Darf eine eGbR wegen Eigenbedarf eines Gesellschafters kündigen?

Ehepaar gründet GbR, kauft Immobilie – und trennt sich

Der Fall klingt alltäglich, hat aber juristisch Sprengkraft. Ein Ehepaar erwarb 2023 über eine gemeinsame GbR ein Mehrfamilienhaus. Die Gesellschaft wurde Anfang 2024 als eGbR – also als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts – ins Gesellschaftsregister eingetragen. In dem Haus wohnte seit 1989 ein Mieter mit seiner Ehefrau in einer rund 100 Quadratmeter großen Wohnung.

Dann kam es zur Krise: Anfang 2024 zerbrach die Ehe des Gesellschafter-Ehepaares. Die Frau warf ihrem Mann vor, die Familie zu vernachlässigen. Gemeinsam beschlossen sie, dass der Ehemann ausziehen und die vermietete Wohnung beziehen solle. Im Mai 2024 sprach die eGbR daraufhin die Eigenbedarfskündigung aus.

Was macht die Rechtslage so kompliziert?

Der Mieter wehrte sich – und das Amtsgericht Witten gab ihm zunächst recht. Die Begründung: Eine eGbR sei eine eigenständige Gesellschaft, die selbst nicht „wohnen" könne. Sie habe weder Eigenbedarf noch Familienangehörige. Deshalb greife § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht.

Hintergrund ist das Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG), das zum 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist. Es hat die GbR grundlegend reformiert. Vor dem MoPeG war die GbR nur „teilrechtsfähig". Der Bundesgerichtshof hatte deshalb eine Brücke gebaut: In analoger Anwendung des Eigenbedarfsparagrafen durfte eine vermietende GbR den Eigenbedarf eines Gesellschafters geltend machen. Die GbR sei schließlich mit einer Miteigentümergemeinschaft vergleichbar.

Seit dem MoPeG ist die GbR jedoch „vollrechtsfähig". Sie kann sich ins Gesellschaftsregister eintragen lassen, eigenes Vermögen halten und tritt eigenständig im Rechtsverkehr auf. Die entscheidende Streitfrage lautet: Hat der Gesetzgeber mit dieser Aufwertung unbeabsichtigt das Recht auf Eigenbedarfskündigung für GbR-Gesellschafter abgeschafft?

Zwei Lager – eine ungeklärte Rechtsfrage

In der juristischen Fachliteratur stehen sich zwei Positionen gegenüber.

Die eine Seite argumentiert: Die eGbR sei jetzt den Personenhandelsgesellschaften gleichgestellt. Eine OHG oder GmbH dürfe keinen Eigenbedarf geltend machen – für die eGbR müsse dasselbe gelten. Wer die Vorteile der Gesellschaftsform nutze, etwa die steuerlich günstige Übertragung von Anteilen ohne Grunderwerbsteuer, könne nicht gleichzeitig die Privilegien einer Miteigentümergemeinschaft beanspruchen.

Die andere Seite hält dagegen: Das MoPeG habe lediglich die ohnehin bestehende Rechtsprechung ins Gesetz übernommen. An der engen persönlichen Verbundenheit der Gesellschafter in einer kleinen Familien-GbR habe sich nichts geändert. Entscheidend sei nicht die Rechtsform, sondern Zweck und Struktur der konkreten Gesellschaft.

So entschied das Landgericht Bochum

Das Landgericht Bochum schloss sich in der Berufung der zweiten Auffassung an. Die Kammer stellte klar: Es liegt weiterhin eine planwidrige Regelungslücke vor. Der Gesetzgeber habe beim MoPeG schlicht nicht an die mietrechtlichen Folgen gedacht. In den Gesetzgebungsmaterialien finde sich kein Hinweis darauf, dass die Eigenbedarfskündigung eingeschränkt werden sollte.

