Mietspiegel Berlin: Kein Zuschlag für gute Verkehrsanbindung und Nahversorgung

Worum ging es in dem Fall?

Im Kern ging es um die Frage, wie hoch die zulässige Miete für eine Wohnung in Berlin ausfällt. Die Vermieterin war der Ansicht, die ortsübliche Vergleichsmiete müsse durch einen Zuschlag für die besonders gute Lage der Wohnung nach oben korrigiert werden. Ihr Argument: kurze Wege zu Bus und Bahn sowie eine gute Nahversorgung mit Geschäften des täglichen Bedarfs.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte folgte dem nicht. Es ermittelte die zulässige Miete allein anhand des Berliner Mietspiegels 2024 und der dazugehörigen Orientierungshilfe – ohne zusätzlichen Zuschlag für die Lage. Die Vermieterin ging daraufhin in Berufung zum Landgericht Berlin II.

Reicht der Mietspiegel aus, oder braucht es ein Gutachten?

Die Mietspiegelverordnung lässt in § 19 Abs. 4 MsV unter zwei Voraussetzungen einen Zuschlag zur Vergleichsmiete zu. Erstens, wenn ein wohnwertrelevantes Lagemerkmal bislang gar nicht in die Wohnlage eingeflossen ist. Zweitens, wenn die konkrete Wohnung deutlich besser liegt als vergleichbare Wohnungen in derselben Wohnlage.

Die Vermieterin stützte sich auf beide Alternativen. Sie argumentierte, die Orientierungshilfe 2024 nenne ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung an keiner Stelle ausdrücklich. Deshalb tauge der Mietspiegel hier nicht als Berechnungsgrundlage – nötig sei stattdessen ein Sachverständigengutachten. Das Amtsgericht und die Mieterseite hielten dagegen: Beide Merkmale seien bereits über den Faktor „Infrastruktur" in die Einteilung der Wohnlage eingegangen, auch wenn sie in der Dokumentation nicht als eigene Position auftauchen.

Landgericht Berlin: Die Verkehrsanbindung ist längst eingepreist

Das Landgericht Berlin II kündigte an, die Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Dieses Verfahren ist für Fälle vorgesehen, in denen ein Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat – eine mündliche Verhandlung findet dann nicht statt. In der Sache folgte die Kammer vollständig dem Amtsgericht.

Zur ersten Alternative erklärte das Gericht: Bei der Bewertung des Faktors „Infrastruktur" wurden ursprünglich 13 mögliche Indikatoren geprüft, darunter die Entfernung zu Bus- und Bahnhaltestellen. Am Ende flossen nur sechs Indikatoren tatsächlich in die Wohnlageneinteilung ein – ausgewählt nach einer anerkannten statistischen Methode, der sogenannten Diskriminanzanalyse. Diese filtert gezielt jene Merkmale heraus, die tatsächlich zwischen unterschiedlichen Wohnlagen unterscheiden. Dass ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung dabei nicht als eigene Indikatoren übrig blieben, bedeutet nach Ansicht der Kammer nicht, dass sie übersehen wurden. Sie wurden geprüft, zeigten aber keine ausreichende Trennschärfe zwischen den Wohnlagen.

„Der Tatrichter ist befugt, einen Mietspiegel als Grundlage einer Schätzung heranzuziehen." (LG Berlin II)

Zur zweiten Alternative reichte der pauschale Verweis auf eine gute Lage nicht aus. Die Vermieterin hätte konkret darlegen müssen, worin sich ihre Wohnung von vergleichbaren Wohnungen derselben Wohnlage unterscheidet. Eine Beschreibung, die auf nahezu das gesamte Berliner Stadtgebiet zutrifft, genügt dafür nicht. Für die Bestimmung der Miete durfte sich das Amtsgericht daher im Rahmen seiner Schätzbefugnis nach § 287 ZPO auf den Mietspiegel stützen. Das deckt sich mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558c Abs. 1 BGB grundsätzlich ein geeignetes Schätzungsinstrument ist.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter sollten Sie beachten: Der bloße Verweis auf eine „gute Lage" reicht für einen Zuschlag zur Vergleichsmiete nicht aus. Sie müssen konkret zeigen, worin sich Ihre Wohnung von vergleichbaren Wohnungen in derselben Wohnlage unterscheidet – und vorher genau prüfen, ob das Merkmal nicht bereits im Mietspiegel steckt. Ein Blick in die Dokumentation zum Mietspiegel lohnt sich, bevor Sie einen Zuschlag geltend machen.

Haben Sie als Mieterin oder Mieter einen entsprechenden Zuschlag verlangt bekommen, können Sie sich in der Regel auf die Werte des Mietspiegels verlassen. Pauschale Aufschläge für Faktoren, die bereits in die Wohnlage eingepreist sind, müssen Sie nicht hinnehmen. Im Zweifel lohnt sich ein Blick in die Dokumentation zum Mietspiegel, um zu prüfen, ob das behauptete Lagemerkmal wirklich unberücksichtigt blieb.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Der Berliner Mietspiegel und seine Orientierungshilfe sind ein grundsätzlich taugliches Instrument zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn sie den Anforderungen des § 558c Abs. 1 BGB genügen.
• Ein Zuschlag nach § 19 Abs. 4 MsV wegen der Lage scheidet aus, sobald das Merkmal bereits über die Wohnlageneinteilung berücksichtigt wurde.
• Für einen Zuschlag wegen überdurchschnittlicher Lage reicht die bloße Behauptung nicht – nötig ist eine konkret dargelegte Abweichung vom Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen.
• Gerichte dürfen im Rahmen ihrer Schätzbefugnis nach § 287 ZPO auf den Mietspiegel zurückgreifen, ohne zwingend ein Sachverständigengutachten einzuholen.
• Auch eine methodisch bedingte Nichtberücksichtigung einzelner Indikatoren macht die Wohnlageneinteilung nicht angreifbar, solange die Auswahlmethode wissenschaftlich anerkannt ist.

Quelle: Landgericht Berlin II, Hinweisbeschluss vom 16.12.2025, Az. 66 S 172/25