Räumungsklage bei Mieterinsolvenz: Was Vermieter jetzt beachten müssen

Streit um Geschäftsräume: Wie der Fall vor Gericht kam

Der Fall beginnt mit einer Räumungsklage: Der Vermieter verlangt vom Mieter die geräumte Herausgabe von Geschäftsräumen. Der zugrunde liegende Mietvertrag stammt aus dem Jahr 2015. Vermietet hatte damals ein anderer – ein Erbbauberechtigter, also jemand, der auf fremdem Grundstück ein Recht zum Bauen und Nutzen besitzt.

2020 übertrug dieser ursprüngliche Vermieter seine Rechtsposition an den späteren Kläger. Vertreten wurde er dabei von seiner Ehefrau, die sich auf eine privatschriftliche Vollmacht aus dem Jahr 2006 stützte. Kurz darauf ließ sich der neue Eigentümer im Grundbuch eintragen.

Der Mieter zahlte ab August 2020 keine Miete mehr. Nachdem der Kläger als neuer Eigentümer eingetragen war, kündigte er das Mietverhältnis im Oktober 2021 außerordentlich wegen Zahlungsverzugs.

Der Mieter wehrte sich mit einem grundsätzlichen Einwand: Die Vertretung durch die Ehefrau sei nie wirksam gewesen, weil die vorgelegte Vollmacht aus 2006 gefälscht sei. Zudem sei der Vollmachtgeber bei Errichtung einer weiteren notariellen Vollmacht 2019 bereits geschäftsunfähig gewesen. Ohne wirksame Vertretung, so die Argumentation, sei der Kläger nie Eigentümer und damit auch nie Vermieter geworden.

Das Landgericht wies die Klage ab. Das Oberlandesgericht sah das anders und verurteilte den Mieter zu Räumung und Herausgabe. Eine Revision ließ es nicht zu. Der Mieter legte daraufhin Nichtzulassungsbeschwerde ein – das Rechtsmittel, mit dem sich Parteien gegen die Nichtzulassung der Revision wehren können.

Während dieses Beschwerdeverfahrens noch lief, wurde über das Vermögen des Mieters ein Insolvenzverfahren eröffnet.

Diese Streitpunkte prägten den Rechtsstreit

Zwei Fragen standen im Mittelpunkt.

Erstens: Durfte der Prozess trotz der Insolvenz des Mieters überhaupt fortgeführt werden? Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens unterbricht ein laufendes Gerichtsverfahren automatisch, das schreibt § 240 ZPO vor. Hier hatte die Insolvenzverwalterin allerdings „das Mietobjekt" aus der Insolvenzmasse freigegeben – sie kümmert sich also nicht mehr um diesen Vermögenswert. Offen war, was das für den anhängigen Räumungsprozess bedeutet.

Zweitens: Durfte das Oberlandesgericht den Beweisantrag des Mieters auf ein schriftvergleichendes Sachverständigengutachten ablehnen? Das Gericht hatte sich stattdessen allein auf Zeugenaussagen und die eigene Betrachtung der Vollmachtsurkunde gestützt und war zu der Überzeugung gelangt, die Urkunde sei echt. Den Fälschungsvorwurf wertete es als bloße Vermutung „ins Blaue hinein" und damit als unzulässig.

So hat der BGH entschieden

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf und verwies die Sache zurück.

Zur Insolvenz: Der Senat unterscheidet zwischen zwei Ansprüchen, die auf den ersten Blick wie ein einheitliches Räumungsverlangen wirken. Der reine Herausgabeanspruch – der Mieter soll die Räume verlassen und dem Eigentümer den Besitz zurückgeben – betrifft nur die Besitzposition als solche. Diese hat die Insolvenzverwalterin freigegeben, wodurch sie insolvenzfreies Vermögen des Mieters wurde. Deshalb kann der Prozess insoweit gegen den Mieter persönlich fortgesetzt werden.

