Hausfriedensstörung: Vermieter muss erst den Initiator ermitteln, bevor er kündigt

Klopfen gegen die Decke – und plötzlich die fristlose Kündigung

Ein Mieter bewohnte seine Erdgeschosswohnung seit fast drei Jahrzehnten beanstandungsfrei. Das änderte sich, als Ende 2020 eine neue Mieterin in die Wohnung über ihm einzog. Von da an kam es regelmäßig zu Ruhestörungen. Der Mieter reagierte auf seinen Weise: Er stieg auf einen Tritt und klopfte mit den Fingerknöcheln gegen die Decke – ein Zeichen nach oben, dass er sich gestört fühlte.

Die Vermieterin, die von beiden Seiten Lärmprotokolle erhielt, sprach zunächst die erste Abmahnung gegen die Nachmieterin aus, und zwar bereits im Jahr 2021. Erst gut eineinhalb Jahre später mahnte sie auch den Erdgeschossmieter ab – wegen seines Klopfens gegen die Decke. Beide Mieter wurden in der Folge mehrfach abgemahnt und schließlich außerordentlich gekündigt.

Der Mieter wandte sich immer wieder an die Hausverwaltung und schilderte die Störungen von oben. Die Hausverwaltung reagierte darauf nicht. Am Ende stand eine fristlose Kündigung gegen den Erdgeschossmieter, gegen den die Vermieterin anschließend auf Räumung klagte.

Was stritt die Parteien vor Gericht?

Das Amtsgericht gab der Vermieterin zunächst recht. Es sah den Erdgeschossmieter als Hauptverursacher der Störungen an. Zeugen hatten von stundenlangem Klopfen und Hämmern berichtet, das bis Mitternacht andauerte. Ob der Mieter damit auf Störungen der Nachbarin reagierte, sei unerheblich: Nach Erhalt der Abmahnungen hätte er sich auf den ordentlichen Rechtsweg beschränken müssen, anstatt weiter eigene Ruhestörungen zu erzeugen.

Der Mieter sah das naturgemäß anders. Er bestritt, der Initiator zu sein – er reagiere nur auf das, was von oben komme. Außerdem habe die Vermieterin seine Beschwerden über die Nachmieterin vollständig ignoriert. Das Landgericht Flensburg gab ihm in der Berufung recht und wies die Räumungsklage ab.

Wie entschied das Landgericht?

Das Landgericht stellte klar: Bei einer fristlosen Kündigung wegen Hausfriedensstörung nach § 543 BGB in Verbindung mit § 569 BGB darf der Vermieter nicht willkürlich einen der beteiligten Mieter herausgreifen. Gehen die Störungen von mehreren Mietparteien aus, die sich gegenseitig hochschaukeln, gilt ein strengerer Maßstab.

Der Vermieter ist dem Gleichbehandlungsgebot aus §§ 241, 242 BGB verpflichtet. Das bedeutet: In erster Linie muss derjenige gekündigt werden, der die Hauptverantwortung trägt. Um das herauszufinden, muss der Vermieter niedrigschwellige Bemühungen anstellen – also zumindest alle Beteiligten anhören.

„Nach vorläufiger Einschätzung der Kammer hätte die Klägerin im Vorwege der Abmahnungen und der Kündigung sich mit dem Umstand auseinander setzen müssen, wer für die Ruhestörungen verantwortlich ist." (LG Flensburg, Beschluss vom 13.01.2026)

Das Gericht betonte dabei ausdrücklich: Eine vollständige Aufklärung, wer von beiden die Hauptschuld trägt, kann vom Vermieter nicht verlangt werden. Das wäre zu viel. Was verlangt wird, ist, dass er sich überhaupt darum bemüht – durch Gespräche, Anhörungen oder schriftliche Nachfragen bei allen Beteiligten.

Warum scheiterte die Kündigung konkret?

Die Vermieterin kannte die Vorgeschichte genau: Das Mietverhältnis mit dem Erdgeschossmieter bestand seit fast 28 Jahren störungsfrei. Die ersten Probleme traten erst nach dem Einzug der Nachmieterin Ende 2020 auf. Konsequenterweise hatte die Vermieterin die Nachmieterin auch zuerst abgemahnt – nicht den Erdgeschossmieter.

Darüber hinaus hatte der Mieter die Vermieterin und ihre Hausverwaltung wiederholt auf die Störungen durch die Nachmieterin hingewiesen. Diese Beschwerden wurden ignoriert. Von Beschwerden der Nachmieterin gegen den Erdgeschossmieter war dagegen nichts bekannt – jedenfalls nicht rechtzeitig.

Als die Vermieterin in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht erstmals vortrug, auch die Nachmieterin habe sich über den Erdgeschossmieter beschwert, war es zu spät: Das Gericht wertete diesen Vortrag als verspätet und ließ ihn nicht mehr zu. Die Kündigung war unwirksam, weil die Vermieterin schlicht keine Bemühungen angestellt hatte, den Hauptverantwortlichen der Störungskette zu ermitteln.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter sollten Sie bei Hausfriedensstörungen in der Hausgemeinschaft zunächst innehalten, bevor Sie Abmahnungen und Kündigungen versenden. Gibt es Anhaltspunkte dafür, dass sich mehrere Mieter gegenseitig stören und aufschaukeln, müssen Sie alle Beteiligten systematisch anhören. Dokumentieren Sie diese Gespräche schriftlich. Erst auf Basis dieser Erkenntnisse können Sie entscheiden, wen Sie als Hauptverantwortlichen betrachten. Ignorieren Sie eingegangene Beschwerden einzelner Mieter, riskieren Sie, dass Ihre Kündigung gerichtlich als willkürlich gewertet wird – und damit unwirksam ist.

Als Mieter, der sich von einem Nachbarn gestört fühlt, sollten Sie Ihre Beschwerden bei der Vermieterin oder Hausverwaltung immer schriftlich und dokumentiert einreichen. Denn genau diese Dokumentation kann später entscheidend sein: Das Gericht wertete es zugunsten des Erdgeschossmieters, dass er seine Beschwerden aktiv kommuniziert hatte – und gegen die Vermieterin, dass sie diese ignoriert hatte.

Reagieren Sie selbst auf Ruhestörungen keinesfalls durch Gegenlärm. Auch wenn das Klopfen als Signal gemeint ist: Sobald es andere Mieter stört, wird es selbst zur Hausfriedensstörung. Schalten Sie stattdessen die Vermieterin ein, rufen Sie notfalls die Polizei – und halten Sie alles fest.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Bei Hausfriedensstörungen durch mehrere Mieter, die sich wechselseitig bedingen, darf der Vermieter nicht willkürlich einen Mieter herausgreifen und kündigen.
• Der Vermieter muss niedrigschwellige Bemühungen anstellen, um den Initiator der Störungen zu ermitteln – etwa durch Anhörung aller Beteiligten.
• Unterlässt der Vermieter diese Bemühungen vollständig, ist die außerordentliche Kündigung nach § 242 BGB unwirksam.
• Langjährige, bislang störungsfreie Mietverhältnisse und aktiv gemeldete Beschwerden des Mieters sind gewichtige Indizien bei der Frage, wer den Konflikt ausgelöst hat.
• Neues Vorbringen, das erst in der mündlichen Berufungsverhandlung eingeführt wird und das Verfahren verzögern würde, kann das Gericht nach § 296 ZPO zurückweisen.

Quelle: Landgericht Flensburg, Urteil vom 17.04.2026, Az. 1 S 64/25