Vermieter müssen strenge Regeln bei Hausverboten beachten

Der Fall: Hausverbot ohne ausreichende Begründung

Eine Vermieterin sprach gegen den Lebensgefährten ihrer Mieterin ein Hausverbot aus. Dieses sollte für die angemietete Wohnung gelten und wurde im März 2024 verhängt. Die betroffene Mieterin wehrte sich vor Gericht gegen diese Maßnahme und bekam recht.

Das Amtsgericht Gladbeck erklärte das Hausverbot für rechtsunwirksam. Der Grund war einfach: Die Vermieterin konnte nicht beweisen, dass der Lebensgefährte tatsächlich den Hausfrieden gestört hatte.

Wann ist ein Hausverbot überhaupt zulässig?

Vermieter haben grundsätzlich ein Hausrecht für ihre Immobilien. Doch dieses Recht stößt an Grenzen, wenn es um Besucher der Mieter geht. Das Gericht machte deutlich, dass ein Spannungsfeld zwischen dem Hausrecht des Vermieters und dem Besuchsrecht des Mieters besteht.

Ein Hausverbot gegen Dritte ist nur unter sehr strengen Voraussetzungen möglich. Diese sind:

Ein sachlicher Grund muss vorliegen: Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter den Besucher einfach nicht mag oder sich gestört fühlt. Es muss einen objektiven Grund geben.

Der Hausfrieden muss wiederholt und erheblich gestört werden: Einzelne kleinere Vorfälle rechtfertigen noch kein Hausverbot. Die Störungen müssen regelmäßig auftreten und schwerwiegend sein.

Die Störungen müssen konkret nachweisbar sein: Der Vermieter muss die Störungen nicht nur behaupten, sondern auch beweisen können. Zeugenaussagen, Protokolle oder andere Belege sind erforderlich.

Die Maßnahme muss verhältnismäßig sein: Das Hausverbot muss als letztes Mittel eingesetzt werden. Mildere Maßnahmen wie Gespräche oder Abmahnungen müssen zuvor versucht worden sein.

Warum scheiterte das Hausverbot in diesem Fall?

Die Vermieterin konnte ihre Vorwürfe nicht belegen. Sämtliche Zeugen, die sie benannte, wohnten an einer anderen Adresse und konnten daher keine Aussagen zu Vorfällen in der streitgegenständlichen Immobilie machen.

Die Beweisführung war unzureichend: Die von der Vermieterin geladenen Zeugen wohnten in einer anderen Straße und hatten keine eigenen Wahrnehmungen zu den behaupteten Störungen in der Mietwohnung.

Zeugen widersprachen den Vorwürfen: Die einzigen Zeugen, die tatsächlich Angaben zu den Vorgängen machen konnten, stellten die Behauptungen der Vermieterin in Abrede. Sie bekundeten sogar, dass etwaige Störungen von anderen Bewohnern des Hauses ausgegangen seien.

Das Gericht betonte: "Die Beklagte ist beweisfällig geblieben." Das bedeutet, die Vermieterin konnte ihre Behauptungen nicht ausreichend belegen.

Generelle Hausverbote sind unzulässig

Besonders problematisch war in diesem Fall der Versuch der Vermieterin, ein generelles Hausverbot für alle ihre Immobilien auszusprechen. Das Gericht stellte klar, dass dies nicht möglich ist.

Fehlt der konkrete Ortsbezug: Ein Hausverbot muss sich auf eine bestimmte Immobilie beziehen. Ein pauschales Verbot für alle Objekte eines Vermieters ist rechtlich nicht haltbar.

Unverhältnismäßigkeit: Ein solch umfassendes Verbot wäre grundsätzlich unverhältnismäßig und würde die Rechte der Mieter unverhältnismäßig einschränken.

Die rechtlichen Hintergründe verstehen

Das Urteil basiert auf einer sorgfältigen Abwägung verschiedener Rechte und Interessen. Vermieter haben zwar ein Hausrecht, aber dieses steht nicht über den Rechten der Mieter.

