Mietminderung verspielt: Wer den Handwerker aussperrt, muss voll zahlen

Kalte Öfen, keine Miete: Was war passiert?

Ein Mieter bewohnte eine Wohnung, die mit Heizöfen ausgestattet war. Nach seiner Darstellung funktionierten diese Öfen nicht richtig. Er berief sich deshalb auf Mängel der Wohnung und kürzte die Miete. Ab Januar 2025 zahlte er schließlich überhaupt nichts mehr.

Die Vermieter wollten sich der Sache annehmen. Ende November 2023 kündigten sie telefonisch bei der Anwältin des Mieters an, dass wenige Tage später ein Monteur die Wohnung betreten wolle. Die Anwältin lehnte diesen Termin ab.

Im Dezember 2024 schrieben die Vermieter erneut. Sie baten den Mieter, selbst Termine vorzuschlagen, an denen ein Heizungsmonteur mögliche Mängel feststellen könne. Dabei boten sie großzügige Zeitfenster an – vormittags wie nachmittags. Eine Antwort kam nicht. Weder der Mieter noch seine Anwältin meldeten sich. Auch vier weitere Aufforderungen zwischen Januar und März 2025 blieben ohne Reaktion.

Während bereits ein Rechtsstreit lief, kündigten die Vermieter das Mietverhältnis per Schriftsatz im September 2025. Sie verlangten die Räumung der Wohnung und die Zahlung der offenen Miete für Januar bis September 2025 – insgesamt mehrere tausend Euro. Das Amtsgericht gab ihnen recht. Der Mieter ging in Berufung.

Worüber stritten die Parteien?

Der Mieter griff das Urteil auf zwei Ebenen an. Zum einen hielt er die Kündigung schon formal für unwirksam. Seine Anwältin hatte die Kündigung zurückgewiesen. Ihr Argument: Sie sei im Prozess nur für Prozesshandlungen bevollmächtigt, nicht aber für den Empfang einer Kündigung.

Zum anderen berief sich der Mieter auf die defekte Heizung. Wegen der kalten Wohnung sei die Miete gemindert gewesen – im Winter womöglich sogar vollständig. Außerdem habe er im Jahr 2024 zu viel Miete gezahlt und könne diesen Betrag zurückverlangen. Ein kündigungsrelevanter Rückstand bestehe deshalb gar nicht.

Die Vermieter sahen das anders. Aus ihrer Sicht hatte der Mieter jede Chance zur Reparatur verstreichen lassen. Wer den Handwerker nicht hereinlässt, könne sich nicht auf den Mangel berufen.

Durfte die Anwältin die Kündigung zurückweisen?

Nein. Das Landgericht Hamburg stellte klar: Die Prozessvollmacht deckt auch den Empfang einer Kündigung. Eine Prozessvollmacht ist die Vollmacht, die ein Anwalt für die Führung eines Gerichtsverfahrens erhält. Nach § 81 ZPO umfasst sie alle Handlungen, die den Rechtsstreit betreffen. Dazu zählen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch Willenserklärungen, die mit dem Streitgegenstand zusammenhängen. Eine Kündigung in einem Räumungs- und Zahlungsprozess gehört eindeutig dazu.

Auch die Form stimmte. Für die Kündigung einer Wohnung verlangt § 568 Abs. 1 BGB die Schriftform, also ein eigenhändig unterschriebenes Schreiben. Diese Schriftform lässt sich nach § 126 Abs. 3 BGB durch die elektronische Form ersetzen. Gemeint ist ein elektronisches Dokument mit qualifizierter elektronischer Signatur gemäß § 126a BGB. Diese Voraussetzungen waren hier erfüllt.

Warum war die fristlose Kündigung berechtigt?

Das rechtliche Stichwort lautet „Fristlose Kündigung" wegen Zahlungsverzugs. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) und b) BGB darf der Vermieter ohne Frist kündigen, wenn der Mieter über längere Zeit mit erheblichen Teilen der Miete im Rückstand ist.

Der Mieter räumte selbst ein, seit Januar 2025 keinen Cent mehr gezahlt zu haben. Ob und in welcher Höhe er die Miete mindern durfte, ließ das Gericht an dieser Stelle offen. Denn eines stand fest: Eine Minderung um 100 Prozent kam jedenfalls in den Sommermonaten nicht in Betracht. Außerhalb der Heizperiode spielt ein Heizungsdefekt kaum eine Rolle. Selbst wenn die Wohnung im Winter unbewohnbar kalt gewesen sein sollte – der Rückstand reichte trotzdem für die Kündigung.

Auch der behauptete Rückzahlungsanspruch aus dem Jahr 2024 half dem Mieter nicht. Er konnte den Rückstand aus demselben Grund nicht auf ein unerhebliches Maß drücken. Das Mietverhältnis war beendet, der Mieter musste die Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB herausgeben.

