Dauerwohnrecht

Was genau ist ein Dauerwohnrecht?

Das Dauerwohnrecht ist ein sogenanntes dingliches Recht an einem Grundstück. Es berechtigt Sie, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen oder anderweitig zu nutzen. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt dieses Recht in den §§ 31 bis 42 WEG. Entscheidend ist: Als Inhaber eines Dauerwohnrechts werden Sie nicht zum Eigentümer der Wohnung. Sie erhalten aber eine Rechtsposition, die deutlich stärker ist als die eines Mieters.

Der Unterschied zum Mietvertrag und zum Nießbrauch

Ein Mietvertrag beruht auf einer schuldrechtlichen Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Vermieter. Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Das Dauerwohnrecht hingegen wird im Grundbuch eingetragen und bleibt auch dann bestehen, wenn das Grundstück verkauft wird. Der neue Eigentümer muss Ihr Recht dulden. Vom Nießbrauch unterscheidet sich das Dauerwohnrecht ebenfalls: Ein Nießbrauch gibt dem Berechtigten das Recht, sämtliche Nutzungen und Erträge aus einer Sache zu ziehen, also beispielsweise Mieteinnahmen zu behalten. Das Dauerwohnrecht beschränkt sich hingegen auf das persönliche Bewohnen oder die vereinbarte Nutzung der Wohnung.

Die Abgrenzung zum Wohnrecht nach § 1093 BGB

Auch vom Wohnrecht nach § 1093 BGB sollten Sie das Dauerwohnrecht klar unterscheiden. Das Wohnrecht nach dem BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es ist an die Person des Berechtigten gebunden und kann weder verkauft noch vererbt werden. Das Dauerwohnrecht nach dem WEG ist dagegen veräußerlich und vererblich — und genau darin liegt sein entscheidender Vorteil. Sie können es übertragen, weitergeben und sogar die betreffende Wohnung vermieten. Diese Verkehrsfähigkeit macht das Dauerwohnrecht zu einem deutlich flexibleren Instrument als das persönliche Wohnrecht des BGB.

So entsteht ein Dauerwohnrecht

Ein Dauerwohnrecht entsteht durch Einigung zwischen Eigentümer und Berechtigtem und die anschließende Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs. Eine notarielle Beurkundung ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, in der Praxis aber dringend empfehlenswert. Ohne den Grundbucheintrag haben Sie kein dingliches Recht, sondern lediglich einen vertraglichen Anspruch — und der schützt Sie im Ernstfall deutlich schlechter. Das Grundbuchamt soll die Eintragung gemäß § 32 Abs. 3 WEG allerdings ablehnen, wenn wesentliche Vereinbarungen fehlen, etwa zu Heimfallvoraussetzungen oder zur Entschädigung.

Befristet, unbefristet oder auf Lebenszeit

Das WEG unterscheidet zwischen befristetem und unbefristetem Dauerwohnrecht. Ein befristetes Dauerwohnrecht erlischt automatisch mit dem vereinbarten Zeitablauf. Ein unbefristetes Dauerwohnrecht besteht dagegen zeitlich unbegrenzt. Wird es für mehr als 75 Jahre eingeräumt, spricht man auch von einem eigentumsähnlichen Dauerwohnrecht. Das unbefristete Dauerwohnrecht ist gemäß § 33 Abs. 1 WEG zwingend veräußerlich und vererblich. Diese sogenannte Verkehrsfähigkeit steht nicht zur Disposition der Vertragsparteien — sie lässt sich also nicht vertraglich ausschließen.

Dauerwohnrecht auf Lebenszeit — geht das?

Gerade für ältere Menschen ist eine weitere Variante interessant: Nach ganz überwiegender Meinung kann ein Dauerwohnrecht auch auf die Lebensdauer des Berechtigten beschränkt werden. Das mag auf den ersten Blick widersprüchlich klingen, weil § 33 Abs. 1 WEG die Vererblichkeit zwingend vorschreibt. Die Begrenzung auf Lebenszeit gilt jedoch nicht als Bedingung, sondern als zulässige Zeitbestimmung. Das Recht erlischt dann mit dem Tod des Berechtigten, ohne dass es vererbt wird. Für Senioren, die lediglich ihren eigenen Lebensabend absichern möchten, ist diese Ausgestaltung oft die passende Lösung.

