Heimfallanspruch verjährt erst nach Grundbucheintragung

Worum ging es in dem Fall?

Eine Wohnprojektgenossenschaft hatte zusammen mit einer Partnerin ein Mehrgenerationenwohnhaus mit über dreißig Eigentumswohnungen und einer Kindertagesstätte errichtet. Die Genossenschaft wurde Eigentümerin aller Wohnungen, während die Partnerin die Kindertagesstätte erhielt. Der Zweck der Genossenschaft war die Förderung ihrer Mitglieder durch sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Die Nutzung einer Genossenschaftswohnung stand ausschließlich den Mitgliedern und deren Haushaltsangehörigen zu.

Ein Mann trat der Genossenschaft bei und kaufte ein sogenanntes Dauerwohnrecht an einer Wohnung in der damals noch nicht fertiggestellten Anlage. Das Dauerwohnrecht ist ein besonderes dingliches Recht, das seinem Inhaber erlaubt, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, ohne selbst Eigentümer zu werden. Es wird im Grundbuch eingetragen und ist damit rechtlich abgesichert.

Was ist ein Heimfallanspruch?

Der Kaufvertrag enthielt eine sogenannte Heimfallklausel. Diese bestimmte, dass die Genossenschaft die Rückübertragung des Dauerwohnrechts verlangen kann, wenn der Käufer aus der Genossenschaft ausscheidet. Ein solcher Heimfallanspruch ist im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehen und kann als Inhalt eines Dauerwohnrechts vereinbart werden. Er sichert den Eigentümer ab, falls bestimmte Voraussetzungen eintreten.

Zugunsten des Käufers wurde zunächst eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen. Eine Vormerkung ist eine Art Sicherungseintragung, die den künftigen Anspruch auf ein Recht schützt. Der Käufer bezog die Wohnung und nahm sein Sondereigentum ab. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums – also der gemeinsam genutzten Teile wie Treppenhaus und Fassade – fand jedoch nicht statt.

Der Streit eskalierte

Die Wohnanlage wurde teilweise anders gebaut als in der Baubeschreibung vorgesehen. Die Genossenschaft berief sich auf finanzielle Engpässe, die Kosteneinsparungen nötig gemacht hätten. Der Käufer wollte diese Abweichungen nicht akzeptieren. Er hielt einen Teil des Kaufpreises zurück und kündigte schließlich seine Genossenschaftsmitgliedschaft.

Nach dem Ausscheiden des Käufers machte die Genossenschaft den Heimfallanspruch geltend. Sie forderte die Rückübertragung des Dauerwohnrechts. Wenig später erklärte sie zusätzlich den Rücktritt vom Kaufvertrag. Das Dauerwohnrecht selbst war zu diesem Zeitpunkt noch nicht in das Grundbuch eingetragen worden.

Der Käufer verklagte die Genossenschaft auf Durchführung bestimmter Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Er wollte unter anderem einen bestimmten Anstrich der Fassade, eine Begrünung des Dachs und eine verbesserte Fensterisolierung erreichen.

Die Kernfrage: Ist der Heimfallanspruch verjährt?

Das Berufungsgericht hatte dem Käufer weitgehend recht gegeben. Es argumentierte: Der Heimfallanspruch der Genossenschaft sei verjährt. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz verjährt dieser Anspruch in sechs Monaten ab Kenntnis des Eigentümers von den Voraussetzungen des Heimfalls. Da die Genossenschaft seit der Kündigung der Mitgliedschaft wusste, dass der Käufer ausgeschieden war, sei die Frist längst abgelaufen.

Die Genossenschaft wandte ein: Der Käufer handele rechtsmissbräuchlich, wenn er aufwendige Arbeiten am Gebäude fordere, obwohl er das Dauerwohnrecht nach der Herstellung ohnehin zurückgeben müsse.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. Die zentrale Aussage der Entscheidung lautet:

Der Heimfallanspruch kann nicht vor dem Dauerwohnrecht entstehen. Die Verjährungsfrist beginnt daher frühestens mit der Eintragung des Dauerwohnrechts in das Grundbuch zu laufen.

