Betriebskosten: Wann verletzt der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot wirklich?

Was war passiert?

Die Mieter einer Wohnung in einem größeren Gebäudekomplex erhielten für die Jahre 2017 und 2018 Betriebskostenabrechnungen mit erheblichen Nachzahlungsforderungen. Ihre Vermieterin – eine Gesellschaft – hatte für technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement einen umfangreichen Dienstleistungsvertrag mit einer externen GmbH geschlossen. Teile der daraus entstehenden Kosten legte sie über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um.

Die Mieter widersetzten sich. Sie rügten, die Vermieterin habe vor Abschluss dieses Vertrags keine Vergleichsangebote eingeholt und damit gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Außerdem beanstandeten sie pauschale Abzüge bei den Positionen Aufzugswartung und Hausmeister/Haustechnik sowie die Art und Weise, wie die Vermieterin die Grundsteuer nachberechnet hatte.

Das Amtsgericht gab der Vermieterin weitgehend Recht. Das Landgericht hingegen wies die Klage vollständig ab: Die Betriebskostenabrechnungen seien inhaltlich mangelhaft, außerdem habe die Vermieterin das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt, weil sie eben keine Vergleichsangebote eingeholt hatte. Mit der zugelassenen Revision wandte sich die Vermieterin an den Bundesgerichtshof.

Drei Streitfronten

Einwendungsfrist: Kann der Mieter noch widersprechen?

Das Berufungsgericht hatte offengelassen, ob die Mieter ihre Rüge des Wirtschaftlichkeitsverstoßes überhaupt noch fristgerecht erhoben hatten. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB – dem sogenannten Einwendungsausschluss – müssen Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Danach sind sie grundsätzlich ausgeschlossen.

Der BGH stellt nun klar: Diese Frist gilt auch dann, wenn der Mieter geltend macht, der Vermieter habe das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verletzt. Eine Ausnahme für diesen Einwand gibt es nicht. Im konkreten Fall hatte das Gericht allerdings noch nicht geprüft, ob sich die Vermieterin überhaupt auf den Einwendungsausschluss berufen hatte – das muss das Berufungsgericht nun nachholen.

Was bedeutet Wirtschaftlichkeitsgebot überhaupt?

Hier liegt der dogmatisch bedeutsamste Teil des Urteils. Das Landgericht hatte einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot schon allein daraus abgeleitet, dass die Vermieterin vor Vertragsschluss keine Vergleichsangebote eingeholt hatte.

„Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist nicht schon dann verletzt, wenn der Vermieter vor der Beauftragung von Leistungen keine Vergleichsangebote eingeholt hat."

Der BGH korrigiert diese Sichtweise grundlegend. Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, bei Entscheidungen, die sich auf die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten auswirken, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Entscheidend ist aber zunächst, ob die Leistungen tatsächlich zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt wurden – und ob das Einholen von Vergleichsangeboten deshalb auch zu einer Kostenersparnis geführt hätte.

Erst wenn feststeht, dass die vereinbarten Preise den Markt übersteigen, stellt sich überhaupt die Folgefrage: Kann sich der Vermieter nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entlasten, weil er zumutbare Anstrengungen unternommen hat, einen günstigeren Anbieter zu finden?

Wer muss was beweisen?

Mit der Neubestimmung des Wirtschaftlichkeitsgebots ändert sich auch die Verteilung der Darlegungslast. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH trägt der Mieter, der Ansprüche wegen einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots erhebt, die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Vermieter tatsächlich zu überhöhten Preisen beauftragt hat.

Das Berufungsgericht hatte argumentiert, den Mietern sei es schon deshalb unmöglich, konkrete Vergleichsangebote vorzulegen, weil ihnen der Zugang zum Dienstleistungsmarkt fehle. Der BGH widerspricht. Auch bei einem umfangreichen Gesamtpaket können Mieter – mithilfe der Belegeinsicht, einer Internetrecherche oder unter Hinzuziehung des Mietervereins – überschlägig prüfen, ob die abgerechneten Preise marktüblich sind. Die Anforderungen an ihre Darlegungslast sind dabei „moderat".

