Kölner Mietspiegelrechner
Einfacher Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen · Stand April 2025
1. Grundangaben
Der Mietspiegel enthält Tabellenwerte für Wohnungen von 30 m² bis 140 m². Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung ermittelt; Balkon- und Terrassenflächen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet.
2. Modernisierung oder umfassende Sanierung
Eine modernisierte Wohnung muss erneuerte Sanitäreinrichtungen, eine zeitgemäß erweiterte Elektroinstallation und eine Heizung im Sinne des Mietspiegels aufweisen. Bei umfassend sanierten Gebäuden und neu geschaffenem Wohnraum ist stattdessen das Fertigstellungsjahr der Sanierung bzw. des Ausbaus als Baujahr einzutragen.
3. Ausstattung
1 · ohne Heizung
Diese Gruppe ist nur für bis 1960 bezugsfertige Wohnungen ausgewiesen.
2 · mit Heizung und Bad/WC
Alle Räume werden von zentraler Stelle mit Wärme versorgt, etwa durch Etagen-, Gebäude-, Block- oder Fernheizung; außerdem sind Bad und WC vorhanden.
3 · mit besonderer Ausstattung
Mehrere besondere Merkmale müssen vorliegen, etwa eine erheblich überdurchschnittliche Gesamtanlage, außergewöhnlicher Boden, Zweitbad, separates WC, hochwertige Einbauschränke, Einbauküche oder großer Balkon, Terrasse, Loggia bzw. Garten.
4. Wohnlage
Für eine gute mittlere Wohnlage wird entsprechend der Vorgabe des Mietspiegels die Mitte zwischen den Tabellenwerten der mittleren und sehr guten Wohnlage gebildet.
Einfache Wohnlage
Der Wohnwert ist durch kontinuierlich erhebliche Geräusch-, Geruchs- oder andere Belastungen gemindert.
Mittlere Wohnlage · Standard
Normale Wohnlage ohne besondere Vor- oder Nachteile, meist dicht bebaut und ohne kontinuierlich beeinträchtigende Belastungen.
Mittlere Wohnlage · gut
Lockere Bebauung, Straßenbäume oder Garten, fehlender Durchgangsverkehr, gute Einkaufsmöglichkeiten und günstige Verkehrsanbindung. Die Miete liegt zwischen mittlerer und sehr guter Wohnlage.
Sehr gute Wohnlage
Aufgelockerte, regelmäßig zwei- bis viergeschossige Bebauung in ruhiger und verkehrsgünstiger Grünlage.
5. Zustand älterer Bausubstanz
Ergebnis: ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete)
Hinweise: Der Rechner ermittelt die durchschnittliche Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Nebenkosten nach dem Berechnungsschema des Mietspiegels der Stadt Köln. Der Kölner Mietspiegel weist keinen Mittelwert aus; deshalb zeigt der Rechner die veröffentlichte Mietspanne und deren rein rechnerische Mitte als Orientierung. Die konkrete Einordnung innerhalb der Spanne bleibt eine Bewertung des Einzelfalls.
In innerstädtischen Wohnlagen liegen die Mieten überwiegend im oberen Bereich. In Randlagen, bei Souterrainwohnungen sowie Wohnungen ohne Heizung können niedrigere Mieten entstehen; Appartements, Maisonette- und Penthousewohnungen sowie außergewöhnlich gestaltete und gepflegte Wohnhäuser können höhere Mieten erzielen. Kleinappartements und Einfamilienhäuser sind nicht erfasst. Nicht belegte Tabellenfelder beruhen auf unzureichendem Datenmaterial.
Der Mietspiegel gilt nicht für preisgebundenen Wohnraum. Betriebskosten, Heizkosten sowie Zuschläge für Möblierung, Küchenausstattung oder Stellplätze sind nicht enthalten. Alle Angaben ohne Gewähr; maßgeblich sind der Kölner Mietspiegel 2025 und die Dokumentation.
Mietspiegel Köln 2025: Wie lesen Sie die Kölner Mietspanne?
