Kostenvorschuss für Erhaltungsmaßnahmen: Warum die einstweilige Verfügung oft scheitert

Worum ging es in dem Fall?

Die Vermieterin eines Mehrfamilienhauses nahm die Zentralheizung wegen anstehender Instandhaltungsarbeiten außer Betrieb. Die Mieter behalfen sich daraufhin mit elektrisch betriebenen Heizgeräten – und mussten dafür deutlich höhere Stromkosten in Kauf nehmen.

Statt den Ausgang eines regulären Klageverfahrens abzuwarten, gingen die Mieter direkt in den Erhaltungsmaßnahmen-Streit im Eilverfahren: Sie beantragten eine einstweilige Verfügung und wollten die Vermieterin so zur sofortigen Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mehrkosten zwingen. Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg wies die Klage ab. Die Mieter legten Berufung ein – ohne Erfolg, wie das Landgericht Hamburg nun bestätigte.

Welche Streitpunkte standen im Mittelpunkt?

Grundlage des Vorschussanspruchs ist § 555a Abs. 3 BGB. Danach können Mieter, denen durch eine vermieterseitige Erhaltungsmaßnahme – etwa eine Reparatur oder Instandsetzung – zusätzliche Kosten entstehen, hierfür einen angemessenen Vorschuss verlangen. Das Problem der Mieter lag jedoch nicht im materiellen Anspruch, sondern im gewählten Verfahren.

Wer einen Zahlungsanspruch nicht im normalen Klageweg, sondern im Eilverfahren durchsetzen will, beansprucht eine sogenannte Leistungsverfügung nach § 940 ZPO. Dafür reicht ein bestehender Anspruch allein nicht aus. Zusätzlich braucht es einen Verfügungsgrund: Der Gläubiger muss auf die sofortige Zahlung dringend angewiesen sein, etwa weil ihm sonst eine Not- oder Zwangslage droht.

Die Mieter beriefen sich zur Untermauerung ihrer Position auf mehrere ältere Entscheidungen anderer Amtsgerichte und des Kammergerichts Berlin, die ihrer Ansicht nach vergleichbare Fälle betrafen. Das Landgericht Hamburg musste daher auch klären, ob und wie weit solche Entscheidungen anderer Gerichte für den eigenen Fall bindend sind.

Wie hat das Landgericht Hamburg entschieden?

Die Kammer wies die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurück – ein Verfahren, das die Zivilprozessordnung für Berufungen ohne Erfolgsaussicht vorsieht und ohne mündliche Verhandlung auskommt. Aus Sicht des Gerichts fehlte es den Mietern schlicht am erforderlichen Verfügungsgrund.

Die Kammer stellte klar:

Der Gläubiger muss auf die sofortige Erfüllung dringend angewiesen sein, was insbesondere in einer Not- oder Zwangslage bzw. bei drohender Existenzgefährdung der Fall ist.

Eine solche Notlage hatten die Mieter weder dargelegt noch glaubhaft gemacht. Der Umstand, dass ein Vorschuss später ohnehin abzurechnen ist, ändert daran nichts – daraus folgt nach Auffassung der Kammer kein Verzicht auf die Dringlichkeit.

An den herangezogenen älteren Entscheidungen anderer Gerichte sah sich die Kammer nicht gebunden. Zudem stützten sich diese Entscheidungen selbst maßgeblich auf die konkrete finanzielle Situation der jeweiligen Gläubiger – ein Aspekt, den die Mieter in ihrem eigenen Fall nicht vorgetragen hatten. Auch der Verweis auf ein älteres Kammergerichts-Urteil zur Mietminderung und zur fristlosen Kündigung half nicht weiter: Diese Rechte betreffen andere Fragestellungen und lassen sich nicht auf die Dringlichkeit eines Vorschussanspruchs übertragen.

Schließlich verwarf das Gericht auch das Argument, ein reguläres Klageverfahren komme angesichts der begrenzten Dauer der Erhaltungsmaßnahme ohnehin zu spät. Der Vorschussanspruch bestehe unabhängig davon fort, auch wenn zwischenzeitlich über die Stromkosten abgerechnet werde. Und selbst nach Abschluss der Erhaltungsmaßnahme stünden die Mieter nicht ohne Rechte da: Ihnen bleibt der Anspruch auf Aufwendungsersatz nach § 555a Abs. 3 S. 1 BGB. Auch die Annahme, ein vollstreckbarer Titel sei innerhalb von sieben Monaten grundsätzlich nicht erreichbar, teilte die Kammer nicht – gerade in einem eher einfach gelagerten Fall wie diesem.

Die Berufung blieb damit erfolglos. Die Mieter tragen die Kosten des Berufungsverfahrens, das angefochtene Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Haben Sie als Mieter durch eine Erhaltungsmaßnahme – etwa einen Heizungsausfall – zusätzliche Kosten zu tragen, steht Ihnen grundsätzlich ein Vorschussanspruch gegen den Vermieter zu. Diesen Anspruch sollten Sie zunächst schriftlich und mit Fristsetzung geltend machen. Zahlt der Vermieter nicht, führt der sichere Weg über eine reguläre Klage – nicht über den Eilantrag.

Ein Eilverfahren kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn Sie eine konkrete Not- oder Zwangslage darlegen und glaubhaft machen können, etwa weil Ihnen ohne die sofortige Zahlung finanziell ernsthafte Nachteile drohen. Pauschale Verweise auf andere Gerichtsentscheidungen ersetzen diesen Vortrag nicht – jedes Gericht prüft die Dringlichkeit anhand der eigenen, konkreten Umstände des Einzelfalls.

Als Vermieter sollten Sie umgekehrt wissen: Ein bloßer Verweis auf ein laufendes Hauptsacheverfahren schützt Sie nicht vollständig. Der Vorschussanspruch der Mieter bleibt bestehen, und auch nach Abschluss der Maßnahme drohen Ihnen Nachforderungen über den Aufwendungsersatz. Eine zügige, einvernehmliche Regelung ist daher meist die wirtschaftlich sinnvollere Lösung als ein Rechtsstreit über mehrere Instanzen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein Vorschussanspruch nach § 555a Abs. 3 BGB besteht im regulären Klageverfahren unabhängig von einer besonderen Dringlichkeit.
• Für eine Leistungsverfügung im Eilverfahren braucht es zusätzlich einen Verfügungsgrund – meist eine Not- oder Zwangslage bzw. drohende Existenzgefährdung.
• Entscheidungen anderer Gerichte binden das jeweils zuständige Gericht nicht und lassen sich nicht ungeprüft auf andere Sachverhalte übertragen.
• Auch nach Abschluss einer Erhaltungsmaßnahme bleiben Mieter nicht rechtlos: Es besteht ein Anspruch auf Aufwendungsersatz.
• Gerichte müssen echte Dringlichkeit verlangen, dürfen die Anforderungen daran aber auch nicht überspannen.

Quelle: LG Hamburg, Beschluss vom 18.05.2026, Az. 334 S 4/26