Die Grundsteuer-Nachberechnung: Wann ist Eile geboten?

Ein zweiter Streitpunkt betraf Nachforderungen aus nachträglich erstellten Grundsteuerabrechnungen. Die Vermieterin hatte die Grundsteuer für 2017 und 2018 zunächst nur mit einem Abschlag angesetzt, weil zum Abrechnungszeitpunkt noch kein endgültiger Grundsteuerbescheid für das bebaute Grundstück vorlag. Erst im April 2020 erhielt sie den maßgeblichen Bescheid – gegen den sie dann auch Einspruch einlegte. Die Abrechnung der Grundsteuer gegenüber den Mietern nahm sie jedoch erst im August 2020 vor.

Das Berufungsgericht hielt diese Abrechnung für verspätet: Die Vermieterin hätte innerhalb von drei Monaten nach Erhalt des Grundsteuerbescheids im April 2020 abrechnen müssen. Der BGH sieht das anders.

Nach seiner Rechtsprechung läuft die Drei-Monats-Frist erst ab dem Zeitpunkt, zu dem das Abrechnungshindernis tatsächlich entfallen ist. Hatte die Vermieterin gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch eingelegt und war damit zu rechnen, dass der Bescheid noch geändert werden würde, konnte von ihr nicht verlangt werden, bereits auf Grundlage eines möglicherweise noch abzuändernden Bescheids abzurechnen. Das Hindernis fiel hier erst mit Bekanntgabe des geänderten Bescheids vom 27. Oktober 2020 weg. Die Abrechnung im August 2020 – also noch vor dem endgültigen Bescheid – war daher nicht verspätet.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie Mieter sind: Haben Sie das Gefühl, die in der Betriebskostenabrechnung enthaltenen Dienstleistungskosten sind zu hoch? Dann reicht der bloße Hinweis, Ihr Vermieter habe keine Vergleichsangebote eingeholt, nicht aus. Sie müssen konkret darlegen, dass die abgerechneten Preise den Markt übersteigen. Nutzen Sie Ihr Recht auf Belegeinsicht, schauen Sie Vergleichspreise im Internet nach oder wenden Sie sich an den örtlichen Mieterverein. Achten Sie dabei unbedingt auf die Einwendungsfrist: Ihre Rüge muss spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung beim Vermieter eingegangen sein.

Wenn Sie Vermieter sind: Sie sind nicht verpflichtet, vor jeder Beauftragung eines Dienstleisters Vergleichsangebote einzuholen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot verlangt aber, dass Sie keine objektiv überhöhten Preise vereinbaren. Prüfen Sie deshalb vor dem Vertragsschluss, ob die angebotenen Konditionen marktüblich sind – und dokumentieren Sie das. Müssen Sie Betriebskosten wie die Grundsteuer nachberechnen, weil ein Grundlagenbescheid noch ausstand, beginnt Ihre Drei-Monats-Frist erst dann zu laufen, wenn das Hindernis tatsächlich weggefallen ist.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist nicht schon verletzt, wenn der Vermieter keine Vergleichsangebote eingeholt hat; es kommt darauf an, ob die beauftragten Leistungen zu objektiv überhöhten Preisen abgerechnet wurden.
• Der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB gilt auch für den Einwand des Wirtschaftlichkeitsverstoßes; Mieter müssen ihre Rüge fristgerecht erheben.
• Die Darlegungslast für überhöhte Preise liegt beim Mieter; die Anforderungen sind jedoch moderat – eine Internetrecherche oder die Nutzung der Belegeinsicht genügt als Ausgangspunkt.
• Bei nachträglicher Grundsteuerabrechnung beginnt die Drei-Monats-Frist für die Nachberechnung erst, wenn das Abrechnungshindernis (z. B. ein noch offener Einspruch gegen den Bescheid) vollständig entfallen ist.
• Ein etwaiger Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot führt lediglich zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, macht aber die gesamte Betriebskostenabrechnung nicht unwirksam.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Mai 2026, Az. VIII ZR 6/24