kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt.

Für eine wirksame Kündigung braucht es dabei keine Notlage. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt ein ernsthafter Nutzungswunsch, der auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht. Ob die Bedarfsperson auf die Wohnung angewiesen ist, spielt keine Rolle. Berufliche Gründe, der Wunsch nach einem bestimmten Wohnumfeld oder der Auszug aus dem elterlichen Haushalt können ausreichen – vorausgesetzt, der Wille zur tatsächlichen Nutzung ist ernsthaft.

Kein Eigenbedarf liegt hingegen vor, wenn der Wohnbedarf der Bedarfsperson bereits durch eine andere Wohnung des Vermieters ohne nennenswerte Abstriche gedeckt werden kann.

Genau hier liegt der Knackpunkt des Berliner Falls.

Warum das Gericht die Kündigung trotzdem ablehnte

Das AG Berlin-Mitte verneinte den Eigenbedarf – und zwar aus einem besonderen Grund, der das Untermietverhältnis von einer regulären Vermietung unterscheidet.

Im Normalfall trifft das starke Eigentumsrecht des Vermieters auf das Besitzrecht des Mieters. Das Besitzrecht gilt zwar nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ebenfalls als eigentumsähnliches Recht. Aber das Eigentumsrecht des Eigentümers wiegt in der Abwägung schwerer. Anders im Untermietverhältnis: Hier stehen sich zwei Besitzrechte gegenüber – das der Mieterin an der untervermieteten Wohnung und das des Untermieters. Aus Sicht des Gerichts sind diese Positionen rechtlich gleichrangig. Das erhöht die Anforderungen an das Nutzungsinteresse der kündigenden Seite.

Das Kind der Mieterin wohnt aktuell in einer mehr als 100 Quadratmeter großen Wohnung. Von beengten Verhältnissen kann keine Rede sein. Der Wunsch, in ein bestimmtes Szeneviertel zu ziehen, um sich dort beruflich und persönlich zu entfalten, ist zwar verständlich – reicht aber nach Ansicht des Gerichts nicht aus, um das Bestandsinteresse des Untermieters zu überwiegen.

Ein Urteil mit Fragezeichen

Dieses Ergebnis ist nicht unumstritten. Fachkommentatoren kritisieren die Begründung des Gerichts in einem wesentlichen Punkt: Die bloße Tatsache, dass die Vermieterin nicht Eigentümerin ist, darf bei der Interessenabwägung nicht automatisch zu ihren Lasten gehen. Das Mietrecht kennt den Begriff des Eigentums gar nicht – entscheidend ist allein die formelle Vermieterstellung. Und die hat die Mieterin gegenüber dem Untermieter zweifelsfrei inne.

Das Bundesverfassungsgericht hat überdies bereits vor Jahrzehnten klargestellt, dass das Besitzrecht des Mieters denselben verfassungsrechtlichen Schutz genießt wie Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 GG. Warum der mittelbare Besitz der Untervermieterin verfassungsrechtlich geringer zu bewerten sein soll als das Besitzrecht des Untermieters, leuchtet dogmatisch nicht ein.

Das Urteil des AG Berlin-Mitte ist daher als Einzelfallentscheidung einzuordnen. Es bindet keine anderen Gerichte und spiegelt nicht zwingend die herrschende Rechtslage wider. Wer sich in einer ähnlichen Situation befindet, sollte nicht vorschnell davon ausgehen, dass eine Eigenbedarfskündigung im Untermietverhältnis grundsätzlich zum Scheitern verurteilt ist.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Untermieter sollten Sie wissen: Auch Ihr Untervermieter kann wegen Eigenbedarfs kündigen – das ist rechtlich möglich und kein Ausnahmefall. Erhalten Sie eine solche Kündigung, prüfen Sie zunächst, ob die Begründung konkret und nachvollziehbar ist. Vage oder allgemeine Aussagen wie „mein Kind möchte dort wohnen" reichen allein nicht aus – die Gründe müssen ernsthaft und plausibel sein. Außerdem steht Ihnen ein Widerspruchsrecht zu, wenn der Auszug für Sie eine besondere Härte bedeutet, etwa weil Sie keine zumutbare Ersatzwohnung finden. Diesen Widerspruch müssen Sie spätestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin schriftlich beim Untervermieter einreichen.

Als Untervermieter sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung sorgfältig begründen. Benennen Sie die Bedarfsperson konkret – also zum Beispiel Ihr Kind oder Ihren Elternteil – und legen Sie im Kündigungsschreiben ausführlich dar, warum diese Person die Wohnung benötigt. Berufliche Entwicklungsgründe, die Notwendigkeit eines eigenen Haushalts oder gesundheitliche Aspekte können vernünftige und nachvollziehbare Gründe sein. Entscheidend ist dabei: Der Wohnbedarf der Bedarfsperson darf nicht bereits anderweitig – etwa durch ausreichend großen gemeinsamen Wohnraum – gedeckt sein. Haben Sie keine Hemmungen, anwaltliche Unterstützung bei der Formulierung zu suchen. Denn nur die im Kündigungsschreiben genannten Gründe zählen später vor Gericht.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine Eigenbedarfskündigung ist auch im Mieter-Untermieter-Verhältnis grundsätzlich möglich; Eigentümerstellung ist nicht erforderlich.
• Der Untervermieter muss einen ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Nutzungswunsch darlegen – eine Notlage ist nicht erforderlich.
• Kein Eigenbedarf besteht, wenn der Wohnbedarf der Bedarfsperson bereits ohne wesentliche Abstriche anderweitig gedeckt ist.
• Im Untermietverhältnis stehen sich zwei gleichrangige Besitzrechte gegenüber – das kann höhere Anforderungen an das Nutzungsinteresse bedeuten, ist aber rechtlich nicht abschließend geklärt.
• Das Berliner Urteil ist eine Einzelfallentscheidung mit umstrittener Begründung und keine gefestigte Rechtsprechungslinie.

Quelle: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.1.2026, Az. 122 C 36/25