Betriebspflicht im Gewerbemietvertrag: Unklare Mietdauer macht die Festlaufzeit wertlos

Ein Restaurant im Kulturzentrum und der Streit um die Öffnungszeiten

Die Betreiberin eines Kulturzentrums hatte ein Restaurant mit Küche, Nebenräumen und Wintergarten an eine Gastronomin untervermietet. Der Vertrag sollte zunächst drei Jahre laufen und sich um zwei Jahre verlängern, wenn keine Seite ein Jahr vorher kündigt. In einer Nebenabrede verpflichtete sich die Mieterin zu festen Öffnungszeiten: mittwochs bis sonntags vom späten Vormittag bis zum Abend, montags und dienstags war Ruhetag. Abweichungen sollten nur nach Rücksprache mit der Vermieterin möglich sein.

Der Hintergrund liegt auf der Hand. Das Kulturzentrum vermietet Räume für Hochzeiten, Feiern und Veranstaltungen. Ein verlässlich geöffnetes Restaurant gehört dort zum Konzept.

Genau daran haperte es. Das Lokal öffnete häufig später oder blieb an einzelnen Tagen ganz zu. Die Vermieterin sprach drei Abmahnungen aus, also förmliche Rügen mit der Androhung einer Kündigung. Die Gastronomin beanstandete ihrerseits zahlreiche Mängel, unter anderem an den Brandschutztüren, an der Elektroinstallation in der Küche und am undichten Wintergarten. Sie stellte die Mietzahlungen ein, berief sich auf eine Minderung und rechnete mit eigenen Schadensersatzforderungen in sechsstelliger Höhe auf. Nachdem ihr Privatgutachter vor Gefahren für Personal und Gäste gewarnt hatte, schloss sie das Restaurant vollständig.

Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos und wiederholte die Kündigung später zweimal. Das Landgericht gab der Räumungsklage statt.

Durfte die Mieterin das Lokal wegen der Mängel schließen?

Die Vermieterin stützte sich auf drei Gründe: den Zahlungsrückstand von mehreren Monatsmieten, die missachteten Öffnungszeiten und Aushänge der Mieterin, in denen diese öffentlich vor Gefahren im Gebäude warnte. Die gerügten Mängel seien bei gemeinsamen Begehungen behoben worden. Einen Grund für die Schließung habe es deshalb nicht mehr gegeben.

Die Gastronomin sah das anders. Ein Weiterbetrieb sei ihr wegen der Gefahren nicht zumutbar gewesen. Die Brandschutztür habe lediglich eine neue Prüfplakette erhalten, die fehlenden Dichtungen seien geblieben. Im Wintergarten sammle sich weiterhin Wasser auf dem Boden, die Sicherheitsbeleuchtung funktioniere nicht. Dazu legte sie Stellungnahmen mehrerer Gutachter und der Berufsgenossenschaft vor. Das Landgericht habe über all das entschieden, ohne Beweis zu erheben.

Betriebspflicht wirksam – aber nicht um jeden Preis

Das Oberlandesgericht bestätigte zunächst: Eine Betriebspflicht ist im Gewerbemietvertrag zulässig. Gemeint ist die Pflicht des Mieters, die Räume zu festgelegten Zeiten für das Publikum zu öffnen und tatsächlich zu betreiben. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, dass sein Objekt nicht leer steht. Wer die Betriebspflicht schuldhaft verletzt, riskiert eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Das Gericht begründete dies so:

„[…] weil der fortgesetzte vertragswidrige Nichtgebrauch einer Mietsache dem vertragswidrigen Gebrauch gleichsteht.“

Die Richter zogen allerdings eine Grenze. Vieles spreche dafür, eine solche Abrede ergänzend auszulegen (§§ 133, 157 BGB): Die Betriebspflicht entfällt, soweit erhebliche Mängel einem gefahrlosen Betrieb entgegenstehen. Dasselbe gilt für Mängel, die wichtige Teile der Mietsache unbenutzbar machen und die Wirtschaftlichkeit spürbar treffen. In einem solchen Fall fehlt es am Verschulden des Mieters. Jedenfalls überwiegt dann das Interesse des Vermieters an der Kündigung nicht. Abschließend entscheiden musste das Gericht diese Frage nicht.

Dem Landgericht warf der Senat handfeste Fehler vor. Es hatte die Mängel als beseitigt behandelt, obwohl die Mieterin das mit konkreten Angaben und Beweisangeboten bestritten hatte. Den Nachtrag des Gutachters zur Brandschutztür hatte es sogar ins Gegenteil verkehrt. Damit war der Anspruch der Mieterin auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG verletzt. Die Kernaussage: Sind Mängel streitig, darf ein Gericht eine Kündigung wegen verletzter Betriebspflicht nicht ohne Beweisaufnahme bestätigen.

Warum die Gastronomin trotzdem räumen muss

Geholfen hat das der Mieterin nicht. Ihre Berufung blieb ohne Erfolg, weil der Vertrag an einem Schriftformmangel litt. Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr muss nach § 550 BGB schriftlich geschlossen sein. Die Vorschrift gilt über § 578 BGB auch für Geschäftsräume. Alle wesentlichen Vertragspunkte müssen sich aus der unterschriebenen Urkunde ergeben (§ 126 BGB). Dazu gehören erstens die Parteien, zweitens der Mietgegenstand, drittens die Miete und viertens die Mietdauer.