Veräußerung und Vermietung durch den Berechtigten

Als Inhaber eines Dauerwohnrechts dürfen Sie das Recht grundsätzlich verkaufen, vererben und sogar die betreffende Wohnung vermieten. Allerdings kann nach § 35 WEG ein Zustimmungsvorbehalt vereinbart werden: Dann benötigen Sie für den Verkauf des Dauerwohnrechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass ein solcher Zustimmungsvorbehalt nur für die Übertragung des Rechts selbst gilt — nicht für die Belastung mit beschränkten dinglichen Rechten wie einem Nießbrauch (BGH, Beschluss vom 06.12.2018, Az. V ZB 94/16).

Rechte und Pflichten im Alltag

Die konkreten Rechte und Pflichten ergeben sich aus der Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Eigentümer. In der Regel gilt: Sie zahlen als Dauerwohnberechtigter keine Miete im klassischen Sinne. Dafür tragen Sie die Betriebskosten und sind zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet. Größere Umbaumaßnahmen gehen üblicherweise zu Lasten des Eigentümers. Die Gemeinschaftsflächen des Gebäudes dürfen Sie mitbenutzen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Darüber hinaus können gemäß § 33 Abs. 4 WEG weitere Vereinbarungen getroffen werden — etwa zur Tragung öffentlicher Lasten oder zur Sicherheitsleistung.

Finanzierung — ein wesentlicher Nachteil gegenüber Wohnungseigentum

Wenn Sie über die Finanzierung eines Dauerwohnrechts nachdenken, stoßen Sie auf eine erhebliche Einschränkung: Ein Dauerwohnrecht kann nicht mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet werden. Im Gegensatz zum Wohnungseigentum scheidet die klassische Immobilienfinanzierung über ein Grundpfandrecht also aus. Möglich ist lediglich die Verpfändung des Dauerwohnrechts nach § 1273 BGB, wobei der Verpfändungsvermerk im Grundbuch eingetragen werden muss. In der Praxis bedeutet das: Die Finanzierung eines Dauerwohnrechts ist schwieriger als der Kauf einer Eigentumswohnung, weil Banken das Recht nicht wie ein Grundstück beleihen können. Das ist ein Punkt, den Sie bei Ihrer Entscheidung unbedingt berücksichtigen sollten.

Der Heimfallanspruch — wenn das Recht zurückfällt

Der Heimfallanspruch nach § 36 WEG ist das wichtigste Instrument des Eigentümers, um das Dauerwohnrecht zurückzubekommen. Da kommt Ihnen zu Hilfe, dass der Eigentümer Ihnen ein Dauerwohnrecht nicht einfach ohne Weiteres entziehen kann. Der Heimfallanspruch muss ausdrücklich als dinglicher Inhalt des Dauerwohnrechts vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden. Er greift nur unter den vertraglich festgelegten Voraussetzungen — typischerweise bei vertragswidrigem Verhalten des Berechtigten. Bezieht sich das Dauerwohnrecht auf Räume, die dem Mieterschutz unterliegen, kann der Eigentümer den Heimfall nur geltend machen, wenn ein Grund vorliegt, der auch eine Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigen würde.

Verjährung und Entschädigung beim Heimfall

Rechnen Sie damit, dass der Heimfallanspruch einer kurzen Verjährungsfrist unterliegt. Er verjährt gemäß § 36 Abs. 3 WEG in sechs Monaten ab Kenntnis des Eigentümers vom Eintritt der Voraussetzungen, spätestens aber in zwei Jahren ab dem objektiven Eintritt. Macht der Eigentümer vom Heimfall Gebrauch, kann eine Entschädigung vereinbart werden. Bei langfristigen Dauerwohnrechten — unbefristet oder über zehn Jahre — ist der Eigentümer sogar kraft Gesetzes zur angemessenen Entschädigung verpflichtet (§ 41 Abs. 3 WEG).