Das Besuchsrecht der Mieter ist geschützt: Mieter haben das Recht, Besuch zu empfangen. Dieses Recht ist ein wichtiger Bestandteil der Mietfreiheit und darf nicht willkürlich eingeschränkt werden.

Interessenabwägung ist erforderlich: Bei jedem Hausverbot muss eine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und den Rechten des Mieters stattfinden. Nur wenn die Interessen des Vermieters deutlich überwiegen, kann ein Hausverbot gerechtfertigt sein.

Beweislast liegt beim Vermieter: Wer ein Hausverbot aussprechen möchte, muss die Voraussetzungen dafür beweisen können. Bloße Behauptungen reichen nicht aus.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat wichtige praktische Auswirkungen für beide Seiten - Mieter und Vermieter.

Für Mieter bedeutet das Urteil Schutz vor willkürlichen Hausverboten: Sie können sich dagegen wehren, wenn ihr Vermieter unbegründet Hausverbote gegen ihre Besucher ausspricht. Das Besuchsrecht ist ein wichtiger Bestandteil des Mietrechts und wird von den Gerichten geschützt.

Wenn Sie als Mieter von einem ungerechtfertigten Hausverbot betroffen sind, haben Sie verschiedene Möglichkeiten: Sie können eine Feststellungsklage einreichen, um die Unwirksamkeit des Hausverbots feststellen zu lassen. Zudem können mögliche Folgeschäden geltend gemacht werden.

Für Vermieter zeigt das Urteil die hohen Hürden für Hausverbote auf: Bevor ein Hausverbot ausgesprochen wird, sollten Vermieter sorgfältig prüfen, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind. Eine solide Dokumentation von Störungen ist unerlässlich.

Vermieter sollten zunächst mildere Mittel einsetzen: Gespräche mit dem Mieter, schriftliche Hinweise oder andere deeskalierende Maßnahmen können oft effektiver sein als ein Hausverbot.

Präventive Maßnahmen für Vermieter

Wenn Vermieter tatsächlich Probleme mit Besuchern haben, gibt es bessere Wege als sofortige Hausverbote.

Dokumentation ist entscheidend: Führen Sie ein genaues Protokoll über alle Vorfälle. Notieren Sie Datum, Uhrzeit, Art der Störung und mögliche Zeugen.

Suchen Sie das Gespräch: Sprechen Sie zunächst mit dem Mieter über die Probleme. Oft lassen sich Konflikte durch direkte Kommunikation lösen.

Sammeln Sie Beweise: Zeugenaussagen von anderen Mietern oder Hausmeistern, Fotos von Schäden oder andere objektive Beweise sind wichtig.

Prüfen Sie die Verhältnismäßigkeit: Ist ein Hausverbot wirklich das einzige Mittel? Gibt es mildere Alternativen?

Fazit: Hausrecht hat Grenzen

Das Urteil des Amtsgerichts Gladbeck macht deutlich, dass das Hausrecht von Vermietern nicht grenzenlos ist. Besucher von Mietern genießen einen besonderen Schutz, und Hausverbote können nur unter sehr strengen Voraussetzungen ausgesprochen werden.

Die wichtigste Botschaft: Ohne konkrete, nachweisbare und erhebliche Störungen des Hausfriedens sind Hausverbote gegen Mieterbesucher rechtswidrig. Vermieter müssen ihre Vorwürfe beweisen können und dürfen nicht aufgrund vager Vermutungen oder persönlicher Abneigungen handeln.

Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren von klaren Regeln: Mieter wissen, dass ihr Besuchsrecht geschützt ist, während Vermieter verstehen, welche Anforderungen sie erfüllen müssen, wenn sie tatsächlich ein berechtigtes Interesse an einem Hausverbot haben.

Das Urteil zeigt einmal mehr, wie wichtig es ist, bei Konflikten im Mietverhältnis den rechtlichen Rahmen zu beachten und vorschnelle Maßnahmen zu vermeiden. Ein konstruktiver Dialog zwischen den Parteien ist oft der bessere Weg als juristische Auseinandersetzungen.

Quelle: AG Gladbeck, Urteil vom 23.01.2025 - 11 C 56/24