Auch die Annäherung der eGbR an die OHG überzeuge nicht als Gegenargument. Schon vor dem MoPeG sei die Rechtsfähigkeit der Außen-GbR anerkannt gewesen. Das Gesellschaftsvermögen sei auch zuvor praktisch verselbstständigt gewesen. Was das MoPeG tatsächlich gebracht habe, sei vor allem Transparenz – etwa durch die Eintragung ins Gesellschaftsregister. Für den Mieter werde es dadurch sogar einfacher, das Risiko einer Eigenbedarfskündigung einzuschätzen, weil Gesellschafterwechsel jetzt im Register vermerkt werden.

Entscheidend für die Analogie ist nicht die Rechtsform, sondern die persönliche Verbundenheit der Gesellschafter untereinander.

Trennung als nachvollziehbarer Eigenbedarfsgrund

Neben der gesellschaftsrechtlichen Grundsatzfrage musste das Gericht prüfen, ob die Trennung der Eheleute einen ernsthaften Eigenbedarfsgrund darstellt. Dafür hörte die Kammer beide Gesellschafter einzeln und in Abwesenheit des jeweils anderen an.

Die Ehefrau schilderte, ihr Mann habe die Familie vernachlässigt. Er arbeite viel, treffe sich mit Kollegen und überlasse ihr die drei Kinder. Sie habe ihr Büro im gemeinsamen Haus und könne daher nicht selbst ausziehen. Ihr Mann schlafe derzeit im Wohnzimmer im Erdgeschoss und esse überwiegend auswärts. Eine Annäherung habe es nicht mehr gegeben.

Der Ehemann bestätigte diese Darstellung – sichtlich bewegt. Das Gericht bewertete die Aussagen als glaubhaft und widerspruchsfrei. Der Eigenbedarfswunsch werde ernsthaft verfolgt und sei auf vernünftige Gründe gestützt.

Kein Härtefall – der Mieter widersprach sich selbst

Der Beklagte berief sich auf gesundheitliche Beeinträchtigungen als Härtegrund nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Doch das Gericht wies diesen Einwand zurück – und zwar maßgeblich wegen des eigenen Vortrags des Mieters. Denn der Beklagte hatte schriftsätzlich erklärt, dass er und seine Ehefrau planten, in drei Jahren nach Eintritt seiner Frau in den Ruhestand das Ruhrgebiet zu verlassen und die Wohnung freiwillig aufzugeben. Diesen Vortrag bestätigte er nochmals in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer.

Damit entkräftete der Mieter seinen eigenen Härteeinwand. Wer freiwillig in absehbarer Zeit umziehen will, kann schlecht gleichzeitig behaupten, ein erzwungener Wohnungswechsel gefährde seine Gesundheit. Drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren durch den Umzug wurden gerade nicht geltend gemacht.

Das Gericht betonte den Grundsatz: Nur solche Nachteile kommen als Härtegründe in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben. Eine bloße Lebensplanung, noch einige Jahre bleiben zu wollen, reicht dafür nicht aus. Für Sie als Mieter heißt das: Achten Sie bei einem Härteeinwand auf die Widerspruchsfreiheit Ihres Vortrags. Wer an einer Stelle seine Umzugsbereitschaft signalisiert, kann an anderer Stelle kaum mit Umzugsunfähigkeit argumentieren.

Trotz Räumungsurteil: Großzügige Frist für den Mieter

Auch wenn das Gericht die Kündigung für wirksam erklärte, ließ es den Mieter nicht von heute auf morgen im Regen stehen. Nach § 721 Abs. 1 ZPO gewährte die Kammer eine Räumungsfrist bis zum 28. Februar 2026. Dabei berücksichtigte das Gericht zugunsten des Mieters ausdrücklich sein Alter, seinen Gesundheitszustand und die lange Mietdauer von über 35 Jahren.

