Zeitwohnen in Milieuschutzgebieten: Ist befristetes Vermieten wirklich eine Nutzungsänderung?

Berlin verschärft den Kurs gegen Zeitwohnen

Wer in Berlin eine möblierte Wohnung befristet vermieten möchte, bekommt es zunehmend mit den Bezirksämtern zu tun. Bezirke wie Neukölln und Friedrichshain-Kreuzberg behandeln den Wechsel von unbefristeter zu befristeter, möblierter Vermietung in Milieuschutzgebieten bereits als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung nach § 172 BauGB. Die Genehmigung wird in der Praxis regelmäßig verweigert.

Seit Januar 2026 geht der Berliner Senat noch einen Schritt weiter. Im Rahmen des geplanten Wohnraumsicherungsgesetzes soll diese Praxis berlinweit einheitlich gelten. Befristete Vermietungen in sozialen Erhaltungsgebieten sollen grundsätzlich als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung eingestuft werden – es sei denn, die Befristung stützt sich auf einen der in § 575 BGB geregelten Gründe, etwa geplanten Eigenbedarf oder eine bevorstehende Instandsetzung.

Dogmatisch ist das höchst fragwürdig. Denn § 575 BGB ist eine rein mietrechtliche Spezialnorm, die regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Zeitmietvertrag zivilrechtlich wirksam befristet werden darf. Sie sagt nichts über die baurechtliche Nutzungsart einer Wohnung aus. Der Senat will hier also eine baurechtliche Genehmigungspflicht an eine mietvertragliche Befristungsregelung knüpfen – zwei Rechtsgebiete, die systematisch völlig unterschiedliche Fragen betreffen. Das Gutachten stellt klar: Die Nutzungsart „Wohnen" im Sinne des Bauplanungsrechts liegt unabhängig davon vor, ob die Befristung des Mietvertrags den Anforderungen des § 575 BGB genügt oder nicht.

Was genau ist das Problem?

Der Kern der rechtlichen Auseinandersetzung lässt sich auf eine einfache Frage zuspitzen: Ist eine befristet vermietete, möblierte Wohnung rechtlich etwas anderes als eine unbefristet vermietete, unmöblierte Wohnung? Oder anders gefragt: Ändert sich die Nutzungsart, wenn ein Vermieter statt eines Dauermieters einen Zeitmieter einziehen lässt?

Ein umfangreiches Rechtsgutachten der Kanzlei GSK Stockmann, erstellt unter Federführung des Verfassungsrechtlers Prof. Dr. Dr. h.c. Ulrich Battis, beantwortet diese Frage mit einem klaren Nein. Das Gutachten wurde im Auftrag der Plattform Wunderflats erstellt und im Januar 2026 veröffentlicht.

Zeitwohnen bleibt Wohnen – auch im Baurecht

Das Gutachten arbeitet systematisch heraus, warum befristetes möbliertes Vermieten bauplanungsrechtlich keine neue Nutzungsart darstellt. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die Nutzungsart „Wohnen" durch drei Merkmale definiert: eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und die Freiwilligkeit des Aufenthalts.

All diese Kriterien erfüllt das Zeitwohnen ebenso wie das Dauerwohnen. Entscheidend ist dabei nicht die Dauer des einzelnen Mietvertrags, sondern das Nutzungskonzept der Wohnung. Solange die Wohnung nach Ausstattung und Bestimmung dauerhaftes Wohnen ermöglicht, liegt die Nutzungsart „Wohnen" vor. Die Befristung des Mietvertrags ändert daran nichts.

Wo verläuft die Grenze zur Ferienwohnung?

Besonders aufschlussreich ist die Abgrenzung zur Ferienwohnung. Denn Ferienwohnungen gelten bauplanungsrechtlich tatsächlich als andere Nutzungsart – sie fallen unter die Fremdenbeherbergung. Der entscheidende Unterschied: Ferienwohnungen sind typischerweise auf tage- oder wochenweise Vermietung an ständig wechselnde Gäste ausgerichtet. Die Berliner Rechtsprechung zieht hier eine zeitliche Untergrenze bei einem Monat.

