Tönisvorster Mietspiegelrechner

Mietspiegel Tönisvorst 2025: Wie funktionieren Richtwerte, Spanne und Prozentansätze?

Der Mietspiegel Tönisvorst 2025 enthält zehn Baualtersgruppen mit Unterwert, gewogenem Mittelwert und Oberwert. Prozentuale Zu- und Abschläge passen diesen Ausgangswert an. Viele Bandbreiten lauten ausdrücklich „bis zu“ und verlangen deshalb eine nachvollziehbare Einzelfallentscheidung.

Ist der Tönisvorster Mietspiegel qualifiziert?

Nein, die Herausgeber erklären ausdrücklich, dass die Ausgabe nicht qualifiziert im Sinne von § 558d BGB ist. Stadt, Mieter- und Vermietervertretung geben die Mietrichtwerte gemeinsam heraus; damit bilden sie einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Stand ist Januar 2025, die Werte gelten bis auf Weiteres.

Die Übersicht betrifft freifinanzierte, unmöblierte Alt- und Neubauwohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern. Geförderter oder anderweitig preisgebundener Wohnraum ist ausgeschlossen. Vorausgesetzt werden Heizung, Bad, WC, Wohnungsabschluss, angemessener Nebenraum und ein durchschnittlicher Zustand. Die Standardwohnung umfasst ungefähr 55 bis 90 Quadratmeter und zwei bis vier Zimmer. Die Nettomiete enthält keine Heiz-, Neben- oder Garagenkosten.

Wie wird der Tabellenwert gewählt?

Das Jahr der Bezugsfertigkeit führt in eine von zehn Altersklassen. Für Baujahre 1993 bis 2000 liegt der gewogene Mittelwert bei 7,55 Euro pro Quadratmeter; die Spanne reicht von 6,60 bis 8,30 Euro. In der Regel bildet der Mittelwert den Start. Eine andere Spannenposition kommt nur für weitere, noch nicht separat bewertete Unterschiede in Betracht.

Welche Zu- und Abschläge sind möglich?

Zuschläge betreffen etwa Sanitärausstattung, kleine Wohnflächen, Appartements, überdurchschnittliche Ausstattung, Aufzug, gute Lage und Einfamilienhäuser. Abschläge gibt es unter anderem für fehlenden Wohnungsabschluss, Souterrain, obere Geschosse ohne Aufzug, Dachschrägen, große Wohnungen, einfache Lage, fehlende Heizung oder Bad sowie hohen Energiebedarf.

Die Bandbreiten reichen teils von 5 bis 25 Prozent. Der Rechner lässt auch null Prozent zu und zwingt nicht zum Höchstwert. Bei Einfamilienhäusern gelten laut Quelle nur bestimmte Merkmale. Hoher Energiebedarf und fehlender besonderer Schall- oder Wärmeschutz werden alternativ behandelt.

Wie wird eine Modernisierung berücksichtigt?

Eine Vollmodernisierung führt rechnerisch zum Modernisierungsjahr minus zehn Jahre, eine Teilmodernisierung zum Modernisierungsjahr minus zwanzig Jahre. Die neue Einordnung darf die Altersklasse nicht verschlechtern. Geringere Arbeiten verändern das Tabellenjahr nicht und können allenfalls die Position innerhalb der Spanne beeinflussen.

Was sagt das Rechnerergebnis rechtlich aus?

Die Quelle bezeichnet ihre Zahlen als Richtwerte, nicht als absolute Tabellenmieten. Ergebnis und Spanne liefern daher eine strukturierte Orientierung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob ein konkreter Ansatz tragfähig ist, hängt von der belegten Wohnungsausstattung und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Ein Wert innerhalb oder außerhalb der Spanne erlaubt keine pauschale Aussage über die Rechtmäßigkeit.

Quelle: Mietrichtwerte für die Stadt Tönisvorst, Stand Januar 2025.