Auf der Gegenseite stellte das Gericht den dringenden Eigenbedarf der Klägerin in die Waagschale. Die Kammer betonte, dass es bei der Bemessung der Räumungsfrist keinen Automatismus gibt. Es komme immer auf die Umstände des Einzelfalls an. Das Ergebnis zeigt: Selbst bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung steht Mietern ein zeitlicher Puffer zu, um sich eine neue Bleibe zu suchen – gerade bei langer Wohndauer.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil ist die erste veröffentlichte Berufungsentscheidung zur Eigenbedarfskündigung einer eGbR nach Inkrafttreten des MoPeG. Endgültig geklärt ist die Rechtsfrage damit aber nicht. Das LG Bochum hat ausdrücklich die Revision zum BGH zugelassen. Die höchstrichterliche Entscheidung steht noch aus.

Als Mieter einer eGbR sollten Sie wissen: Noch ist es möglich, dass der BGH anders entscheidet als das Landgericht Bochum. Erhalten Sie eine Eigenbedarfskündigung von einer eGbR, lassen Sie diese unbedingt anwaltlich prüfen. Achten Sie darauf, ob der geltend gemachte Bedarf konkret und nachvollziehbar begründet ist. Prüfen Sie auch, ob Ihnen ein Widerspruchsrecht wegen besonderer Härte zusteht – etwa bei schwerer Krankheit oder hohem Alter. Ein pauschaler Verweis auf lange Mietdauer oder die Unannehmlichkeit eines Umzugs reicht nach der Rechtsprechung nicht.

Als Vermieter mit einer eGbR haben Sie durch dieses Urteil Rückenwind. Allerdings bleibt ein Restrisiko, bis der BGH die Frage abschließend klärt. Achten Sie darauf, dass Ihr Kündigungsschreiben den Eigenbedarfsgrund konkret benennt: Welcher Gesellschafter benötigt die Wohnung, und aus welchem Grund? Allgemeine Floskeln reichen nicht. Besondere Sorgfalt verdient die korrekte Bezeichnung Ihrer Gesellschaft. Im vorliegenden Fall war in der beigefügten Vollmacht noch die alte Bezeichnung der GbR ohne den Zusatz „eGbR" eingetragen, obwohl die Gesellschaft bereits im Gesellschaftsregister stand. Das Gericht sah darin zwar einen Verstoß gegen § 707a Abs. 2 BGB – die Pflicht zur Führung des Namenszusatzes –, hielt die Kündigung aber dennoch für wirksam. Der Grund: Für den Mieter war trotzdem erkennbar, dass seine Vermieterin die Kündigung erklärt hatte, weil beide Gesellschafter die Vollmacht unterzeichnet hatten und die Identität der Gesellschaft nicht in Zweifel stand. Verlassen Sie sich aber nicht auf diese Nachsicht. Verwenden Sie in sämtlichen Dokumenten den korrekten Namenszusatz „eGbR", um unnötige Angriffsfläche zu vermeiden.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine vermietende eGbR kann sich auch nach Inkrafttreten des MoPeG in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters berufen, wenn eine enge persönliche Verbundenheit der Gesellschafter besteht.
• Die Trennung von Eheleuten, die gemeinsam eine Vermieter-GbR bilden, kann einen nachvollziehbaren und ernsthaften Eigenbedarfsgrund darstellen.
• Verwendet eine bereits eingetragene eGbR in der Vollmacht zur Kündigung noch die alte Bezeichnung ohne den Zusatz „eGbR", verstößt sie zwar gegen § 707a Abs. 2 BGB. Die Kündigung bleibt aber wirksam, wenn für den Mieter erkennbar bleibt, dass seine Vermieterin handelt.
• Auch bei berechtigter Eigenbedarfskündigung kann das Gericht eine angemessene Räumungsfrist gewähren und dabei Alter, Gesundheitszustand und Mietdauer des Mieters berücksichtigen.
• Die Rechtsfrage zur Eigenbedarfskündigung einer eGbR ist höchstrichterlich ungeklärt – die Revision zum BGH wurde zugelassen.

Quelle: LG Bochum, Urteil vom 12.09.2025, Az. 10 S 41/25