Indexmiete unwirksam: Klausel muss Mieterschutz klar benennen

Der Fall: Mieter wehrt sich gegen Mieterhöhung

Ein Mieter schloss im Jahr 2021 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin ab. Der Vertrag enthielt eine sogenannte Indexmietvereinbarung. Bei einer Indexmiete passt sich die Miete automatisch an die Entwicklung der Verbraucherpreise an. Steigt also die Inflation, kann der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen.

Die Vermieterin machte von dieser Regelung Gebrauch. Im August 2023 teilte sie dem Mieter mit, dass sich die monatliche Nettokaltmiete ab Oktober 2023 erhöhe. Ein Jahr später folgte eine weitere Erhöhung ab November 2024. Der Mieter zahlte die höheren Beträge zunächst, zweifelte jedoch an der Rechtmäßigkeit der Klausel.

Der Streitpunkt: Unvollständige Vertragsklausel

Der Mieter argumentierte, dass die Indexklausel im Mietvertrag gegen das sogenannte Transparenzgebot verstoße. Dieses Gebot verlangt, dass Vertragsklauseln klar und verständlich formuliert sein müssen. Der Mieter soll verstehen können, welche Rechte und Pflichten sich aus dem Vertrag ergeben.

Die streitige Klausel im Mietvertrag regelte zwar grundsätzlich, wie die Indexmiete funktioniert. Sie erwähnte auch, dass während der Geltung der Indexmiete eine Erhöhung wegen Modernisierung möglich sei. Allerdings verschwieg die Klausel eine wichtige Einschränkung: Nach dem Gesetz darf der Vermieter neben der Indexmiete nur dann eine Mieterhöhung wegen Modernisierung verlangen, wenn er die Modernisierungsmaßnahme nicht selbst zu vertreten hat. Das ist etwa der Fall, wenn eine Behörde bestimmte Baumaßnahmen vorschreibt.

Die Vermieterin hielt dagegen: Es sei nicht erforderlich, den gesamten Gesetzestext im Vertrag wiederzugeben. Die Klausel verweise schließlich auf die entsprechende Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Die Entscheidung: Gericht gibt dem Mieter Recht

Das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied zugunsten des Mieters. Die Indexklausel ist unwirksam, die darauf gestützten Mieterhöhungen sind hinfällig. Der Mieter erhält die überzahlten Beträge zurück.

Das Gericht begründete seine Entscheidung mit dem Transparenzgebot. Eine Vertragsklausel muss so formuliert sein, dass ein durchschnittlicher Vertragspartner sie ohne rechtliche Beratung verstehen kann. Die streitige Klausel erweckte jedoch einen falschen Eindruck: Sie gab den Gesetzestext nur teilweise wieder und ließ gerade die für den Mieter wichtige Einschränkung weg. Dadurch entstand der Anschein der Vollständigkeit, obwohl wesentliche Informationen fehlten.

Auch der bloße Verweis auf eine Gesetzesnorm ohne Erläuterung reicht nach Ansicht des Gerichts nicht aus. Verbraucher können von solchen Verweisen nicht erwarten, dass sie selbst das Gesetz nachlesen und interpretieren müssen.

Das Gericht betonte: Die Unwirksamkeit betrifft die gesamte Indexmietvereinbarung, nicht nur einzelne Teile. Damit gilt für das Mietverhältnis wieder die ursprünglich vereinbarte Miete ohne die vorgenommenen Indexerhöhungen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat erhebliche praktische Bedeutung für Mieter und Vermieter. Wer als Mieter einen Vertrag mit Indexmietklausel hat, sollte diese Klausel genau prüfen. Fehlt der Hinweis auf die Einschränkung bei Modernisierungsmieterhöhungen, könnte die Klausel unwirksam sein. In diesem Fall wären alle darauf gestützten Mieterhöhungen unwirksam und bereits gezahlte Erhöhungsbeträge könnten zurückgefordert werden.

Vermieter sollten bestehende Mietverträge überprüfen und bei Neuverträgen darauf achten, dass Indexklauseln vollständig und verständlich formuliert sind. Ein bloßer Verweis auf Paragraphen genügt nicht. Die Klausel muss dem Mieter seine Rechte und Pflichten in eigenen Worten erklären.

Besonders kritisch ist die Situation, wenn eine Klausel Gesetzestext nur teilweise wiedergibt. Wer Teile des Gesetzes zitiert, muss auch die für den Vertragspartner günstigen Einschränkungen aufnehmen. Andernfalls droht die vollständige Unwirksamkeit der Vereinbarung.

Grundsätze des Urteils

• Indexmietklauseln in Formularmietverträgen müssen dem Transparenzgebot entsprechen
• Eine Klausel, die gesetzliche Einschränkungen zum Nachteil des Mieters verschweigt, ist unwirksam
• Bloße Verweise auf Paragraphen ohne Erläuterung des Inhalts sind bei Verbraucherverträgen intransparent
• Die Unwirksamkeit der Indexmietregelung führt zur Rückforderbarkeit bereits gezahlter Erhöhungsbeträge
• Mieter haben Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit, um zukünftige Erhöhungen zu verhindern

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.11.2025 – 104 C 5062/25