Wann erlischt das Dauerwohnrecht?

Das Dauerwohnrecht kann auf verschiedenen Wegen enden. Bei einem befristeten Recht erlischt es schlicht durch Zeitablauf. Bei einem auf Lebenszeit bestellten Dauerwohnrecht endet es mit dem Tod des Berechtigten. Darüber hinaus kann es auf Antrag des Berechtigten im Grundbuch gelöscht werden. In einer Zwangsversteigerung erlischt das Dauerwohnrecht, wenn es nicht in das geringste Gebot aufgenommen wird. Und schließlich kommt die einvernehmliche Aufhebung in Betracht — Eigentümer und Berechtigter einigen sich auf die Löschung.

Steuerliche Behandlung des Dauerwohnrechts

Auch steuerlich hat das Dauerwohnrecht Besonderheiten. Beim Erwerb eines Dauerwohnrechts kann unter Umständen Grunderwerbsteuer anfallen — etwa bei eigentumsähnlichen Dauerwohnrechten oder wenn eine Gegenleistung erbracht wird. Das ist im Einzelfall zu prüfen und kann anders ausfallen als beim Kauf von Wohnungseigentum. Wird das Recht jedoch durch Vermietung genutzt, sind die erzielten Mieteinnahmen einkommensteuerpflichtig. Ein eigentumsähnliches oder lebenslanges Dauerwohnrecht kann unter bestimmten Voraussetzungen wie selbstgenutztes Wohneigentum behandelt werden. Im Zusammenhang mit Schenkungen spielt das Dauerwohnrecht ebenfalls eine steuerliche Rolle: Bei der Übertragung einer Immobilie an die Kinder mindert das vorbehaltene Dauerwohnrecht den Wert der Schenkung — und damit die eventuell anfallende Schenkungsteuer.

Typische Anwendungsfälle in der Praxis

In der Praxis begegnet Ihnen das Dauerwohnrecht besonders häufig bei Schenkungen innerhalb der Familie. Eltern übertragen ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an ihre Kinder und sichern sich gleichzeitig ein Dauerwohnrecht. So wohnen sie weiter in ihrem Zuhause, ohne erbschaftssteuerliche Nachteile in Kauf nehmen zu müssen. Auch zur Absicherung von Lebenspartnern im Todesfall kommt das Dauerwohnrecht zum Einsatz: Es besteht über den Tod des Eigentümers hinaus und schützt den Berechtigten vor erbenrechtlichen Ansprüchen Dritter. Daneben nutzen Wohnbaugenossenschaften das Dauerwohnrecht, um ihren Mitgliedern langfristigen Wohnraum zu sichern.

Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht — die Abgrenzung

Vom Dauerwohnrecht abzugrenzen ist das Dauernutzungsrecht nach § 31 Abs. 2 WEG. Der einzige Unterschied liegt in der Zweckbestimmung der Räume: Das Dauerwohnrecht bezieht sich auf Wohnräume, das Dauernutzungsrecht auf Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen — etwa Gewerbeflächen oder Ateliers. Im Übrigen gelten für das Dauernutzungsrecht dieselben Vorschriften wie für das Dauerwohnrecht.

Hat die WEG-Reform 2020 etwas geändert?

Das am 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat die §§ 31 bis 42 WEG weitgehend unverändert gelassen. Lediglich § 32 WEG wurde in einem formalen Punkt angepasst, der die Abgeschlossenheitsbescheinigung betrifft. An den materiellen Regelungen zum Dauerwohnrecht — also zu Ihren Rechten, Pflichten, zum Heimfall und zur Entschädigung — hat sich durch die Reform nichts geändert. Haben Sie keine Hemmungen, sich bei konkreten Fragen zu Ihrem Dauerwohnrecht anwaltlich beraten zu lassen — die vertragliche Ausgestaltung entscheidet maßgeblich darüber, wie gut Sie im Ernstfall geschützt sind.

Sehen Sie auch unter [Grundbuch], [Nießbrauch], [Wohnungseigentum] und [Teilungserklärung].