Doch die Mietdauer allein ist nicht ausschlaggebend. Das Gutachten betont, dass für die Abgrenzung vor allem die Indizien der Häuslichkeit den Ausschlag geben. Zwei Merkmale stechen dabei hervor: die Wohnsitzanmeldung und der Postempfang mit Namen am Klingelschild. Beides ist bei Zeitwohnungen – etwa über Plattformen wie Wunderflats – ausdrücklich vorgesehen und wird aktiv unterstützt. In einer klassischen Ferienwohnung dagegen meldet sich niemand an und kein Gästename steht an der Klingel. Genau das unterscheidet Zeitwohnen rechtlich massiv von Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb, die typischerweise auf tageweisen Aufenthalt ohne eigene Haushaltsführung ausgelegt sind.

Bei einer Mindestmietdauer von einem Monat, kombiniert mit eigener Wohnsitzanmeldung, Klingelschild und Postempfang, liegt nach der Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg gerade keine Ferienwohnung vor. Die Mieter gestalten ihren häuslichen Bereich selbst, verfügen über eigene Schlüssel und einen eigenen Mietvertrag. Das ist Wohnen, keine Beherbergung.

Bundesrecht schlägt Landesrecht

Selbst wenn man politisch der Meinung wäre, Zeitwohnen müsse in Milieuschutzgebieten reguliert werden, stünde dem ein grundlegendes verfassungsrechtliches Hindernis entgegen. Der Begriff der Nutzungsänderung ist Bundesrecht. Er stammt aus dem Baugesetzbuch und gehört zum Bodenrecht nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG.

Der Bundesgesetzgeber hat mit dem Baugesetzbuch von seiner konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz abschließend Gebrauch gemacht. Das bedeutet: Das Land Berlin darf den bundesrechtlich definierten Begriff der Nutzungsänderung weder durch Landesgesetz noch durch untergesetzliche Verwaltungsvorschriften eigenmächtig umdeuten oder erweitern.

Die Gesetzesbegründung zu § 172 BauGB stellt ausdrücklich klar, dass der dort verwendete Begriff der Nutzungsänderung dem allgemeinen bauplanungsrechtlichen Vorhabenbegriff aus § 29 Abs. 1 BauGB entsprechen soll. Beide Vorschriften sind systematisch einheitlich zu verstehen.

Warum die Ausführungsvorschriften das Problem nicht lösen

Der Berliner Senat plant, die neue Verwaltungspraxis über geänderte Ausführungsvorschriften (AV) berlinweit zu verankern. Doch hier liegt ein grundlegendes Missverständnis vor: Ausführungsvorschriften sind keine Rechtsverordnungen im Sinne des Art. 80 GG. Sie entfalten keine Außenwirkung gegenüber Bürgern, sondern steuern lediglich das behördliche Vorgehen im Innenverhältnis der Verwaltung.

Eine Ausführungsvorschrift kann den Bezirksämtern also vorgeben, wie sie bei der Prüfung von Genehmigungsanträgen vorzugehen haben. Sie kann aber den materiell-rechtlichen Gehalt einer bundesrechtlichen Norm wie § 172 BauGB weder erweitern noch verändern. Wenn die AV den Bezirken vorschreibt, befristete Vermietung als Nutzungsänderung zu behandeln, obwohl das Bundesrecht dies nicht hergibt, verstößt sie gegen den Vorrang des Bundesrechts. Die Gerichte wären an eine solche Verwaltungsvorschrift nicht gebunden.

Die Parallele zum Berliner Mietendeckel

Wer sich an den Berliner Mietendeckel erinnert, ahnt bereits, wo das Problem liegt. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2021 entschieden, dass das Land Berlin keine eigene Mietpreisregulierung einführen durfte, weil der Bund das Mietrecht über die §§ 556 ff. BGB abschließend geregelt hatte.