Warum durfte der Mieter die Miete nicht mehr mindern?

Hier liegt der eigentliche Kern der Entscheidung. Grundsätzlich darf ein Mieter nach § 536 BGB die Miete kürzen, wenn die Wohnung einen Mangel hat. Man spricht von Mietminderung. Das Gericht ließ sogar offen, ob die Heizöfen überhaupt defekt waren.

Entscheidend war etwas anderes: Der Mieter befand sich im Annahmeverzug. Annahmeverzug bedeutet, dass jemand eine ihm ordnungsgemäß angebotene Leistung nicht annimmt. Die Vermieter hatten die Reparatur angeboten – und zwar ernsthaft und konkret. Nach § 293 BGB gerät in Annahmeverzug, wer eine solche Leistung nicht annimmt.

Das Landgericht betonte: Ob schon das Telefonat vom November 2023 ausreichte, spielt keine Rolle. Spätestens das Schreiben vom Dezember 2024 war ein taugliches Angebot. Die Vermieter hatten weite Zeitfenster genannt und den Mieter ausdrücklich um eigene Terminvorschläge gebeten. Wer darauf schweigt, verweigert die Mitwirkung.

Die Folge ist deutlich: Ab dem Annahmeverzug entfällt das Minderungsrecht. Das Gericht stützte sich dabei auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2019 und auf die Kommentarliteratur. Der Gedanke dahinter ist einleuchtend. Der Vermieter muss den Mangel beseitigen dürfen. Wer ihm das unmöglich macht, kann ihm nicht gleichzeitig die mangelhafte Wohnung vorhalten. Für die Zeit ab Januar 2025 schuldete der Mieter daher die volle Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung.

Das Landgericht kündigte in einem sogenannten Hinweisbeschluss an, die Berufung einstimmig zurückzuweisen. Nach § 522 Abs. 2 ZPO ist das möglich, wenn ein Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Eine Anschlussberufung der Vermieter wird in diesem Fall nach § 524 Abs. 4 ZPO wirkungslos.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Haben Sie als Mieter einen Mangel gemeldet, müssen Sie auch bei der Beseitigung mitwirken. Das Minderungsrecht ist kein Druckmittel, das Sie unbegrenzt einsetzen können. Bietet der Vermieter Termine für Besichtigung oder Reparatur an, reagieren Sie zeitnah. Passt ein Termin nicht, schlagen Sie selbst Alternativen vor. Halten Sie Ihre Antwort schriftlich fest. Schweigen kann Sie teuer zu stehen kommen.

Vorsicht auch beim kompletten Zahlungsstopp. Selbst bei einem echten Heizungsausfall ist eine Minderung um 100 Prozent die absolute Ausnahme. Im Sommer ist sie praktisch ausgeschlossen. Wer die Miete ganz einbehält, riskiert die fristlose Kündigung – und damit die Wohnung. Zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt und lassen Sie die Minderungsquote rechtlich prüfen.

Läuft bereits ein Prozess, sollten Sie außerdem wissen: Ihr Anwalt darf Kündigungen für Sie wirksam entgegennehmen. Die Zurückweisung mit Hinweis auf eine fehlende Empfangsvollmacht trägt nicht.

Als Vermieter zeigt Ihnen die Entscheidung, wie Sie sich richtig verhalten. Bieten Sie die Mangelbeseitigung konkret und nachweisbar an – am besten schriftlich. Nennen Sie großzügige Zeitfenster und bitten Sie ausdrücklich um Terminvorschläge. Haken Sie nach, wenn keine Antwort kommt, und dokumentieren Sie jede Aufforderung. Genau diese lückenlose Dokumentation hat den Vermietern im Hamburger Fall den Prozess gewonnen. Und: Eine Kündigung dürfen Sie während eines laufenden Verfahrens auch an den gegnerischen Prozessanwalt richten – bei Wahrung der Schriftform oder der qualifizierten elektronischen Form.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Verweigert der Mieter die Mitwirkung an Besichtigung und Reparatur, gerät er in Annahmeverzug – ab diesem Zeitpunkt entfällt sein Recht zur Mietminderung.
• Schon das Schweigen auf ein konkretes Terminangebot mit weiten Zeitfenstern kann für den Annahmeverzug genügen.
• Ein Heizungsmangel rechtfertigt außerhalb der Heizperiode keine Minderung auf null; ein vollständiger Zahlungsstopp kann daher die fristlose Kündigung auslösen.
• Die Prozessvollmacht eines Anwalts umfasst auch den Empfang einer Kündigung, die mit dem Rechtsstreit zusammenhängt.
• Die Schriftform einer Wohnraumkündigung kann durch die qualifizierte elektronische Form ersetzt werden.

Quelle: LG Hamburg, Beschluss vom 20.04.2026, Az. 307 S 3/26