Gelsenkirchener Mietspiegelrechner

Mietspiegel Gelsenkirchen 2026: Wie führen Tabelle und feste Beträge zum Ergebnis?

Der Mietspiegel Gelsenkirchen 2026 liefert zunächst Mittelwert und Spanne aus Baujahr und Wohnfläche. Danach werden feste Zu- und Abschläge in Euro je Quadratmeter berücksichtigt. Der Rechner oben passt damit den Mittelwert und beide Spanngrenzen an die konkrete Wohnung an.

Ist der Gelsenkirchener Mietspiegel qualifiziert?

Nein, die seit dem 1. Januar 2026 gültige Ausgabe ist ausdrücklich ein einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB. Sie gilt für Mietwohnungen im gesamten Stadtgebiet und stützt sich auf Mietdaten aus einem sechsjährigen Betrachtungszeitraum.

Nicht erfasst sind unter anderem Ein- und Zweifamilienhäuser, Sozialwohnungen, einzeln vermietete Zimmer, untervermietete Wohnungen, Wohngemeinschaften sowie Wohnungen ohne eigene Eingangstür. Die Zahlen bezeichnen Nettokaltmieten ohne Betriebskosten.

Wie ist die Mietspiegeltabelle aufgebaut?

Acht Baualtersklassen reichen von Gebäuden bis 1948 bis zu Bauten ab 2017. Dazu kommen vier Größenklassen: bis 40, über 40 bis 60, über 60 bis 100 und über 100 Quadratmeter. Jedes Tabellenfeld enthält Mittelwert, Untergrenze und Obergrenze. Auch nach einer Modernisierung bleibt für die Tabellenwahl das ursprüngliche Baujahr maßgeblich.

Welche Merkmale verändern die Tabellenwerte?

Feste Beträge gibt es für Balkon, Geschosslage, Tageslichtbad, Bodenbelag, Barrierefreiheit sowie Modernisierungen von Fenstern, Außenwanddämmung, Bad und Heizung. Ein innenliegendes Bad führt beispielsweise zu 0,46 Euro Abschlag. Ein in den letzten zehn Jahren modernisiertes Bad bringt 0,82 Euro Zuschlag pro Quadratmeter. Die Beträge werden nicht prozentual umgerechnet.

Das sogenannte Normobjekt liegt im ersten oder zweiten Obergeschoss, besitzt Tageslichtbad und Balkon, aber keinen hochwertigen Bodenbelag oder barrierefreien Zugang. Fenster, Außenwände, Bad und Heizungsanlage gelten in den jeweils genannten Zeiträumen als nicht modernisiert. Erst Abweichungen von diesem Ausgangsbild lösen die festen Beträge aus.

Wie fließt die Wohnlage ein?

Gelsenkirchen ist in 40 sogenannte REGE-Bezirke gegliedert. Für zehn Normbezirke gilt kein Lagebetrag. In den übrigen Bezirken reichen die festen Anpassungen von minus 0,35 Euro in Scholven-Nord bis plus 0,50 Euro in Buer-Ost. Entscheidend ist die kleinräumige Zuordnung im städtischen Geoportal, nicht nur der Stadtteilname.

Was zeigt die Beispielrechnung?

Für 85 Quadratmeter, Baujahr 1975, fünftes Obergeschoss, modernisierte Fenster und Bad sowie den REGE-Bezirk Bismarck-West ergeben die Merkmale zusammen plus 0,67 Euro. Aus 6,20 Euro Tabellenmittel werden 6,87 Euro pro Quadratmeter; die angepasste Spanne reicht von 6,24 bis 7,51 Euro.

Die Spanne bildet weitere Qualitäts- und Lageunterschiede ab. Ein Wert darin ist nicht ohne Weiteres die richtige Spannenposition oder automatisch rechtlich zulässig. Die konkreten Wohnungsmerkmale und die übrigen Voraussetzungen des Mietrechts bleiben gesondert zu prüfen.

Quelle: Mietspiegel 2026 für nicht preisgebundene Wohnungen in Gelsenkirchen.