Absenkungsbeschlüsse richtig fassen – Was Eigentümer wissen müssen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wollte umfangreiche Sanierungsarbeiten durchführen lassen. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer die Erneuerung aller Fassadenflächen, Balkone, Fenster und Dächer – ein Millionenprojekt. Doch die Beschlussfassung war mangelhaft vorbereitet und verstieß gegen wichtige Verfahrensregeln.

Die Eigentümer beauftragten ein Planungsbüro mit Leistungen im Wert von über 500.000 Euro, ohne Vergleichsangebote einzuholen. Zudem delegierten sie wichtige Entscheidungen an die Verwaltung und fassten einen sogenannten Absenkungsbeschluss, der künftige Entscheidungen im schriftlichen Umlaufverfahren ermöglichen sollte.

Zentrale Streitpunkte vor Gericht

Fehlende Vergleichsangebote bei Großaufträgen

Das Gericht stellte einen wichtigen Grundsatz auf:

"Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von größeren Instandsetzungsarbeiten und Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat."

Bei einem Planungsauftrag von über 500.000 Euro hätten mindestens drei Konkurrenzangebote vorliegen müssen. Weder die Bekanntheit des Planungsbüros noch angebliche Spezialkenntnisse rechtfertigten den Verzicht auf Vergleichsangebote.

Problematische Delegation an die Verwaltung

Die Eigentümer wollten die Auswahl eines Sicherheitskoordinators "in Abstimmung mit dem Planungsbüro" der Verwaltung überlassen. Solche unbestimmten Delegationsversuche widersprechen nach Ansicht des Gerichts den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Absenkungsbeschlüsse richtig handhaben

Ein besonders wichtiger Punkt betraf den sogenannten Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG. Damit können Eigentümer beschließen, dass künftige Entscheidungen zu einem bestimmten Thema im schriftlichen Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit getroffen werden.

Das Gericht entschied:

"Aus der Einordnung als Sachbeschluss folgt, dass der Absenkungsbeschluss bei der Einberufung nach § 23 Abs. 2 WEG anzukündigen ist, dass er in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen ist und dass er isoliert angefochten werden kann."

Gerichtsentscheidung: Klarer Sieg für die Kläger

Das Landgericht München I erklärte mehrere Beschlüsse für ungültig:

Planungsauftrag ohne Vergleichsangebote

Der Beschluss zur Beauftragung des Planungsbüros wurde für ungültig erklärt, weil keine Vergleichsangebote eingeholt wurden. Das Gericht betonte, dass auch die Berufung auf angebliche Spezialkenntnisse des Büros nicht ausreiche, um auf Konkurrenzangebote zu verzichten.

Unzulässiger Absenkungsbeschluss

Der Absenkungsbeschluss war zu weit gefasst und bezog sich auf "abstrakt unbekannte Gegenstände". Er erlaubte eine Vielzahl künftiger Mehrheitsbeschlüsse, ohne dass diese konkret benannt waren. Dies überschritt die Grenzen des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, der nur Beschlüsse für einen "einzelnen Gegenstand" zulässt.

Mangelnde Bestandsaufnahme

Auch die Sanierungsbeschlüsse selbst widersprachen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil keine ausreichende Bestandsaufnahme der tatsächlichen Schäden vorgenommen wurde. Bei größeren Sanierungsmaßnahmen müssen Eigentümer zunächst den konkreten Sanierungsbedarf ermitteln.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Wohnungseigentümergemeinschaften:

• Vergleichsangebote einholen: Bei größeren Aufträgen sind mindestens drei Konkurrenzangebote Pflicht
• Bestandsaufnahme durchführen: Vor Sanierungsbeschlüssen muss der tatsächliche Bedarf ermittelt werden
• Absenkungsbeschlüsse konkret fassen: Diese dürfen sich nur auf einen "einzelnen Gegenstand" beziehen und müssen ordnungsgemäß angekündigt werden
• Keine unscharfen Delegationen: Entscheidungen können nicht einfach "in Abstimmung mit" anderen getroffen werden

Für Verwalter:

• Sorgfältige Vorbereitung: Beschlussvorlagen müssen alle notwendigen Informationen und Vergleichsangebote enthalten
• Korrekte Ankündigung: Absenkungsbeschlüsse müssen in der Tagesordnung angekündigt und in die Beschlusssammlung aufgenommen werden
• Nebenintervention möglich: Verwalter können als Nebenintervenienten an Rechtsstreitigkeiten teilnehmen

Praktische Tipps:

• Lassen Sie bei größeren Vorhaben immer mehrere Angebote erstellen
• Dokumentieren Sie bei Sanierungen den konkreten Bedarf durch Sachverständige
• Formulieren Sie Absenkungsbeschlüsse präzise und nur für konkrete Einzelfälle
• Delegieren Sie Entscheidungen nicht unbestimmt an Dritte

Fazit: Das Urteil stärkt die Rechte der Wohnungseigentümer und zeigt: Auch bei dringend erscheinenden Sanierungsmaßnahmen müssen die Verfahrensregeln eingehalten werden. Sorgfältige Vorbereitung und ordnungsgemäße Beschlussfassung sind unerlässlich – auch wenn sie Zeit kosten.

Quelle: Landgericht München I, Urteil vom 21.03.2024, Az. 36 S 3331/23 WEG