Mietbürgschaft: Wann ist sie wirklich freiwillig?

Der Fall: Vater bürgt für mietende Tochter

Eine junge Frau mietete gemeinsam mit ihrer Mutter ein Reihenmittelhaus in Brandenburg. Wie üblich wurde eine Mietkaution in Höhe der dreifachen Kaltmiete vereinbart und auch gezahlt. Zusätzlich unterzeichnete der Vater der Mieterin eine Bürgschaftserklärung. Das Formular stammte von den Vermietern und enthielt eine vorformulierte Erklärung. Darin versicherte der Bürge, dass er die Bürgschaft von sich aus und unaufgefordert anbiete.

Als später Mietschulden und Schadensersatzansprüche entstanden, nahmen die Vermieter den Vater aus der Bürgschaft in Anspruch. Sie verlangten einen fünfstelligen Betrag und beriefen sich auf die unterschriebene Bürgschaftsurkunde.

Die Streitfrage: War die Bürgschaft wirksam?

Der Kern des Rechtsstreits drehte sich um eine wichtige Schutzvorschrift im deutschen Mietrecht. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch darf eine Mietsicherheit bei Wohnraummietverhältnissen höchstens das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen. Diese Obergrenze soll Mieter vor übermäßigen finanziellen Belastungen schützen.

Das Besondere an diesem Fall: Die Mieterin hatte bereits die volle Kaution in Höhe von drei Monatsmieten gezahlt. Die zusätzliche Bürgschaft des Vaters überschritt damit die gesetzliche Grenze deutlich. Grundsätzlich wäre eine solche Vereinbarung unwirksam.

Allerdings gibt es eine Ausnahme, die der Bundesgerichtshof entwickelt hat: Eine Bürgschaft kann trotz Überschreitung der Kautionsgrenze wirksam sein, wenn ein Dritter sie dem Vermieter unaufgefordert anbietet. Der Gedanke dahinter leuchtet ein: Wenn etwa Eltern aus eigenem Antrieb für ihr Kind bürgen möchten, um ihm die Wohnung zu ermöglichen, widerspricht dies nicht dem Schutzzweck des Gesetzes. Der Mieter wird dadurch nicht belastet, sondern profitiert von der Hilfsbereitschaft seiner Angehörigen.

Die Beweisfrage: Wer muss was beweisen?

Die Vermieter argumentierten, der Vater habe durch seine Unterschrift unter die vorformulierte Erklärung bestätigt, dass er die Bürgschaft freiwillig angeboten habe. Sie meinten, er müsse nun das Gegenteil beweisen.

Das Gericht sah dies jedoch anders und stellte wichtige Grundsätze zur Beweislast klar. Die Richter betonten, dass eine private Urkunde nur beweist, dass die darin enthaltenen Erklärungen tatsächlich abgegeben wurden. Ob der Inhalt dieser Erklärungen aber auch der Wahrheit entspricht, muss das Gericht nach freier Überzeugung beurteilen.

Das Gericht formulierte es anschaulich: Die Erklärung, eine Bürgschaft sei freiwillig abgegeben worden, ist vergleichbar mit einer Erklärung, die Bürgschaft sei ohne Androhung von körperlicher Gewalt oder im vollen Besitz der geistigen Kräfte unterschrieben worden. Solche Feststellungen sind keine vertraglichen Regelungen, sondern bloße Behauptungen. Selbst in einer notariellen Urkunde würde für solche Feststellungen keine Vermutung der Richtigkeit gelten.

Die Beweislast lag damit bei den Vermietern. Sie mussten nachweisen, dass die Bürgschaft tatsächlich unaufgefordert angeboten wurde.

Das Ergebnis der Beweisaufnahme

Das Gericht vernahm mehrere Zeugen und den Beklagten selbst. Das Ergebnis fiel für die Vermieter negativ aus.

Die Tochter des Bürgen sagte aus, dass die Behauptung einer unaufgeforderten Bürgschaft nicht zutreffe. Vielmehr hätten die Vermieter das Formular vorgelegt. Ein als Zeuge gehörter Rechtsanwalt berichtete, der Vater habe ihm erklärt, dass der Abschluss des Mietvertrages von der Bürgschaft abhängig gemacht worden sei. Der Vater habe die Erklärung unter dem Druck der Situation unterschrieben, weil er seiner Tochter die Wohnung ermöglichen wollte.

Auch ein wichtiges Indiz sprach gegen die Freiwilligkeit: Das Bürgschaftsformular stammte unstreitig von den Vermietern selbst, nicht vom Bürgen oder seiner Familie. Hätte der Vater die Bürgschaft tatsächlich von sich aus angeboten, wäre zu erwarten gewesen, dass er auch das Formular mitbringt oder zumindest selbst formuliert.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Berlin wies die Klage der Vermieter ab. Da diese nicht beweisen konnten, dass die Bürgschaft unaufgefordert angeboten wurde, war die Bürgschaftsvereinbarung wegen Verstoßes gegen die gesetzliche Kautionsgrenze unwirksam. Ein Zahlungsanspruch bestand nicht.

Das Gericht betonte, dass beide Seiten ein Interesse am Ausgang des Rechtsstreits hatten. Die Aussagen der Zeugen und die Angaben der Parteien widersprachen sich. In dieser Situation konnten sich die Richter weder von der einen noch von der anderen Darstellung überzeugen. Dieser Zustand der Ungewissheit ging zu Lasten der beweisbelasteten Vermieter.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat erhebliche praktische Bedeutung für alle Beteiligten bei Mietverhältnissen.

Für Mieter und ihre Angehörigen gilt: Wenn Eltern oder andere Familienangehörige eine Bürgschaft zusätzlich zur bereits gezahlten Kaution übernehmen, sollten sie genau prüfen, ob dies wirklich erforderlich ist. Wird die Bürgschaft vom Vermieter verlangt oder als Bedingung für den Mietvertrag gestellt, ist sie in der Regel unwirksam. Eine vorformulierte Erklärung im Bürgschaftsformular ändert daran nichts. Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass die Bürgschaft tatsächlich unaufgefordert angeboten wurde.

Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sie sich auf vorformulierte Freiwilligkeitserklärungen nicht verlassen können. Wer eine Bürgschaft zusätzlich zur vollen Kaution haben möchte, sollte dokumentieren, dass der Bürge diese von sich aus und ohne jede Aufforderung angeboten hat. Die bloße Unterschrift unter eine entsprechende Formulierung genügt nicht.

Das Urteil zeigt auch die Grenzen der sogenannten Vollständigkeits- und Richtigkeitsvermutung bei Urkunden. Diese Vermutung gilt nur für vertragliche Regelungen, nicht für bloße Tatsachenbehauptungen. Wer behauptet, eine Erklärung sei freiwillig abgegeben worden, muss dies im Streitfall beweisen können.

Grundsätze des Urteils

• Die gesetzliche Kautionsgrenze von drei Monatsmieten erfasst auch Bürgschaften Dritter
• Eine Bürgschaft über diese Grenze hinaus ist nur wirksam, wenn sie unaufgefordert angeboten wurde
• Die Beweislast für die Freiwilligkeit trägt der Vermieter
• Vorformulierte Freiwilligkeitserklärungen in Bürgschaftsurkunden haben keine besondere Beweiskraft
• Die Richtigkeitsvermutung bei Urkunden gilt nur für Regelungen, nicht für bloße Feststellungen
• Stammt das Bürgschaftsformular vom Vermieter, spricht dies gegen eine freiwillige Bürgschaft

LG Berlin II, Urteil vom 30.10.2025, Az. 10 O 258/24