Ortsübliche Vergleichsmiete

Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist

Die ortsübliche Vergleichsmiete bezeichnet den Mietpreis, der für vergleichbaren Wohnraum in einer Gemeinde oder einem vergleichbaren Ort üblicherweise gezahlt wird. Es handelt sich nicht um einen starren Festbetrag, sondern um eine Spanne — also einen Korridor, innerhalb dessen sich die Miete bewegen darf. Das Besondere: In diese Spanne fließen nur Mieten aus dem freien, nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt ein. Sozialwohnungen und öffentlich geförderte Wohnungen bleiben außen vor — ebenso wie Mieten, die gesetzwidrig vereinbart wurden, etwa weil sie gegen die Mietpreisbremse oder gegen das Verbot der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG verstoßen. Solche Mieten dürfen bei der Berechnung der Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden. Das ist wichtig für die Qualität von Mietspiegeln: Nur rechtmäßig vereinbarte Mieten spiegeln das tatsächliche Marktniveau wider.

Rechtlich verankert ist der Begriff in § 558 Abs. 2 BGB. Das Gesetz nennt dort ausdrücklich fünf Kriterien, nach denen Wohnungen verglichen werden müssen: Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage — einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Das Energiethema ist dabei kein Randdetail, sondern spielt spätestens seit der wachsenden Bedeutung von Heizkosten und Gebäudedämmung eine eigenständige Rolle bei der Einordnung.

Was das Gesetz vorschreibt

Drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Vermieter überhaupt eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann. Erstens muss die Miete zum Zeitpunkt der geplanten Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben sein. Zweitens darf das Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Drittens muss das Verlangen in Textform erklärt und begründet sein — was § 558a BGB im Detail regelt. Textform bedeutet: Eine E-Mail oder ein Brief genügen, eine handschriftliche Unterschrift ist nicht erforderlich.

Mieterhöhungen wegen Modernisierung nach § 559 BGB oder gestiegener Betriebskosten nach § 560 BGB werden bei diesen Fristen nicht mitgezählt. Beide Erhöhungsarten lassen sich grundsätzlich kombinieren — aber mit einer wichtigen Einschränkung, die der BGH gesetzt hat: Die kombinierte Gesamterhöhung darf nicht höher ausfallen, als wenn jede der beiden Maßnahmen isoliert betrachtet würde. Als Vermieter sollten Sie daher beide Erhöhungen einzeln durchrechnen, bevor Sie sie in einem Schreiben zusammenfassen.

Der Betrachtungszeitraum: sechs Jahre

Entscheidend für die Höhe der Vergleichsmiete ist, welche Mieten überhaupt in die Berechnung einfließen. Das Gesetz schaut auf alle in der Gemeinde vereinbarten oder angepassten Mieten der letzten sechs Jahre. Dabei werden sogenannte Ausreißermieten — also ungewöhnlich hohe oder niedrige Einzelentgelte, die das Marktbild verzerren würden — herausgerechnet. Der BGH billigt dem Tatrichter hier einen Beurteilungsspielraum zu; was genau als Ausreißer gilt, ist im Streitfall eine Frage des Einzelfalls. In Phasen stark steigender Mieten hat das erhebliche Bedeutung: Einzelne Spitzenmieten, die der Markt gerade hergibt, schlagen sich nicht automatisch in der Vergleichsmiete nieder.

Bis Ende 2019 flossen nur Mieten der letzten vier Jahre ein — die Verlängerung auf sechs Jahre trat am 1. Januar 2020 in Kraft und wurde bewusst als mietpreisdämpfendes Instrument eingesetzt. Weil damit auch ältere und meist günstigere Mietverträge in den Durchschnitt einfließen, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete in Zeiten steigender Preise regelmäßig unter dem aktuellen Angebotsmietniveau auf Immobilienportalen. Das ist keine Schwäche des Systems — es ist gewollt.

Als Mieter bedeutet das: Was auf Immobilienportalen als Marktmiete erscheint, ist noch kein Beleg dafür, was Ihr Vermieter von Ihnen verlangen darf.

Wie die Vergleichsmiete ermittelt wird

§ 558a Abs. 2 BGB nennt vier Begründungsmittel, auf die sich ein Vermieter stützen kann. Das gängigste Instrument ist der Mietspiegel — eine von der Gemeinde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam erstellte Übersicht über die ortsüblichen Entgelte. Seit dem Mietspiegelreformgesetz vom 1. Juli 2022 sind Gemeinden ab 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen (§ 558c BGB). Das war bislang freiwillig — und deshalb gab es in vielen Regionen schlicht keinen.

