Aufhebungsvertrag (Maklervertrag)

Was genau ist ein Aufhebungsvertrag?

Ein Aufhebungsvertrag ist das genaue Gegenteil einer Kündigung: Während die Kündigung eine einseitige Erklärung ist, braucht der Aufhebungsvertrag die Zustimmung beider Seiten. Makler und Auftraggeber einigen sich gemeinsam darauf, den bestehenden Maklervertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt aufzulösen. Das Prinzip dahinter ist denkbar einfach: Wer einen Vertrag gemeinsam schließen kann, kann ihn auch gemeinsam wieder aufheben. Diese Vertragsfreiheit ergibt sich aus den §§ 145 ff. BGB.

Abgrenzung zur Kündigung und zum Widerruf

Drei Wege führen aus dem Maklervertrag heraus — und sie unterscheiden sich grundlegend. Die ordentliche Kündigung ist ein einseitiger Akt. Bei einem einfachen Maklervertrag — also ohne Alleinauftrag — können Sie den Auftrag jederzeit widerrufen, und zwar auch dann, wenn eine Laufzeit vereinbart wurde. Das folgt aus der analogen Anwendung von § 671 BGB, der das jederzeitige Widerrufsrecht beim Auftrag regelt. Anders sieht es beim befristeten Alleinauftrag aus: Hier ist der Makler zur Erbringung von Leistungen verpflichtet, und im Gegenzug bindet sich der Auftraggeber für die vereinbarte Laufzeit. Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist dann nicht möglich — es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor, etwa eine schwere Pflichtverletzung des Maklers.

Der Widerruf greift bei Fernabsatzverträgen — also wenn Sie den Maklervertrag online oder am Telefon geschlossen haben. Dann haben Sie 14 Tage Zeit, sich zu lösen. Hat der Makler Sie nicht korrekt über Ihr Widerrufsrecht belehrt, verlängert sich diese Frist erheblich. Allerdings sollten Sie wissen: Hat der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist bereits auf Ihr ausdrückliches Verlangen mit seiner Tätigkeit begonnen, kann er nach § 357a Abs. 2 BGB einen Wertersatzanspruch für die bis dahin erbrachten Leistungen geltend machen. In dieser Konstellation kann der Aufhebungsvertrag die klügere Alternative sein — denn hier bestimmen Sie selbst, welche Ansprüche noch bestehen und welche nicht.

Wann sich der Aufhebungsvertrag besonders lohnt

Der Aufhebungsvertrag spielt seine Stärken genau dort aus, wo die Kündigung an ihre Grenzen stößt. Bei einem einfachen Maklervertrag brauchen Sie ihn streng genommen gar nicht — da können Sie den Auftrag ohnehin jederzeit widerrufen. Spannend wird es erst beim Alleinauftrag. Stellen Sie sich vor, Sie haben einen qualifizierten Alleinauftrag mit sechs Monaten Laufzeit abgeschlossen. Nach zwei Monaten merken Sie: Der Makler passt nicht zu Ihnen. Eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit nicht möglich. Eine außerordentliche Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus — und den müssen Sie beweisen. Rechnen Sie damit, dass der Makler das anders sieht als Sie.

Die pragmatische Lösung für beide Seiten

Hier kommt der Aufhebungsvertrag ins Spiel. Viele Makler gehen auf eine einvernehmliche Vertragsauflösung ein, wenn die Zusammenarbeit nicht funktioniert. Der Grund ist pragmatisch: Ein unzufriedener Auftraggeber wird seine Immobilie im Zweifel einfach gar nicht verkaufen, solange der Maklervertrag läuft. Da verdient der Makler nichts — und verliert wertvolle Zeit. Haben Sie keine Hemmungen, das Gespräch zu suchen. Die meisten Makler bevorzugen eine saubere Trennung gegenüber einem monatelangen Stillstand.

Was in den Aufhebungsvertrag hineingehört

So unkompliziert ein Aufhebungsvertrag klingt — ein paar Punkte sollten Sie unbedingt schriftlich festhalten. Dazu gehören erstens die genaue Bezeichnung des ursprünglichen Maklervertrags mit Datum des Abschlusses, zweitens der Zeitpunkt, zu dem die Aufhebung wirksam wird, und drittens eine Ausgleichsklausel. Diese Klausel ist das Herzstück: Sie stellt klar, dass aus dem ursprünglichen Vertrag keine gegenseitigen Ansprüche mehr geltend gemacht werden können.

Die heikle Frage der Provision

Die größte Stolperfalle beim Aufhebungsvertrag betrifft den Provisionsanspruch. Hat der Makler Ihnen bereits Kaufinteressenten nachgewiesen oder vermittelt, kann sein Provisionsanspruch auch nach Beendigung des Vertrags fortbestehen. Das gilt selbst dann, wenn der Kaufvertrag erst Wochen oder Monate nach der Aufhebung zustande kommt. Der Grund: Der Provisionsanspruch nach § 652 BGB knüpft an die Kausalität der Maklertätigkeit an, nicht an das Fortbestehen des Vertrags.

Wie Sie den Provisionsanspruch klar regeln

Genau deshalb ist die Ausgleichsklausel so wichtig — und genau hier liegt ein klassischer Zielkonflikt zwischen Makler und Auftraggeber. Als Kunde wünschen Sie sich eine möglichst weitgehende Ausgleichsklausel, die sämtliche Ansprüche erfasst — auch unbekannte oder noch nicht entstandene. Damit wäre der Makler auch dann nicht mehr provisionsberechtigt, wenn ein von ihm benannter Interessent später doch die Immobilie kauft. Aus Maklersicht ist das natürlich heikel: Er hat die Vorarbeit geleistet und möchte sich mit einer Nachweisschutzklausel absichern. Beide Regelungen gleichzeitig funktionieren nicht — hier müssen Sie verhandeln.

