WEG-Versammlung in der Urlaubszeit: Was Eigentümer wissen müssen

Der Ausgangspunkt: Streit um den Versammlungstermin

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Eigentümern und 19 Einheiten sollte über umfangreiche Sanierungsmaßnahmen entschieden werden. Die Hausverwaltung lud mit einem Monat Vorlauf zur ordentlichen Eigentümerversammlung im Juli ein. Ein Eigentümer teilte daraufhin mit, dass er sich zu diesem Zeitpunkt in einem bereits gebuchten und nicht stornierbaren Urlaub befinde. Er bat um Verlegung des Termins – vergeblich. Die Versammlung fand wie geplant statt.

Auf der Tagesordnung standen gewichtige Punkte: Grundlagenbeschlüsse über Sanierungsmaßnahmen an beiden Gebäudeteilen der Anlage, die Beauftragung eines Architekturbüros mit Planungsleistungen sowie ein Finanzierungsbeschluss über eine Sonderumlage von mehr als 55.000 Euro. Der verhinderte Eigentümer ließ sich durch einen Bevollmächtigten vertreten. Dennoch klagte er gemeinsam mit einer weiteren Eigentümerin gegen mehrere der gefassten Beschlüsse.

Die zentrale Streitfrage: Versammlung zur Unzeit?

Der klagende Eigentümer machte geltend, dass die Versammlung zur sogenannten Unzeit stattgefunden habe. Bei den Sommermonaten Juli und August handele es sich um typische Reisezeiten. Da er die Hausverwaltung rechtzeitig über seinen unstornierbaren Urlaub informiert habe, hätte der Termin verlegt werden müssen.

Das Amtsgericht München folgte dieser Argumentation nicht. Die Richter stellten klar, dass bei kleinen Eigentümergemeinschaften zwar grundsätzlich andere Maßstäbe gelten als bei großen Anlagen. Bei einer überschaubaren Gemeinschaft soll die Hausverwaltung den Versammlungstermin so wählen, dass jeder Eigentümer, der dies wünscht, auch tatsächlich teilnehmen kann.

Allerdings gibt es auch hier Grenzen. Das Gericht betonte, dass die organisatorischen Belange einer professionellen Hausverwaltung ebenfalls zu berücksichtigen sind. Eine Verwaltung, die zahlreiche Gemeinschaften betreut, kann nicht jeden Termin individuell mit sämtlichen Eigentümern abstimmen. Dies gilt insbesondere, weil Versammlungen üblicherweise in den Abendstunden stattfinden, um auch berufstätigen Eigentümern die Teilnahme zu ermöglichen – pro Tag ist also in der Regel nur eine Versammlung möglich.

Entscheidend: Außerhalb der Ferienzeiten

Ein wichtiges Detail des Urteils: Der Versammlungstermin lag außerhalb der bayerischen Schulferien. Angesichts von jährlich rund 14 Wochen Schulferien wäre es der Hausverwaltung nach Ansicht des Gerichts nicht zumutbar, jeden einzelnen Versammlungstermin auch außerhalb dieser Ferienzeiten mit allen Eigentümern abzustimmen.

Hinzu kam die großzügige Ladungsfrist von einem Monat. Diese Zeit hätte den Eigentümern grundsätzlich ermöglicht, terminliche Dispositionen zu treffen – etwa durch die Erteilung einer Vollmacht an einen anderen Eigentümer oder eine Vertrauensperson. Genau das war hier auch geschehen: Für den verhinderten Eigentümer nahm ein bevollmächtigter Vertreter an der Versammlung teil.

Das Gericht stellte fest: Auf einen unstornierbaren Urlaub außerhalb der Ferienzeiten muss nicht zwingend Rücksicht genommen werden. Diese Entscheidung dürfte für viele Hausverwaltungen eine Erleichterung darstellen, da sie mehr Planungssicherheit bei der Terminierung von Eigentümerversammlungen schafft.

Warum die Beschlüsse dennoch teilweise ungültig waren

Obwohl das Gericht die Durchführung der Versammlung als rechtmäßig ansah, erklärte es zwei der gefassten Beschlüsse für ungültig – allerdings aus völlig anderen Gründen.

Das Problem: Fehlende Vergleichsangebote

Bei der Beauftragung des Architekturbüros mit Planungsleistungen hatte die Eigentümergemeinschaft einen entscheidenden Fehler gemacht: Es wurden keine Vergleichsangebote eingeholt. Das Kostenvolumen belief sich auf mehr als 55.000 Euro für die Leistungsphasen 3 und 4 nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.

Das Gericht führte aus, dass die Eigentümer bei Beschlussfassungen über die wesentlichen Entscheidungsgrundlagen verfügen müssen, um eine sachgerechte Entscheidung treffen zu können. Bei Maßnahmen größeren Umfangs erscheint die Einholung von Vergleichsangeboten grundsätzlich geboten. Nur so können die Eigentümer das vorliegende Angebot einordnen und bewerten.

Die Beklagte hatte argumentiert, es handele sich um einen sogenannten Folgeauftrag, weil das Architekturbüro bereits früher für die Gemeinschaft tätig gewesen sei. Das Gericht wies dieses Argument zurück: Die früheren Aufträge betrafen lediglich Planungsleistungen für einen Aufzug und eine Balkonkonstruktion. Der nun beschlossene Auftrag umfasste jedoch eine Vielzahl weiterer Maßnahmen, für die bislang keine Planungsleistungen an dieses Büro vergeben worden waren.