Wichtig ist der Unterschied zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre vollständig neu erhoben. Ihm kommt eine gesetzliche Vermutungswirkung zu: Was dort steht, gilt als richtig, solange niemand das Gegenteil beweist. Das erhöht die Rechtssicherheit auf beiden Seiten erheblich.

Gibt es keinen Mietspiegel — was in rund 80 Prozent der deutschen Gemeinden der Fall ist —, stehen dem Vermieter drei Alternativen offen: Er kann mindestens drei vergleichbare Wohnungen benennen (mit Adressen, damit Mieter die Angaben prüfen können), eine Mietdatenbank heranziehen oder ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben. Letzteres ist die kostspieligste, aber auch die beweissicherste Methode. Laut BGH darf der Vermieter dabei bis zum oberen Wert einer vom Gutachter ermittelten Mietspanne gehen (BGH VIII ZR 346/10). Dass ein Gutachten ausschließlich auf Wohnungen eines einzigen Eigentümers aufbaut, ist hingegen unzulässig (BGH VIII ZR 354/12).

Für den Vermieter, der in einer Gemeinde ohne Mietspiegel auf drei Vergleichswohnungen angewiesen ist, gilt außerdem: Der BGH hat entschieden, dass auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde herangezogen werden darf (BGH VIII ZR 99/09).

Die Kappungsgrenze als doppelte Bremse

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich über der aktuell gezahlten Miete liegt, schützt die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB vor abrupten Sprüngen. Die Miete darf innerhalb eines Dreijahreszeitraums um höchstens 20 Prozent steigen — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es nur 15 Prozent. Ein Beispiel: Betrug die Kaltmiete vor drei Jahren 800 Euro, darf sie heute höchstens auf 960 Euro steigen — selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eigentlich eine Erhöhung auf 1.050 Euro zuließe. Die Differenz muss der Vermieter in die nächste Erhöhungsrunde verschieben.

Ein weit verbreitetes Missverständnis ist, dass die Kappungsgrenze automatisch alle drei Jahre ausgereizt werden darf. Das ist falsch. Die ortsübliche Vergleichsmiete bleibt immer die absolute Obergrenze — die Kappungsgrenze greift nur, wenn diese Obergrenze noch nicht erreicht ist.

Rolle bei Neuvermietung und Mietpreisbremse

Nicht nur bei laufenden Mietverhältnissen ist die Vergleichsmiete relevant. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB: Bei Neuvermietung darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent überschreiten. Wo die Mietpreisbremse gilt, bestimmen die Landesregierungen per Verordnung — informieren Sie sich also, ob Ihre Stadt dazugehört.

Als Mieter lohnt sich das Wissen um diese Grenze besonders bei Neuvertragsabschluss. Liegt die geforderte Miete darüber, können Sie nach § 556g BGB die Differenz zurückfordern — und zwar mit einer einfachen Rüge, die seit dem 1. Januar 2019 ausreicht. Die früher erforderliche „qualifizierte Rüge" gilt nur noch für Mietverträge, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden. Bei Neuverträgen ab dem 1. April 2020 kommt Ihnen darüber hinaus eine weitere Erleichterung zugute: Rügen Sie innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn, können Sie die seit Vertragsbeginn zu viel gezahlte Miete vollständig zurückfordern — nicht nur die nach der Rüge anfallenden Beträge.

Ein weiterer aktueller Praxispunkt für Vermieter: Der BGH hat 2025 klargestellt, dass ein selbstständiges gerichtliches Beweisverfahren zur vorbereitenden Ermittlung der Vergleichsmiete unzulässig ist (BGH VIII ZB 69/24). Wer die Vergleichsmiete vor einer Erhöhung absichern will, muss deshalb auf die regulären außergerichtlichen Begründungsmittel — Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder privates Sachverständigengutachten — setzen. Ebenfalls unzulässig ist es, die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte durch einen pauschalen Aufschlag auf Basis des Verbraucherpreisindex auf den aktuellen Stand hochzurechnen: Eine solche Mieterhöhung gilt als nicht schlüssig begründet.

Typische Stolperfallen

Auch kein Wunder angesichts der zahlreichen Fallstricke: Streit entsteht in der Praxis meist nicht wegen offensichtlicher Übertretungen, sondern wegen Detailfehlern. Die häufigsten Fallgruppen:

Der Vermieter ordnet die Wohnung in ein zu hohes Mietspiegelfeld ein — etwa indem er eine durchschnittliche Wohnlage als bevorzugt deklariert oder eine Hauptverkehrsstraße kleinschreibt. Als Mieter haben Sie das Recht, diese Einordnung zu prüfen und zu bestreiten.