Wer muss was beweisen?

Noch ein Punkt, der in der Praxis oft unterschätzt wird: die Beweislast. Wer sich auf einen Aufhebungsvertrag beruft, muss dessen Zustandekommen beweisen. Die Rechtsprechung stellt daran strenge Anforderungen — schließlich gibt der Makler mit der Aufhebung im Zweifel seinen Provisionsanspruch auf. Ein mündlicher Handschlag reicht vor Gericht nicht. Dokumentieren Sie den Aufhebungsvertrag deshalb sorgfältig und bewahren Sie alle Korrespondenz auf, die den Abschluss belegt.

Aufwendungsersatz und Stornogebühren

Manche Makler fordern beim Aufhebungsvertrag eine Aufwandsentschädigung oder Stornogebühr. Ob Sie darauf eingehen müssen, hängt von Ihrem Vertrag ab. Grundsätzlich gilt: Ein Makler arbeitet auf Erfolgsbasis. Hat er keinen Kaufvertrag herbeigeführt, steht ihm in der Regel weder Provision noch Aufwendungsersatz zu — es sei denn, der Maklervertrag enthält eine ausdrückliche, individuell vereinbarte Klausel dazu. Pauschale Stornogebühren in den AGB des Maklers sind regelmäßig unwirksam. Da können Sie entspannt bleiben.

Besonderheit bei Doppeltätigkeit des Maklers

Bei Wohnimmobilien kommt eine weitere Dimension hinzu: § 656d BGB regelt die Kostenteilung, wenn der Makler für beide Seiten — also Käufer und Verkäufer — tätig wird. In diesem Fall muss er mit beiden Parteien dieselbe Provisionshöhe vereinbaren. Hebt nun der Verkäufer seinen Maklervertrag auf, kann das Auswirkungen auf den gesamten Provisionsanspruch haben. Denn wird der Makler gegenüber einer Partei unentgeltlich tätig, darf er sich auch von der anderen Seite keinen Lohn versprechen lassen. Achten Sie als Makler deshalb darauf, dass der Aufhebungsvertrag mit dem Verkäufer keine Konstellation schafft, die Ihren Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer gefährdet.

Formvorschriften beim Aufhebungsvertrag

Für den Aufhebungsvertrag eines Maklervertrags gibt es keine speziellen gesetzlichen Formvorschriften. Theoretisch reicht eine mündliche Vereinbarung. Davon ist allerdings dringend abzuraten — aus einem einfachen Grund: Ohne schriftlichen Nachweis stehen Sie im Streitfall ohne Beweis da. Nutzen Sie mindestens die Textform, also eine E-Mail oder ein Schreiben, in dem beide Seiten die Aufhebung bestätigen. Bedenken Sie: Seit dem 23. Dezember 2020 verlangt § 656a BGB für Maklerverträge über Wohnimmobilien ohnehin die Textform. Es liegt nahe, die Aufhebung in derselben Form zu dokumentieren.

Praxistipps für Maklerkunden

Bevor Sie den Aufhebungsvertrag unterzeichnen, prüfen Sie genau, ob der Makler Ihnen bereits Interessenten vorgestellt hat. Listen Sie diese Personen namentlich auf und klären Sie im Vertrag, was passiert, wenn einer dieser Interessenten später doch zuschlägt. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen: Sie sind nicht verpflichtet, einen Aufhebungsvertrag zu unterschreiben. Wenn der Makler Ihnen keine einvernehmliche Lösung anbietet, bleiben Ihnen immer noch die Kündigung oder — bei Fernabsatzverträgen — der Widerruf.

Praxistipps für Makler

Aus Maklersicht ist der Aufhebungsvertrag eine Chance, professionell aus einer gescheiterten Zusammenarbeit herauszukommen. Sichern Sie sich ab, indem Sie eine Nachweisschutzklausel in den Aufhebungsvertrag aufnehmen. Diese stellt klar, dass Ihr Provisionsanspruch fortbesteht, wenn ein von Ihnen nachgewiesener Interessent das Objekt innerhalb einer bestimmten Frist nach Vertragsende erwirbt. Eine solche Klausel könnte etwa so formuliert sein:

„Der Provisionsanspruch des Maklers bleibt bestehen, sofern innerhalb von sechs Monaten nach Wirksamwerden dieses Aufhebungsvertrags ein Kaufvertrag mit einem der in der Anlage namentlich benannten Interessenten zustande kommt, die der Makler während der Vertragslaufzeit nachgewiesen hat."

Entscheidend ist, dass die vom Makler nachgewiesenen Interessenten namentlich aufgelistet werden — am besten als Anlage zum Aufhebungsvertrag. Ohne eine solche Klausel laufen Sie Gefahr, leer auszugehen — auch wenn Sie die entscheidende Vorarbeit geleistet haben.

Merke: Ein Aufhebungsvertrag ohne klare Regelung zum Provisionsanspruch ist wie ein Kaufvertrag ohne Kaufpreis — er lässt die wichtigste Frage offen.

Sehen Sie auch unter [Maklervertrag], [Kündigung des Maklervertrags], [Widerrufsrecht beim Maklervertrag] und [Provisionsanspruch].