Lengericher Mietspiegelrechner

Mietspiegel Lengerich 2024: Wie funktioniert das Faktorenmodell?

Der Mietspiegel Lengerich 2024 berechnet die Vergleichsmiete mit fünf Faktoren. Ein Basiswert wird nacheinander mit den Koeffizienten für Baujahr, Modernisierung, Wohnfläche, räumliche Lage und Ausstattung multipliziert. Mittelwert sowie untere und obere Grenze erhalten jeweils eigene Faktoren.

Welche Grundlage hat der Lengericher Mietspiegel?

Die Ausgabe zum Stichtag 1. Oktober 2024 ist ein qualifizierter Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum. Rund 6.000 Eigentümerinnen und Eigentümer wurden befragt; nach der Qualitätsprüfung gingen 933 Wohnungen in die Regressionsanalyse ein. Das wissenschaftliche Modell bildet die Nettokaltmiete ohne umlagefähige Nebenkosten ab.

Unmittelbar gilt die Gleichung für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern im Stadtgebiet von 20 bis unter 150 Quadratmetern. Preisgebundener, möblierter oder gewerblich genutzter Wohnraum und weitere Sonderverhältnisse sind ausgeschlossen. Für vollständig vermietete Einfamilien-, Reihenhäuser und Doppelhaushälften veröffentlicht die Broschüre eigene grobe Spannen statt der Regressionsrechnung.

Diese Objektspannen unterscheiden drei Baujahresbereiche. Sie reichen von 4,05 bis 7,39 Euro je Quadratmeter für Gebäude vor 1990 und von 5,31 bis 9,09 Euro für Gebäude ab 2000. Ausstattung, Modernisierung und Lage bestimmen dort die Position, ohne dass die Faktorenformel angewandt wird.

Wie wird aus 5,67 Euro der individuelle Wert?

Ausgangspunkt sind 5,67 Euro pro Quadratmeter. Sechs Baujahresklassen, fünf Modernisierungsgrade, vier Größenklassen, fünf räumliche Lagen und fünf Ausstattungskategorien liefern die Multiplikatoren. Kleine Wohnungen erhöhen, große Wohnungen mindern den Basiswert. Auch Zentrum, Mitte, West, Ost und Außenbereich besitzen unterschiedliche Koeffizienten.

Die untere und obere Grenze entstehen nicht durch einen pauschalen Prozentsatz. Für jede Kategorie werden eigene Konfidenzgrenzen miteinander multipliziert. So kann die Spanne je nach Wohnung unterschiedlich breit und asymmetrisch ausfallen.

Wie werden Modernisierung und Ausstattung bewertet?

Modernisierungen erhalten Punkte nach Art und Alter der Maßnahme. Außenwand- oder Dachdämmung wiegt beispielsweise stärker als einzelne Arbeiten im Innenausbau. Aus der Summe entstehen fünf Stufen. Ein zweites Punktesystem bewertet unter anderem Aufzug, Garten, Heizung, Fenster, Bad, Einbauküche, Bodenbelag und Sicherheitsmerkmale.

Berücksichtigt werden nur Maßnahmen und Ausstattungen innerhalb der veröffentlichten Kategorien. Das Ausführungsjahr entscheidet bei Modernisierungen darüber, wie viele Punkte eine Maßnahme erhält.

Was zeigt das amtliche Beispiel?

Für 92 Quadratmeter, Baujahr 2002, Modernisierungsgrad 3, Lage in Lengerich Mitte und gehobene Ausstattung ergibt die Broschüre 6,42 Euro pro Quadratmeter. Nach der dort verwendeten Rundung sind das 590,64 Euro monatlich. Die Faktoren machen sichtbar, welcher Teil des Ergebnisses auf welches Merkmal zurückgeht.

Wie ist das Ergebnis rechtlich einzuordnen?

Die Spanne berücksichtigt Qualitätsunterschiede, die das Modell nicht vollständig abbildet. Auch Stellplatzmieten bleiben getrennt. Ein errechneter Wert oder eine Lage innerhalb der Spanne ist deshalb ein wichtiges Vergleichsdatum, aber kein automatischer Nachweis für die Zulässigkeit einer konkreten Vereinbarung oder Erhöhung.

Quelle: Qualifizierter Mietspiegel Lengerich 2024.