An der Mietdauer scheiterte es. Der Vertrag nannte ein festes Anfangsdatum. Im nächsten Satz machte er den Beginn des Mietzeitraums aber von Instandsetzungsarbeiten abhängig. Welcher Stand der Arbeiten maßgeblich sein sollte, blieb offen. Damit ließ sich weder der Beginn noch das Ende der drei Jahre sicher bestimmen. Bezeichnend: In der Verhandlung gingen selbst die Anwälte beider Seiten von unterschiedlichen Laufzeiten aus.

Die Folge ist einschneidend. Der Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann ordentlich gekündigt werden. Für Geschäftsräume bestimmt § 580a Abs. 2 BGB die Frist: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zugehen und wirkt zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.

Eine ordentliche Kündigung hatte die Vermieterin allerdings nie ausdrücklich erklärt. Hier half die Umdeutung nach § 140 BGB. Eine möglicherweise unwirksame fristlose Kündigung gilt als ordentliche Kündigung, wenn der Empfänger zweifelsfrei erkennen kann, dass der Vertrag in jedem Fall enden soll. Nach mehreren Abmahnungen und einer auf verschiedene Gründe gestützten Kündigung war das für die Mieterin eindeutig. Das Mietverhältnis endete damit zum Jahresende 2025. Die Vermieterin kann die Räume nach § 546 Abs. 1 BGB herausverlangen. Ob die fristlosen Kündigungen berechtigt waren, spielte keine Rolle mehr.

Dass die Mieterin die Räume während des Verfahrens unter dem Druck der Zwangsvollstreckung bereits verloren hatte, änderte nichts. Eine Räumung aus einem nur vorläufig vollstreckbaren Urteil erfüllt den Rückgabeanspruch nicht endgültig (§ 362 BGB).

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Sind Sie Gewerbemieter, sollten Sie eine Betriebspflicht ernst nehmen. Ändern Sie Öffnungszeiten nie eigenmächtig, sondern stimmen Sie sich mit dem Vermieter ab und halten Sie das Ergebnis fest. Wollen Sie wegen Mängeln schließen, brauchen Sie belastbare Belege. Zeigen Sie jeden Mangel konkret an und dokumentieren Sie, was nach einer Reparatur noch fehlt. Stellungnahmen von Sachverständigen oder der Berufsgenossenschaft waren im entschiedenen Fall die entscheidende Stütze. Kleinere Mängel reichen nicht: Es muss um Gefahren für Personal und Gäste oder um den Ausfall wichtiger Flächen gehen.

Prüfen Sie außerdem Ihre Laufzeitklausel. Eine Festlaufzeit schützt Sie nur, wenn Beginn und Ende eindeutig aus dem Vertrag hervorgehen. Hängt der Mietbeginn von Umbauten oder der Übergabe ab, halten Sie das tatsächliche Datum in einem unterschriebenen Nachtrag fest. Sonst sitzt am Ende der Vertragspartner am längeren Hebel, der sich vorzeitig lösen will.

Als Vermieter sollten Sie eine fristlose Kündigung immer mit dem Zusatz versehen, dass sie hilfsweise als ordentliche Kündigung gilt. Auf eine Umdeutung durch das Gericht können Sie sich nicht in jedem Fall verlassen. Bedenken Sie zugleich: Die unklare Laufzeit wirkt in beide Richtungen. Auch Ihr Mieter kann einen solchen Vertrag vorzeitig ordentlich kündigen.

Für neuere Verträge kommt eine Gesetzesänderung hinzu. Seit 2025 genügt bei Gewerbemietverträgen die Textform nach § 126b BGB, etwa eine E-Mail oder ein PDF ohne Unterschrift. Für ältere Verträge galt eine Übergangsfrist bis Anfang 2026. Das Gericht wandte hier noch die Schriftform an. Das Urteil lässt offen, wie der Fall nach neuem Recht zu beurteilen wäre. Viel spricht dafür, dass das Problem bleibt: Auch ein Vertrag in Textform muss die Mietdauer eindeutig erkennen lassen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine vertraglich vereinbarte Betriebspflicht mit festen Öffnungszeiten ist im Gewerbemietrecht wirksam. Ihre schuldhafte Verletzung kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
• Die Betriebspflicht findet nach Auffassung des Gerichts ihre Grenze, wo erhebliche Mängel einen gefahrlosen Betrieb ausschließen oder wichtige Teile der Mietsache unbenutzbar machen.
• Sind Mängel streitig, muss das Gericht Beweis erheben, bevor es eine Kündigung wegen verletzter Betriebspflicht bestätigt.
• Lässt sich die Mietdauer aus dem Vertrag nicht eindeutig bestimmen, ist die Schriftform verletzt. Der Vertrag gilt dann auf unbestimmte Zeit und ist ordentlich kündbar.
• Eine fristlose Kündigung kann in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn der unbedingte Beendigungswille für den Empfänger zweifelsfrei erkennbar ist.

Quelle: OLG Köln, Urteil vom 24.07.2026, Az. 1 U 6/26