Das Gericht erklärte: Das Dauerwohnrecht entsteht erst durch die Eintragung in das Grundbuch. Da diese Eintragung noch nicht erfolgt war, existierte das Dauerwohnrecht rechtlich noch gar nicht. Ein Heimfallanspruch, der sich auf die Rückübertragung dieses Rechts richtet, kann aber logischerweise nicht vor dem Recht selbst entstehen.

Die Verjährungsvorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes knüpfen zwar an die Kenntnis von den Voraussetzungen des Heimfalls an. Zu diesen Voraussetzungen gehört jedoch auch, dass das Dauerwohnrecht überhaupt besteht. Solange es nicht eingetragen ist, kann die Verjährung nicht beginnen – unabhängig davon, ob die vereinbarten Heimfallgründe bereits eingetreten sind.

Was ist mit der Vormerkung?

Der Käufer hatte argumentiert, er habe durch die Vormerkung bereits ein sogenanntes Anwartschaftsrecht erworben. Dies sei ein dem Vollrecht ähnliches Recht, das den Heimfallanspruch bereits auslösen könne.

Der Bundesgerichtshof wies dieses Argument zurück. Selbst wenn man ein Anwartschaftsrecht annehme, ändere dies nichts daran, dass das Dauerwohnrecht selbst noch nicht entstanden sei. Ein Anwartschaftsrecht sei kein Vollrecht. Es gebe keinen „Anwartschafts-Heimfallanspruch". Für einen solchen konstruierten Anspruch bestehe auch kein praktisches Bedürfnis. Der Verkäufer könne sich in dieser Phase durch andere vertragliche Regelungen schützen, etwa durch auflösende Bedingungen oder Rücktrittsrechte.

Der Hintergrund der kurzen Verjährungsfrist

Das Gesetz sieht für den Heimfallanspruch eine sehr kurze Verjährungsfrist vor: nur sechs Monate ab Kenntnis, höchstens zwei Jahre ab Eintritt der Voraussetzungen. Diese kurze Frist dient dazu, schnell klare Verhältnisse zu schaffen. Der Dauerwohnberechtigte soll bald wissen, ob er sein Recht behalten kann oder zurückübertragen muss.

Diese Zielsetzung ändert aber nichts am Grundprinzip: Ein Anspruch kann nicht verjähren, bevor er entstanden ist. Der Eigentümer muss die Möglichkeit haben, seinen Anspruch erstmals geltend zu machen – notfalls auch durch eine verjährungshemmende Klage.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Käufer von Dauerwohnrechten bedeutet diese Entscheidung eine wichtige Klarstellung. Wer ein Dauerwohnrecht erwirbt und gegen vertragliche Pflichten verstößt – etwa durch Ausscheiden aus einer Genossenschaft – kann nicht darauf hoffen, dass der Heimfallanspruch bereits verjährt, solange die Grundbucheintragung noch aussteht.

Für Genossenschaften und andere Eigentümer, die Dauerwohnrechte vergeben, gilt: Die Verjährung des Heimfallanspruchs beginnt erst mit der Grundbucheintragung. Sie müssen nicht befürchten, dass ihre Ansprüche verjähren, während das Eintragungsverfahren noch läuft oder sich verzögert. Allerdings sollten sie prüfen, ob sie sich für die Zeit vor der Eintragung durch andere vertragliche Instrumente absichern.

Das Gericht wies auch auf einen weiteren Aspekt hin: Mitglieder einer Wohnprojektgenossenschaft stehen dieser nicht wie einem fremden Bauträger gegenüber. Die besonderen Strukturen und Zwecke einer Genossenschaft können bei der Auslegung der vertraglichen Rechte und Pflichten eine Rolle spielen.

Grundsätze des Urteils

• Der Heimfallanspruch nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann nicht vor dem Dauerwohnrecht entstehen
• Die Verjährungsfrist beginnt frühestens mit Eintragung des Dauerwohnrechts in das Grundbuch
• Eine bloße Vormerkung oder ein Anwartschaftsrecht lösen den Heimfallanspruch nicht aus
• Vor der Grundbucheintragung muss sich der Verkäufer durch andere vertragliche Regelungen absichern
• Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten dient der schnellen Klärung der Rechtsverhältnisse nach Entstehung des Anspruchs

BGH, Urteil vom 5. Dezember 2025 – V ZR 238/24