Dorstener Mietspiegelrechner

Mietspiegel Dorsten 2025: Wie werden Faktoren und Punkte verrechnet?

Der Mietspiegel Dorsten 2025 startet mit einem Baujahreswert und korrigiert ihn über drei Faktoren. Ausstattung, Garten und Modernisierung kommen anschließend als Punkte hinzu. Der Rechner oben führt diese ungewöhnliche Kombination in der von der Broschüre vorgegebenen Reihenfolge aus.

Ist der Dorstener Mietspiegel qualifiziert?

Nein, die Ausgabe mit Stand 1. Juli 2025 ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB für freifinanzierte, nicht preisgebundene Wohnungen im Stadtgebiet. Sie ist die zweite Fortschreibung einer Vermieterbefragung von 2021 und gilt bis zum Erscheinen einer neuen Ausgabe. Der Arbeitskreis aus Mieter- und Vermietervertretungen, Wohnungswirtschaft und Gutachterausschuss hat sie anerkannt.

Wie entsteht der Ausgangswert?

Fünf belastbare Baujahresmieten reichen von 5,25 Euro für Gebäude bis 1949 bis 8,30 Euro für 2016 bis 2020. Für die Klasse ab 2021 nennt die Quelle ausdrücklich keinen verlässlichen Wert. Der Rechner rechnet dort nichts hoch.

Die Baujahresmiete wird nacheinander mit dem Faktor für die Lage im Stadtgebiet, die konkrete Lage im Stadtteil und die Wohnungsgröße multipliziert. Nach jedem Schritt wird auf Cent gerundet. Kleine Wohnungen unter 45 Quadratmetern erhalten den Faktor 1,05, große Wohnungen über 100 Quadratmetern den Faktor 0,90. Beim vermieteten Einfamilienhaus einschließlich Garten gilt stattdessen 1,15.

Welche Ausstattung zählt in Punkten?

Dreifachverglasung, Alarmanlage und Fußbodenheizung bringen jeweils vier Punkte. Fernwärme, ein sehr hochwertiges Bad, umfangreiche Sicherheitsausstattung und sehr hochwertige Oberböden zählen jeweils zwei Punkte. Positive Ausstattung ist auf zehn Punkte begrenzt. Fehlende Oberböden, Einfachverglasung und Nachtspeicherheizung werden danach jeweils mit drei Minuspunkten angesetzt.

Eine vertraglich eindeutig überlassene Gartenfläche zur alleinigen Nutzung bringt drei Punkte. Beim Einfamilienhaus ist der Garten bereits im Faktor enthalten und darf nicht ein zweites Mal berücksichtigt werden.

Wann zählen Modernisierungen?

Modernisierungspunkte gibt es nur für die Baujahresklassen bis 1999 und für Maßnahmen aus den 15 Jahren vor dem Stichtag. Fassadendämmung zählt vier Punkte, mehrere andere Maßnahmen ein oder zwei. Insgesamt werden höchstens fünf Punkte berücksichtigt. Übliche Instandhaltung und ältere Arbeiten stecken bereits in den Ausgangswerten.

Was zeigt die amtliche Beispielrechnung?

Für 110 Quadratmeter, Baujahr 1970, Altstadt oder Hardt, mittlere Mikrolage sowie zehn anrechenbare Punkte ergibt sich 6,75 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht 742,50 Euro monatlicher Nettokaltmiete. Umlagefähige Betriebskosten sind darin nicht enthalten. Der Mietspiegel veröffentlicht außerdem keine pauschale Unter- und Obergrenze. Besondere Wohnwertmerkmale müssen deshalb im konkreten Fall nachvollziehbar eingeordnet werden. Der Betrag ist eine fundierte Orientierung; er entscheidet nicht automatisch über die Zulässigkeit einer konkreten Miete oder Mieterhöhung.

Quelle: Mietspiegel für freifinanzierte Wohnungen im Stadtgebiet Dorsten 2025.