Das Gutachten argumentiert, dass die geplante Berliner Verwaltungspraxis zum Zeitwohnen in eine ähnliche Richtung geht. Denn die Genehmigungspflicht für befristete Vermietung zielt nach Einschätzung der Gutachter nicht auf städtebauliche Ziele, sondern faktisch auf eine Mietpreisregulierung. Das Erhaltungsrecht nach § 172 BauGB darf jedoch nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht als verkappter Mieterschutz eingesetzt werden. Es muss auf städtebauliche Ziele gerichtet sein.

Drohen Schadensersatzansprüche gegen Berlin?

Das Gutachten warnt ausdrücklich vor Amtshaftungsansprüchen gegen das Land Berlin. Wenn Bezirksämter auf Grundlage bundesrechtswidriger Ausführungsvorschriften Genehmigungen für Zeitwohnen verweigern, verletzen die handelnden Beamten eine drittbezogene Amtspflicht. Die betroffenen Vermieter könnten dann Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen verlangen.

Die Voraussetzungen für einen solchen Anspruch aus § 839 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG wären nach dem Gutachten regelmäßig erfüllt: hoheitliches Verwaltungshandeln, Verletzung der Pflicht zur Beachtung von Bundesrecht, mindestens fahrlässiges Verschulden und ein kausaler Schaden.

Was bedeutet das für Sie?

Als Vermieter in einem Berliner Milieuschutzgebiet sollten Sie wissen: Nach der im Gutachten vertretenen – und in der Fachliteratur überwiegenden – Rechtsauffassung ist die befristete Vermietung einer möblierten Wohnung keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Erhalten Sie eine Nutzungsuntersagung, können Sie dagegen Widerspruch einlegen und gegebenenfalls verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutz suchen.

Rechnen Sie damit, dass die Berliner Behörden auf der Grundlage der geplanten neuen Ausführungsvorschriften weiterhin Genehmigungen verweigern werden. Eine gerichtliche Klärung durch die Verwaltungsgerichte steht noch aus. Bisher gibt es keine höchstrichterliche Entscheidung zur reinen Nutzungsuntersagung bei Zeitwohnen ohne bauliche Veränderungen.

Als Mieter einer Zeitwohnung in Berlin brauchen Sie sich nicht zu sorgen, dass Ihr bestehendes Mietverhältnis unmittelbar betroffen ist. Die Nutzungsuntersagung richtet sich an den Vermieter, nicht an Sie. Allerdings könnte eine erfolgreiche Untersagung dazu führen, dass Ihr befristeter Mietvertrag nicht verlängert wird und der Vermieter auf unbefristete Vermietung umstellt.

Wichtige Grundsätze des Gutachtens im Überblick

• Der Wechsel von unbefristeter zu befristeter möblierter Vermietung ist nach geltendem Bundesrecht keine erhaltungsrechtliche Nutzungsänderung, da beide Nutzungsformen der Nutzungsart „Wohnen" unterfallen.
• Die baurechtliche Nutzungsart „Wohnen" besteht unabhängig davon, ob die Befristung des Mietvertrags den Anforderungen des § 575 BGB genügt. Baurecht und Mietrecht betreffen unterschiedliche Regelungsebenen.
• Für die Abgrenzung zur Ferienwohnung sind neben der Mietdauer vor allem Wohnsitzanmeldung und Postempfang entscheidende Indizien der Häuslichkeit.
• Berliner Ausführungsvorschriften können den bundesrechtlichen Nutzungsänderungsbegriff nicht materiell-rechtlich erweitern. Sie binden nur die Verwaltung im Innenverhältnis, nicht die Gerichte.
• Das Erhaltungsrecht nach § 172 BauGB ist ein städtebauliches Instrument und darf nicht als verkappter Mieterschutz oder zur Mietpreisregulierung eingesetzt werden.
• Wenden Berliner Bezirke bundesrechtswidrige Ausführungsvorschriften an, drohen Amtshaftungsansprüche betroffener Vermieter gegen das Land Berlin.

Quelle: GSK Stockmann, Rechtsgutachten vom 13. Januar 2026, erstattet durch Prof. Dr. Dr. h.c. Ulrich Battis, Dr. Jan Hennig, Dr. Olaf Schmechel, Dr. Anna Charlotte Kümpers im Auftrag der Wunderflats GmbH