Kündigung im Gewerbemietrecht: Wann gilt sie als zugegangen?

Der Streit um die fristlose Kündigung

Ein Unternehmen mietete Gewerberäume in Hamburg für den Betrieb einer Medienagentur. Das Mietverhältnis begann im Frühjahr 2023 und war unbefristet, jedoch mit einer Mindestlaufzeit von fünf Jahren vereinbart. Schon bald geriet die Mieterin mit mehreren Monatszahlungen in erheblichen Rückstand. Ende 2023 verlegte sie zudem ihren Firmensitz von einer süddeutschen Stadt nach einer anderen, ohne dies der Vermieterin mitzuteilen. Lediglich im Handelsregister wurde die neue Adresse eingetragen.

Die Vermieterin versuchte im Sommer 2024, der Mieterin wegen der aufgelaufenen Zahlungsrückstände fristlos zu kündigen. Ein Mitarbeiter der Hausverwaltung übergab das Kündigungsschreiben persönlich in den Mieträumen. Dort nahm eine junge Frau am Empfang das Schreiben entgegen und quittierte den Erhalt.

Das Problem: Wer empfing die Kündigung tatsächlich?

Die Mieterin bestritt, dass die Kündigung ihr wirksam zugegangen sei. Sie erklärte, dass sie selbst in den angemieteten Räumen gar keine Geschäftstätigkeit ausübe. Stattdessen nutze eine andere Gesellschaft die Flächen als Fernsehstudio. Die Mitarbeiterin am Empfang sei daher keine Angestellte der Mieterin gewesen und somit auch nicht berechtigt, Post für sie entgegenzunehmen.

Die Vermieterin argumentierte dagegen, dass die Mieterin sich den Zugang anrechnen lassen müsse. Zum einen sei die Geschäftsführerin beider Gesellschaften dieselbe Person. Zum anderen habe die Mieterin gegen ihre vertragliche Pflicht verstoßen, der Vermieterin stets ihre aktuelle Anschrift mitzuteilen.

Die Entscheidung des Landgerichts

Das Landgericht Hamburg gab der Räumungsklage statt. Es sah in dem Verhalten der Mieterin einen schwerwiegenden Treueverstoß. Die Mieterin habe sich trotz erheblicher Zahlungsrückstände nicht um eine ordnungsgemäße Erreichbarkeit gekümmert. Sie müsse sich daher so behandeln lassen, als sei ihr die Kündigung zugegangen.

Die Berufung und das Urteil des OLG Hamburg

Das Oberlandesgericht Hamburg korrigierte diese Einschätzung teilweise, bestätigte aber im Ergebnis die Verurteilung zur Räumung.

Zur ersten Kündigung vom August 2024 stellte das Gericht fest, dass diese der Mieterin nicht wirksam zugegangen war. Die Mitarbeiterin am Empfang war keine Empfangsbotin der Mieterin. Allein die Personenidentität der Geschäftsführerin beider Gesellschaften reiche nicht aus, um eine dort tätige Mitarbeiterin automatisch auch als Empfangsberechtigte für andere Unternehmen anzusehen.

„Für die Annahme, dass die Mieterin in den streitgegenständlichen Mieträumen doch tatsächlich selbst ein Geschäftslokal betrieben hat, hat die Vermieterin kein geeignetes Beweisangebot gemacht."

Auch eine Zugangsfiktion wegen Zugangsvereitelung lehnte das Gericht ab. Zwar habe die Mieterin ihre Adressänderung nicht mitgeteilt. Allerdings hatte sie diese ordnungsgemäß im Handelsregister eintragen lassen. Das Gericht betonte, dass die Vermieterin beziehungsweise ihre Hausverwaltung mit wenig Aufwand die aktuelle Geschäftsanschrift hätte ermitteln können – genau so, wie es später für die Klagezustellung geschah.

Die zweite Kündigung vom April 2025 war hingegen wirksam. Diese erklärten die Anwälte der Vermieterin während des laufenden Prozesses, nachdem die Mieterin erneut für drei aufeinanderfolgende Monate keine Miete gezahlt hatte. Da diese Kündigung im Rahmen der Prozessvollmacht erklärt wurde, konnte die Mieterin sie auch nicht nach den Vorschriften über einseitige Rechtsgeschäfte zurückweisen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Vermieter enthält dieses Urteil wichtige praktische Hinweise. Bevor Sie eine Kündigung aussprechen, sollten Sie stets die aktuelle Geschäftsanschrift Ihres Mieters überprüfen. Eine kurze Recherche im Handelsregister kann verhindern, dass eine Kündigung ins Leere läuft. Vertrauen Sie nicht blind darauf, dass die im Mietvertrag genannte Adresse noch aktuell ist – besonders wenn bereits Post unzustellbar zurückgekommen ist.

Für Mieter macht das Urteil deutlich, dass vertragliche Mitteilungspflichten ernst zu nehmen sind. Wer seinen Firmensitz verlegt, sollte dies nicht nur dem Handelsregister, sondern auch seinen Vertragspartnern mitteilen. Allerdings zeigt das Urteil auch, dass eine bloße Pflichtverletzung nicht automatisch dazu führt, dass eine nicht zugegangene Kündigung als zugegangen gilt. Dafür bedarf es schwerwiegenderer Verstöße wie einer arglistigen Zugangsvereitelung.

Besonders bemerkenswert ist die Klarstellung zur Prozesskündigung: Eine während eines Rechtsstreits durch den Rechtsanwalt erklärte Kündigung kann nicht wegen fehlender Originalvollmacht zurückgewiesen werden, da die Prozessvollmacht auch solche Erklärungen umfasst.

Grundsätze des Urteils

• Eine Kündigung geht nur zu, wenn sie eine empfangsberechtigte Person erreicht. Mitarbeiter eines Unternehmens am Empfang sind nicht automatisch Empfangsboten für andere Gesellschaften mit derselben Geschäftsführung.
• Die unterlassene Mitteilung einer Adressänderung begründet allein noch keine Zugangsfiktion, wenn die neue Adresse im Handelsregister eingetragen ist.
• Vermieter müssen vor einer Kündigung zumutbare Nachforschungen anstellen, wenn Anhaltspunkte für eine Adressänderung vorliegen.
• Eine Prozesskündigung durch den Rechtsanwalt kann nicht nach § 174 BGB wegen fehlender Originalvollmacht zurückgewiesen werden.
• Bei Zahlungsverzug von drei aufeinanderfolgenden Monatsmieten ist eine fristlose Kündigung im Gewerbemietrecht ohne Schonfristzahlung möglich.

Quelle: OLG Hamburg, Urteil vom 07.10.2025, Az. 4 U 48/25