Baumaßnahmen dürfen Heizung des Nachbarn nicht lahmlegen

Worum ging es in dem Fall?

In Augsburg befinden sich zwei benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaften – ein Hotelturm und ein Parkplatzgelände. Die Eigentümergemeinschaft des Parkplatzes plante Baumaßnahmen auf ihrem Grundstück. Diese Arbeiten sollten auf Grundlage eines städtischen Bescheids durchgeführt werden und beinhalteten Sicherungsmaßnahmen an einer Gasleitung. Konkret sollte die unter einem Gitterrost verlaufende Gasleitung mit Stahlträgern, Stahlplatten und Kies abgedeckt werden.

Das Problem dabei: Nach Durchführung dieser Bauarbeiten wäre der Heizkeller des benachbarten Hotelturms nicht mehr zugänglich gewesen. Die dort installierte Heizungsanlage hätte somit nicht mehr in Betrieb genommen werden können. Zusätzlich drohten während der Bauphase ganztägige Unterbrechungen der Gasversorgung. Die Eigentümergemeinschaft des Hotelturms sah sich dadurch erheblich beeinträchtigt und wandte sich an das Gericht.

Welche rechtlichen Fragen standen im Mittelpunkt?

Der zentrale Streitpunkt des Verfahrens war die Frage, ob ein Grundstücksnachbar gegen geplante Baumaßnahmen vorgehen kann, bevor diese überhaupt begonnen haben. Dabei ging es insbesondere darum, ob der drohende Ausfall der Heizungsanlage und die zu erwartenden Unterbrechungen der Gasversorgung eine sogenannte verbotene Eigenmacht darstellen.

Unter verbotener Eigenmacht versteht das Gesetz eine Besitzstörung, die ohne den Willen des unmittelbaren Besitzers und ohne gesetzliche Erlaubnis erfolgt. Die Antragstellerin machte geltend, dass die geplanten Baumaßnahmen genau diese Voraussetzungen erfüllen würden. Sie beantragte daher den Erlass einer einstweiligen Verfügung, um die Bauarbeiten zu stoppen.

Wie hat das Gericht entschieden?

Das Landgericht Augsburg gab dem Antrag überwiegend statt. Es untersagte der Antragsgegnerin, die Baumaßnahmen so durchzuführen, dass der Zugang zum Heizungskeller nicht mehr besteht und die Heizung nicht mehr betrieben werden kann. Außerdem darf die Gasversorgung während der Bauarbeiten nur unter bestimmten Bedingungen unterbrochen werden: maximal drei Stunden pro Tag an höchstens fünf Werktagen, wobei jede Unterbrechung mindestens 24 Stunden vorher angekündigt werden muss.

Das Gericht stützte seine Entscheidung auf die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches zum Besitzschutz. Der Antragstellerin steht demnach ein Unterlassungsanspruch wegen verbotener Eigenmacht zu. Das Besondere an diesem Fall: Ein solcher Anspruch kann auch dann geltend gemacht werden, wenn die erste Störung noch gar nicht eingetreten ist, aber konkret droht.

Der Verfügungsgrund – also die besondere Dringlichkeit, die ein Eilverfahren rechtfertigt – wurde ebenfalls bejaht. Bei einer drohenden verbotenen Eigenmacht liegt dieser Grund nach Auffassung des Gerichts grundsätzlich vor. Wegen der besonderen Dringlichkeit erging die Entscheidung sogar ohne mündliche Verhandlung, da der Beginn der Arbeiten bereits für Ende Oktober angekündigt war.

Allerdings wurde der Antrag nicht vollständig bewilligt: Die Forderung nach einer kompletten Unterlassung sämtlicher Baumaßnahmen wies das Gericht zurück. Ein derart weitreichender Anspruch sei nicht erkennbar. Die Bauarbeiten dürfen also grundsätzlich durchgeführt werden – nur eben nicht in einer Weise, die den Betrieb der Heizungsanlage unmöglich macht.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat praktische Bedeutung für alle Grundstückseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften, die von Baumaßnahmen auf Nachbargrundstücken betroffen sein könnten. Es zeigt, dass der Besitzschutz nicht erst dann greift, wenn eine Störung bereits eingetreten ist. Vielmehr können Sie sich auch gegen eine konkret bevorstehende Beeinträchtigung wehren.

Wenn ein Nachbar Bauarbeiten plant, die wesentliche Funktionen Ihres Gebäudes beeinträchtigen würden – etwa die Heizungsversorgung, die Stromzufuhr oder den Zugang zu wichtigen Räumen – sollten Sie frühzeitig handeln. Der Gang zum Gericht kann in solchen Fällen schnell notwendig werden, insbesondere wenn die Zeit drängt. Im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes können Sie binnen weniger Tage eine gerichtliche Entscheidung erwirken.

Für Bauherren bedeutet das Urteil umgekehrt, dass sie bei der Planung von Baumaßnahmen die Auswirkungen auf benachbarte Grundstücke sorgfältig berücksichtigen müssen. Wer durch seine Arbeiten die Versorgungsinfrastruktur des Nachbarn beschädigt oder unzugänglich macht, riskiert nicht nur Schadensersatzansprüche, sondern kann auch zur Unterlassung verpflichtet werden – und zwar schon bevor der erste Bagger anrollt.

Grundsätze des Urteils

• Ein Grundstücksnachbar kann gegen geplante Baumaßnahmen einen Unterlassungsanspruch wegen verbotener Eigenmacht geltend machen, wenn diese eine Besitzstörung ohne gesetzliche Gestattung darstellen.
• Der Anspruch besteht auch bei einer konkret drohenden ersten Störung, nicht erst nach eingetretener Beeinträchtigung.
• Baumaßnahmen, die den Zugang zu essentiellen Versorgungseinrichtungen wie Heizungsanlagen unmöglich machen, können per einstweiliger Verfügung untersagt werden.
• Bei drohender verbotener Eigenmacht ist der für eine einstweilige Verfügung erforderliche Verfügungsgrund regelmäßig gegeben.

Quelle: Landgericht Augsburg, Beschluss vom 03.11.2025 – Az. 101 O 3790/25