Das Erhöhungsschreiben ist formal unwirksam, wenn der Vermieter nicht konkret angibt, in welches Feld des Mietspiegels er die Wohnung einordnet. Ein allgemeiner Hinweis „laut Mietspiegel" reicht nicht — der BGH verlangt die Benennung des konkreten Rasterfeldes.

Ein weiteres, häufig übersehenes Problem: Vom Mieter selbst finanzierte und eingebaute Ausstattungen — etwa eine neue Einbauküche, Parkett oder ein neues Bad — dürfen nicht als wohnwerterhöhend gerechnet werden (BGH VIII ZR 315/09). Tauchen solche Merkmale im Mieterhöhungsschreiben als Zuschlagsposten auf, ist das ein klarer Angriffspunkt.

Schließlich: Internetmietspiegel von Immobilienportalen sind keine Mietspiegel im Sinne des BGB. Sie bilden Angebotsmieten ab, nicht tatsächlich vereinbarte und gezahlte Entgelte — und sind deshalb vor Gericht ohne Beweiskraft.

Was Mieter tun können

Als Mieter haben Sie nach Erhalt eines Mieterhöhungsverlangens zwei Monate Zeit, um die Erhöhung zu prüfen und ggf. zu widersprechen — so regelt es § 558b BGB. Schweigen oder Weiterzahlen der bisherigen Miete gilt dabei nicht automatisch als Zustimmung. Verstreicht die Frist ohne Ihre Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Holen Sie sich spätestens dann die ortsübliche Vergleichsmiete selbst: Der Mietspiegel Ihrer Gemeinde ist kostenlos beim Rathaus, beim Mieterverein oder häufig auch auf der städtischen Website erhältlich. Dokumentieren Sie Ihre Wohnung mit Fotos und schriftlichen Aufzeichnungen — Zustand, Ausstattungsmerkmale, vorhandene Mängel. Je besser Ihre Unterlagen, desto leichter können Sie eine falsche Einordnung im Mietspiegel anfechten.

Haben Sie den Verdacht, dass die verlangte Miete die Vergleichsmiete überschreitet, widersprechen Sie schriftlich und begründen Sie Ihren Widerspruch konkret. Ob sich ein Widerspruch lohnt, sollten Sie aber vorab mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht besprechen — vor allem, weil der Vermieter die Erhöhung im Klageverfahren nachweisen muss und Sie als unterlegene Partei Prozesskosten tragen würden.

Wissen Sie, was Ihre Lage stärkt? Als Mieter haben Sie während der Überlegungsfrist ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB: Sie können mit einer Frist von zwei Monaten außerordentlich kündigen, wenn Sie die erhöhte Miete nicht zahlen wollen.

Was Vermieter beachten müssen

Als Vermieter stehen Sie am längeren Hebel, wenn Sie die formalen Anforderungen einhalten. Die wichtigste: Im Mieterhöhungsschreiben muss die Wohnung konkret im Mietspiegel verortet werden — mit Angabe des Feldes (Zeile und Spalte) und einer nachvollziehbaren Begründung, warum Ihre Wohnung dort einzuordnen ist. Fehlt diese Einordnung oder ist sie unvollständig, ist das gesamte Erhöhungsverlangen formell unwirksam — und der Vermieter muss von vorne beginnen.

Rechnen Sie immer mit der Nettokaltmiete, nie mit der Warmmiete. Ein häufiger Fehler ist der Vergleich der Gesamtmiete mit Mietspiegelwerten, die nur die Kaltmiete abbilden.

Prüfen Sie vor jeder Erhöhung, ob seit dem letzten Mieterhöhungsschreiben ein aktuellerer Mietspiegel erschienen ist. Der BGH bewertet den Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens als maßgeblich — ein zu diesem Zeitpunkt veralteter Mietspiegel ist kein taugliches Begründungsmittel.

Und planen Sie vorausschauend: Eine regelmäßige, maßvolle Mietanpassung ist langfristig sinnvoller, als Erhöhungspotenzial jahrelang liegen zu lassen und dann große Sprünge zu versuchen, die an der Kappungsgrenze scheitern. Wer von vornherein Planbarkeit bevorzugt, kann alternativ auch eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbaren. Bei einer solchen Miete richtet sich die Anpassung nicht nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern nach der Entwicklung des allgemeinen Verbraucherpreisindex. Der wichtigste Unterschied: Die Kappungsgrenze gilt bei der Indexmiete nicht. Dafür sind während der Laufzeit einer Indexmiete Mieterhöhungen nach § 558 BGB vollständig ausgeschlossen — beide Wege lassen sich also nicht gleichzeitig gehen.

Sehen Sie auch unter Mietspiegel, Mieterhöhung, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Staffelmiete und Indexmiete.