Pforzheimer Mietspiegelrechner

Mietspiegel Pforzheim 2025: Wie funktioniert das neue Regressionsmodell?

Der Mietspiegel Pforzheim 2025 verbindet eine Grundmiete nach Wohnfläche und Baualtersklasse mit einem Tabellenzuschlag aus Modernisierung und Ausstattung. Eine Einbauküche und eine schlechte Parkplatzsituation wirken zusätzlich als feste Eurobeträge. Berechnet wird die Nettokaltmiete.

Welche Fassung ist aktuell maßgeblich?

Maßgeblich ist ausschließlich die korrigierte Neufassung vom 17. April 2025, die rückwirkend seit dem 1. April 2025 gilt. Sie wurde nach einer Korrektur der Baualtersparameter erneut von Haus & Grund und Mieterverein anerkannt und ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Datenstand ist Oktober 2024.

Der Mietspiegel gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum im Stadtkreis mit 20 bis 150 Quadratmetern. Preisgebundene oder gewerblich genutzte Wohnungen, Wohnheime, kurzfristig vermieteter und möblierter Wohnraum gehören unter anderem nicht in seinen unmittelbaren Anwendungsbereich.

Wie werden Grundmiete und Tabellenzuschlag bestimmt?

Die tatsächliche Wohnfläche wird für die Tabellenwahl kaufmännisch gerundet. 131 Flächenzeilen und neun Baualtersklassen ergeben 1.179 Grundmieten. Die nicht gerundete Wohnfläche bleibt anschließend für die Monatsrechnung erhalten.

Modernisierungs- und Energiemaßnahmen ergeben bis zu 13,5 Punkte, die Ausstattung bis zu 15 Punkte. Aus beiden Indizes wird ohne Interpolation ein Zuschlag von 0 bis 0,76 Euro je Quadratmeter abgelesen. Eine Vermieter-Einbauküche addiert 0,80 Euro, eine schlechte Parkplatzsituation zieht 0,28 Euro ab.

Der Rechner unterscheidet bewusst Baualtersklassen statt nur ganzer Baujahre. Die älteste Trennlinie liegt am 21. Juni 1948. So lässt sich auch ein Gebäude aus dem Jahr 1948 eindeutig der vor oder nach diesem Stichtag geltenden Spalte zuordnen.

Was ist bei Modernisierungen zu beachten?

Die veröffentlichten Maßnahmen zählen grundsätzlich nur, wenn sie seit 2000 vom Vermieter ausgeführt wurden. Wohnungen in Baualtersklassen ab 2000 gelten automatisch als voll modernisiert und erhalten 10,5 Punkte. Eine überwiegende Fußbodenheizung kann weitere drei Punkte bringen und darf unabhängig vom Einbauzeitpunkt berücksichtigt werden.

Bei einer rohbaugleichen Vollsanierung kann ausnahmsweise die Baualtersklasse der Maßnahme maßgeblich sein. Das erfordert eine sachgerechte Einzelfallprüfung und lässt sich nicht allein aus einer gewöhnlichen Modernisierung ableiten.

Warum zeigt der Rechner keine Mietspanne?

Die Broschüre veröffentlicht keine Unter- und Obergrenze um das Ergebnis. Deshalb ist keine pauschale Spanne hinzuzurechnen. Im amtlichen Beispiel ergeben 68 Quadratmeter, Baujahr 1992, sieben Modernisierungs- und neun Ausstattungspunkte einen Zuschlag von 0,43 Euro. Mit Küche und Parkplatzabschlag folgen 9,36 Euro je Quadratmeter und 636,48 Euro monatlich.

Der berechnete Vergleichswert ist eine Begründungsgrundlage, aber keine automatische Aussage über die Rechtmäßigkeit der Vertragsmiete. Anwendungsbereich und weitere gesetzliche Voraussetzungen bleiben gesondert zu prüfen.

Quelle: Mietspiegel für die Stadt Pforzheim 2025, Neufassung vom 17.04.2025.