Auch ein günstiges Angebot schützt nicht

Besonders interessant ist die Feststellung des Gerichts, dass selbst ein marktübliches oder günstiges Angebot die fehlenden Vergleichsangebote nicht ersetzen kann. Es komme nicht darauf an, ob sich die Entscheidung der Eigentümer zufällig in einem sachlich angemessenen Rahmen bewege. Entscheidend ist vielmehr, ob den Eigentümern eine fundierte Orientierung und Einordnung des Angebots möglich war – und das war ohne Vergleichsangebote nicht der Fall.

Das Gericht betonte zudem, dass auf die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung auch nicht stillschweigend verzichtet werden kann. Selbst wenn alle anwesenden Eigentümer für die Beauftragung gestimmt haben, heilte dies den Mangel nicht.

Die Folge: Auch der Finanzierungsbeschluss fällt

Da der Beschluss über die Architektbeauftragung für ungültig erklärt wurde, traf dies auch den damit verbundenen Finanzierungsbeschluss über die Sonderumlage. Das Gericht wendete hier den Rechtsgedanken des § 139 BGB an: Dem Finanzierungsbeschluss fehlt ohne den Beschluss über die Auftragserteilung die Grundlage. Die Sonderumlage war ausdrücklich zur Finanzierung genau dieser Architektenleistungen beschlossen worden – mit der Ungültigkeit des Hauptbeschlusses entfiel auch die Basis für die zweckgebundene Umlage.

Was mit den Grundlagenbeschlüssen geschah

Anders beurteilte das Gericht die sogenannten Grundlagenbeschlüsse zu den Sanierungsmaßnahmen. Bei diesen Beschlüssen hatten die Eigentümer lediglich festgelegt, für welche Positionen aus dem Maßnahmenkatalog überhaupt eine Entwurfs- und Genehmigungsplanung in Auftrag gegeben werden soll – also eine Entscheidung über das "Ob", nicht über das "Wie".

Die Kläger hatten gerügt, dass der Architekt an der Versammlung teilgenommen und damit gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen habe. Das Gericht ließ diesen Einwand nicht gelten: Da alle Eigentümer anwesend oder vertreten waren und niemand die Anwesenheit des Architekten beanstandet hatte, lag ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit vor.

Auch der Einwand, die Kostenschätzung sei unzureichend gewesen, verfing nicht bei den Grundlagenbeschlüssen. Das Gericht verwies darauf, dass Vorgaben zur Methodik der Kostenermittlung und zur Einbindung von Fachplanern noch bei der Vorbereitung des späteren Maßnahmebeschlusses berücksichtigt werden können. Die Grundlagenbeschlüsse seien daher nicht verfrüht.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Wohnungseigentümer und Hausverwaltungen enthält diese Entscheidung wichtige Leitlinien. Als Eigentümer sollten Sie sich bewusst sein, dass ein privater Urlaub – zumal außerhalb der Schulferien – kein zwingender Grund für die Verlegung einer Eigentümerversammlung ist. Wenn Sie einen wichtigen Termin nicht wahrnehmen können, erteilen Sie rechtzeitig eine schriftliche Vollmacht an eine Person Ihres Vertrauens. So können Sie Ihre Interessen auch in Ihrer Abwesenheit vertreten lassen.

Als Verwaltung dürfen Sie sich durch individuelle Terminwünsche einzelner Eigentümer nicht in Ihrer Arbeit blockieren lassen. Wichtig ist jedoch, dass Sie den Versammlungstermin nicht in typische Ferienzeiten legen und eine ausreichende Ladungsfrist einhalten. Bei kleinen Gemeinschaften sollten Sie dennoch versuchen, auf bekannte Verhinderungen Rücksicht zu nehmen – eine starre Haltung kann das Verhältnis zu den Eigentümern belasten.

Die zweite wichtige Lehre betrifft die Vorbereitung von Beschlüssen über größere Aufträge: Holen Sie bei Kostenvolumina im fünfstelligen Bereich stets Vergleichsangebote ein. Auch wenn Sie überzeugt sind, dass das vorliegende Angebot marktgerecht ist, fehlt den Eigentümern ohne Alternativen die notwendige Entscheidungsgrundlage. Der Aufwand für zwei oder drei weitere Angebote ist überschaubar – die rechtlichen Risiken einer Beschlussanfechtung sind es nicht.

Schließlich zeigt das Urteil, dass Grundlagenbeschlüsse und Maßnahmebeschlüsse sauber voneinander getrennt werden sollten. Die Eigentümergemeinschaft kann zunächst über das grundsätzliche "Ob" einer Maßnahme entscheiden, ohne sich bereits auf einen bestimmten Auftragnehmer festzulegen. Diese Vorgehensweise gibt der Gemeinschaft Flexibilität und reduziert das Risiko, dass ein für ungültig erklärter Beauftragungsbeschluss die gesamte Planungsgrundlage zu Fall bringt.

Grundsätze des Urteils

• Bei kleinen Eigentümergemeinschaften sind individuelle Belange bei der Terminfindung zu berücksichtigen, jedoch nicht um jeden Preis.
• Die organisatorischen Erfordernisse einer professionellen Hausverwaltung rechtfertigen Versammlungen außerhalb von Ferienzeiten auch bei einzelnen Verhinderungen.
• Ein unstornierbarer privater Urlaub außerhalb der Schulferien begründet keinen Anspruch auf Terminverlegung.
• Bei Aufträgen größeren Umfangs müssen Vergleichsangebote eingeholt werden, um eine ausreichende Entscheidungsgrundlage zu schaffen.
• Ohne Vergleichsangebote kann das Angebot nicht eingeordnet werden – auch nicht bei marktüblichen Preisen.
• Ein zweckgebundener Finanzierungsbeschluss teilt das rechtliche Schicksal des zugrundeliegenden Maßnahmebeschlusses.

Quelle: AG München, Urteil vom 21.07.2025 – 1291 C 22058/24 WEG