WEG-Beschlüsse: Wann führt ein Ausschluss zur Nichtigkeit?

Der Fall: Hausverbot und Polizeieinsatz bei der Eigentümerversammlung

In einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft mit nur zwei Eigentümern kam es zu einem handfesten Konflikt. Die Mehrheitseigentümerin hatte sich gerichtlich ermächtigen lassen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Der Minderheitseigentümer erhielt zwar eine Einladung, wurde aber am Tag der Versammlung von der Mehrheitseigentümerin mit einem Hausverbot belegt. Die Polizei wurde hinzugezogen, um das Hausverbot durchzusetzen.

Der ausgeschlossene Eigentümer wollte sich durch seine Kinder vertreten lassen. Die Teilungserklärung der Gemeinschaft sah jedoch vor, dass sich Wohnungseigentümer nur durch den Ehegatten, einen Miteigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können. Die Kinder fielen nicht in diesen Personenkreis.

Die Versammlung fand ohne den Minderheitseigentümer statt. Dort wurden Beschlüsse gefasst, unter anderem über ausstehende Hausgelder. Die Gemeinschaft verklagte den Minderheitseigentümer später auf Zahlung rückständiger Hausgelder in fünfstelliger Höhe.

Der Streit: Sind die Beschlüsse nichtig oder nur anfechtbar?

Der beklagte Eigentümer verteidigte sich mit dem Argument, er sei rechtswidrig von der Versammlung ausgeschlossen worden. Dieser rechtswidrige Ausschluss müsse zur Nichtigkeit sämtlicher in der Versammlung gefassten Beschlüsse führen. Die Beschlüsse seien daher von Anfang an unwirksam.

Zusätzlich rügte er einen Verstoß gegen die sogenannte qualifizierte Protokollierungsklausel. Die Teilungserklärung machte die Gültigkeit der Beschlüsse davon abhängig, dass das Protokoll vom Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern unterzeichnet wird. Da die Gemeinschaft keinen Verwalter hatte, unterschrieb ein Mitarbeiter der Mehrheitseigentümerin das Protokoll. Auch dies müsse nach Ansicht des Beklagten zur Nichtigkeit führen.

Die Rechtslage: Was unterscheidet Nichtigkeit von Anfechtbarkeit?

Im Wohnungseigentumsrecht ist die Unterscheidung zwischen nichtigen und anfechtbaren Beschlüssen von großer praktischer Bedeutung. Nichtige Beschlüsse sind von Anfang an unwirksam und können jederzeit ohne Frist gerichtlich geltend gemacht werden. Anfechtbare Beschlüsse hingegen sind zunächst wirksam und werden erst durch eine erfolgreiche Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beseitigt.

Das Gericht stellte klar, dass nur ein unberechtigter Ausschluss eines Wohnungseigentümers zur Nichtigkeit aller Beschlüsse führen kann. Dies gilt, weil ein solcher Ausschluss in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte eingreift. Ein berechtigter Ausschluss dagegen begründet allenfalls eine Anfechtbarkeit.

Die Entscheidung: Kein unberechtigter Ausschluss

Das Landgericht Dortmund wies die Berufung des Beklagten zurück. Das Gericht sah keinen unberechtigten Ausschluss von der Eigentümerversammlung.

Zur Vertretungsfrage: Soweit die Kinder des Beklagten als Vertreter abgelehnt wurden, lag darin kein unberechtigter Ausschluss. Die Teilungserklärung beschränkte den Kreis der zulässigen Vertreter auf Ehegatten, Miteigentümer und den Verwalter. Die Kinder gehörten nicht zu diesem Personenkreis. Das Gericht betonte: Wenn die Teilungserklärung die Vertretung auf bestimmte Personen beschränkt, ist die Zurückweisung anderer Vertreter rechtmäßig.

Zum behaupteten Ausschluss: Der Beklagte konnte nicht ausreichend darlegen, dass er tatsächlich unberechtigt ausgeschlossen wurde. Das Gericht wies darauf hin, dass es nähergelegen hätte, den Beklagten gar nicht erst einzuladen, wenn von Anfang an sein Ausschluss beabsichtigt gewesen wäre. Die Einladung war aber unstreitig erfolgt. Der Beklagte hatte sogar selbst Änderungswünsche zur Tagesordnung gestellt, was seine Kenntnis von der Einladung belegt.

Die Protokollierungsklausel: Verstöße führen nur zur Anfechtbarkeit

Das Gericht machte deutlich, dass selbst ein Verstoß gegen die qualifizierte Protokollierungsklausel nicht zur Nichtigkeit führt. Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse von einer bestimmten Protokollierung abhängig, führt ein Verstoß dagegen lediglich zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse.

Zudem erläuterte das Gericht, dass in einer verwalterlosen Gemeinschaft besondere Regeln gelten. Wenn die Teilungserklärung die Unterschrift des Verwalters und zweier Eigentümer verlangt, aber kein Verwalter vorhanden ist, genügt es, wenn der zur Einladung ermächtigte Eigentümer das Protokoll unterschreibt. Andernfalls hätte es ein einzelner Eigentümer in einer Zwei-Personen-Gemeinschaft in der Hand, jegliche Beschlussfassung zu verhindern, indem er der Versammlung fernbleibt.

Der Beklagte hatte die Beschlüsse nicht innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist angefochten. Damit waren die Beschlüsse bestandskräftig geworden, selbst wenn ein Verstoß gegen die Protokollierungsklausel vorgelegen haben sollte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Wohnungseigentümer ergeben sich aus dieser Entscheidung wichtige Handlungsempfehlungen.

Anfechtungsfristen beachten: Wenn Sie der Meinung sind, dass Beschlüsse einer Eigentümerversammlung fehlerhaft sind, müssen Sie innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Anfechtungsklage erheben. Versäumen Sie diese Frist, werden auch fehlerhafte Beschlüsse bestandskräftig.

Vertretungsregeln prüfen: Möchten Sie sich auf einer Eigentümerversammlung vertreten lassen, prüfen Sie vorher die Teilungserklärung. Häufig ist der Kreis der zulässigen Vertreter beschränkt. Ein nicht zugelassener Vertreter kann rechtmäßig zurückgewiesen werden, ohne dass dies einen unberechtigten Ausschluss darstellt.

Dokumentation ist wichtig: Wenn Sie tatsächlich von einer Versammlung ausgeschlossen werden, dokumentieren Sie den Vorgang genau. Ein unberechtigter Ausschluss kann zur Nichtigkeit aller Beschlüsse führen, aber Sie müssen den Ausschluss und dessen Unberechtigung nachweisen können.

Verwalterlose Gemeinschaften: In kleinen Gemeinschaften ohne Verwalter gelten besondere Regeln für die Protokollierung. Die Gerichte wenden die Vorschriften der Teilungserklärung so an, dass eine funktionsfähige Beschlussfassung möglich bleibt.

Grundsätze des Urteils

• Ein unberechtigter Ausschluss eines Wohnungseigentümers von der Versammlung führt zur Nichtigkeit aller dort gefassten Beschlüsse
• Die Zurückweisung eines nicht zugelassenen Vertreters stellt keinen unberechtigten Ausschluss dar
• Verstöße gegen qualifizierte Protokollierungsklauseln führen nur zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit
• In verwalterlosen Gemeinschaften genügt die Unterschrift des ermächtigten Eigentümers
• Anfechtbare Beschlüsse werden ohne fristgerechte Anfechtungsklage bestandskräftig

LG Dortmund, Beschluss vom 29.04.2025, Az. 1 S 194/24