Anders der weitergehende Räumungsanspruch, der den Mieter verpflichtet, die Räume in dem vertraglich geschuldeten Zustand zurückzugeben – etwa nach Rückbau von Einbauten. Eine Freigabe kann sich nach Ansicht des Senats nur auf positive Vermögenswerte beziehen, nicht auf Verbindlichkeiten. Diese Rückbau- und Wiederherstellungspflicht bleibt daher eine bloße Insolvenzforderung, die der Vermieter nur über die Insolvenztabelle geltend machen kann, § 180 InsO. Insoweit bleibt das Verfahren unterbrochen.

Zur Schriftvergleichung: Der BGH bestätigt, dass der Mieter die Echtheit der Vollmachtsurkunde bestreiten durfte, obwohl er selbst nicht an deren Errichtung beteiligt war. Wer an der Entstehung einer Urkunde nicht mitgewirkt hat, darf sie mit Nichtwissen bestreiten, § 138 ZPO. Das gilt selbst dann, wenn dabei nur eine vermutete Tatsache behauptet wird – solange das Bestreiten nicht offensichtlich willkürlich ist.

Genau daran hatte es das Oberlandesgericht nach Auffassung des BGH fehlen lassen. Ein Gericht muss zwar nicht jedem Beweisantrag folgen. Will es aber die Echtheit einer bestrittenen Urkunde beurteilen, muss es entweder ein Sachverständigengutachten einholen oder selbst eine Schriftvergleichung nach den §§ 441, 442 ZPO durchführen. Sich allein auf Zeugenaussagen und den äußeren Augenschein der Urkunde zu verlassen, reicht dafür nicht aus.

Weil das Oberlandesgericht den Beweisantrag ohne tragfähige Grundlage abgelehnt hatte, verletzte es den Anspruch des Mieters auf rechtliches Gehör aus Art. 103 I GG. Da nicht auszuschließen ist, dass eine Schriftvergleichung die Echtheit der Vollmacht widerlegt hätte, war dieser Fehler auch entscheidend für den Ausgang des Verfahrens.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter, der einen insolventen gewerblichen Mieter aus den Räumen haben möchte, sollten Sie genau unterscheiden: Die reine Herausgabe des Besitzes können Sie nach einer Freigabe durch den Insolvenzverwalter regelmäßig gegen den Mieter persönlich durchsetzen. Für weitergehende Ansprüche – etwa Rückbau oder Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands – müssen Sie sich dagegen an die Insolvenzverwalterin halten und Ihre Forderung zur Insolvenztabelle anmelden. Klären Sie frühzeitig, was genau freigegeben wird, und lassen Sie sich das schriftlich bestätigen.

Stützen Sie sich als Eigentümer auf eine Vollmacht, die ein Dritter für Sie ausgestellt hat, rechnen Sie damit, dass die Gegenseite deren Echtheit bestreiten kann – auch ohne konkrete Beweise für eine Fälschung. Bewahren Sie Originalurkunden und Entstehungsnachweise sorgfältig auf, damit eine gerichtliche Schriftvergleichung im Zweifel zu Ihren Gunsten ausfällt.

Wird Ihnen als Mieter eine Kündigung auf Grundlage einer Vollmacht entgegengehalten, an deren Erstellung Sie nicht beteiligt waren, dürfen Sie deren Echtheit mit Nichtwissen bestreiten. Ein Gericht darf diesen Einwand nicht als bloße Vermutung abtun, sondern muss ihn ernsthaft prüfen – notfalls mit einem Sachverständigen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein Insolvenzverwalter kann nur positive Vermögenswerte aus der Insolvenzmasse freigeben, keine Verbindlichkeiten.
• Nach Freigabe der Mietsache kann der reine Herausgabeanspruch gegen den Mieter persönlich fortgeführt werden.
• Ein weitergehender Rückbau- oder Wiederherstellungsanspruch bleibt eine Insolvenzforderung und ist über die Insolvenztabelle geltend zu machen.
• Wer an der Erstellung einer Urkunde nicht beteiligt war, darf deren Echtheit mit Nichtwissen bestreiten.
• Gerichte müssen eine bestrittene Urkundenechtheit durch Sachverständigengutachten oder eigene Schriftvergleichung klären – bloße Zeugenaussagen genügen nicht.

Quelle: BGH, Beschluss vom 06.05.2026, Az. XII ZR 109/23