Der Mietspiegel Köln 2025 verbindet Baualter, Wohnfläche, Ausstattung und Wohnlage zu einer veröffentlichten Spanne. Einen amtlichen Mittelwert gibt es nicht. Der Rechner bildet die Spannenmitte nur als rechnerische Orientierung und zeigt, welche Tabellenfelder tatsächlich mit Daten belegt sind.
Was für ein Mietspiegel gilt in Köln?
Die 26. Auflage vom April 2025 ist ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB. Der Arbeitskreis mit Stadt Köln sowie Mieter-, Vermieter- und Wohnungsmarktvertretungen beschloss die Fortschreibung am 7. April 2025 einstimmig. Nach der Dokumentation gingen 34.477 geprüfte Mietwerte in die Auswertung ein.
Erfasst ist frei finanzierter Wohnraum im Stadtgebiet. Nicht einbezogen wurden unter anderem Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaushälften, geförderte Wohnungen, möblierter Wohnraum sowie Wohnungen ohne eigenes Bad mit WC. Die Zahlen sind Nettokaltmieten ohne Betriebs- und Heizkosten.
Wie ist die Kölner Tabelle gegliedert?
Sechs Baualtersgruppen reichen von Gebäuden bis 1960 bis zu Wohnungen ab 2018. Jede Gruppe umfasst fünf Größenklassen zwischen 30 und 140 Quadratmetern. Hinzu kommen Ausstattungsstufen und einfache, mittlere oder sehr gute Wohnlage. Für die gute Untergruppe der mittleren Lage ordnet die Quelle den Wert zwischen mittlerer und sehr guter Lage ein; der Rechner verwendet dafür die Mitte beider Grenzen.
Bei 75 Quadratmetern, Baujahr 1970, Heizung, Bad und WC sowie mittlerer Lage beträgt die Spanne 7,00 bis 9,80 Euro pro Quadratmeter. Ihre rechnerische Mitte liegt bei 8,40 Euro, monatlich 630 Euro.
Warum liefern manche Kombinationen kein Ergebnis?
Einige Tabellenfelder sind nicht belegt, weil kein ausreichendes Datenmaterial vorlag. Das betrifft vor allem einfache Wohnlagen in jüngeren Baualtersgruppen. Der Rechner schätzt dort keine Werte. Auch Flächen unter 30 oder über 140 Quadratmetern werden nicht extrapoliert.
Die Ausstattung hängt ebenfalls von der Baualtersgruppe ab. Ältere Gruppen unterscheiden Wohnungen ohne Heizung von solchen mit Heizung, Bad und WC. In mehreren späteren Gruppen steht zusätzlich eine besondere Ausstattung zur Wahl; dafür müssen mehrere Merkmale gemeinsam vorliegen.
Wie werden Altbauten und Modernisierungen behandelt?
Bei weitgehend unveränderter Bausubstanz der ersten beiden Gruppen können die Mieten etwa zehn Prozent unter den ausgewiesenen Spannen liegen. Umfassend modernisierte Wohnungen dieser Gruppen dürfen sich bei erneuerten Sanitäranlagen, zeitgemäßer Elektroinstallation und Heizung an Gruppe 3 orientieren. Wurden alle Maßnahmen nach 1990 ausgeführt, kommt Gruppe 4 in Betracht.
Was sagt die Spanne über eine konkrete Miete?
Innerstädtische Lage, Souterrain, außergewöhnliche Gestaltung oder besondere Wohnungsarten können die Position beeinflussen, ohne stets einen festen Betrag auszulösen. Die rechnerische Mitte ersetzt diese Bewertung nicht. Auch ein Wert innerhalb der Spanne macht eine konkrete Miete oder Erhöhung nicht automatisch rechtlich zulässig.
Quellen: Kölner Mietspiegel, 26. Auflage, April 2025 und Dokumentation zum Mietspiegel Köln 2025.
Die Informationen auf unserer Website dienen ausschließlich zu Informationszwecken. Sie ersetzen keine rechtliche Beratung, die auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten ist. Bitte beachten Sie auch, dass sich die Rechtslage durch neue Gesetze und Urteile jederzeit ändern kann.
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