Elsdorfer Mietspiegelrechner
Einfacher Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen · Stand November 2024
1. Grundangaben
Die veröffentlichte Tabelle enthält Werte für Wohnungen von 30 bis 110 m². Für größere Wohnungen ist trotz des weiteren allgemeinen Geltungsbereichs keine Tabellenberechnung möglich. Wohnungen mit mehr als 150 m² gehören laut Dokumentation nicht zum mietspiegelrelevanten Bestand. Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung ermittelt; Balkon- und Terrassenflächen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet.
2. Modernisierung oder umfassende Sanierung
Eine modernisierte Wohnung muss erneuerte Sanitäreinrichtungen, eine zeitgemäß erweiterte Elektroinstallation und eine Heizung im Sinne des Mietspiegels aufweisen. Bei umfassend sanierten Gebäuden und neu geschaffenem Wohnraum ist stattdessen das Fertigstellungsjahr der Sanierung bzw. des Ausbaus als Baujahr einzutragen.
3. Ausstattung
A · mit Heizung und Bad/WC
Die Wohnung verfügt über eine Heizung sowie Bad und WC. Für die Gruppen bis 1960 und 1961–1975 ist nur diese Tabellenzeile veröffentlicht.
B · mit besonderer Ausstattung
Mehrere Merkmale müssen vorliegen und die Gesamtanlage muss vom Gruppenstandard abweichen, zum Beispiel:
- außergewöhnlicher Fußboden, separates WC, Zweitbad oder separate Dusche,
- Einbauküche, hochwertige Einbauschränke oder große Balkon-, Terrassen-, Loggia-, Garten- oder Atriumfläche,
- je nach Baualtersgruppe wärme- und schalldämmende Verglasung oder barrierearmer Zutritt bzw. bodengleiche Dusche.
4. Wohnlage und möglicher Näherungsabschlag
Der mögliche Abschlag um 10 % ist eine Orientierung und wird beim Zusammentreffen mehrerer genannter Gründe nur einmal angesetzt.
Mittlere Wohnlage
Normale Wohnlage ohne besondere Vor- oder Nachteile; die meisten Wohnungen im Stadtgebiet liegen in diesen Wohngegenden.
Gute Wohnlage
Aufgelockerte Bebauung mit teilweise ein- bis mehrgeschossiger Bauweise in ruhiger und verkehrsgünstiger Grünlage.
Einfache Wohnlage
Das Wohnen ist durch Geräusch, Geruch oder andere Kriterien erheblich beeinträchtigt.
5. Geltungsbereich und besondere Wohnform
Als Appartement gilt eine abgeschlossene Einzimmerwohnung mit eingerichteter Küche oder Kochnische sowie separatem Bad oder Dusche und WC. Der Mietspiegel nennt keinen bezifferbaren Zuschlag. Einbauküche und Einbauschränke zählen beim Ausschluss überwiegend möblierter Wohnungen nicht als Möblierung.
Ergebnis: ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete)
Hinweise: Der Rechner ermittelt die durchschnittliche Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Nebenkosten nach dem Berechnungsschema des Mietspiegels der Stadt Elsdorf. Der Elsdorfer Mietspiegel weist Mietspannen, aber keinen gesonderten Mittelwert aus; deshalb zeigt der Rechner zusätzlich deren rein rechnerische Mitte als Orientierung. Die konkrete Einordnung innerhalb der Spanne bleibt eine Bewertung des Einzelfalls.
Die Spannen bilden den Schwerpunkt des Marktes ab; höhere und niedrigere Mieten sind nicht ausgeschlossen. Für Kleinappartements, sehr gute Wohnlagen, außergewöhnlich gestaltete und gepflegte Wohnhäuser sowie Neubauten können höhere Mieten entstehen. Die oben bezeichneten Hausarten und sonstigen ausgeschlossenen Wohnformen sind nicht erfasst.
Die Tabellenwerte sind Nettokaltmieten je m². Betriebs- und Heizkosten sowie Zuschläge für Möblierung, Küchenausstattung oder Stellplätze sind nicht enthalten. Alle Angaben ohne Gewähr; maßgeblich sind der Mietspiegel Elsdorf 2024 und die Dokumentation der Rheinischen Immobilienbörse e. V.
Mietspiegel Elsdorf 2024: Welche Mietspanne passt zur Wohnung?
Der Mietspiegel Elsdorf 2024 arbeitet mit veröffentlichten Spannen statt mit amtlichen Einzelwerten. Baualter, Wohnfläche, Ausstattungsstufe und Lage führen zum passenden Tabellenfeld. Der Rechner oben zeigt zusätzlich dessen arithmetische Mitte, kennzeichnet sie aber bewusst nur als rechnerische Orientierung.
Welchen Rechtscharakter hat der Elsdorfer Mietspiegel?
Rechtlich ist die November-Ausgabe 2024 als einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB einzuordnen. Am 5. November 2024 stimmte der Arbeitskreis geschlossen zu. Beteiligt waren unter anderem Stadt, Mieterverein, Eigentümervertretungen, Rheinische Immobilienbörse und kommunale Wohnungswirtschaft.
Erfasst ist frei finanzierter Wohnraum im Stadtgebiet. Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern oder Reihenhäusern, geförderte Wohnungen, überwiegend möblierte Vermietungen und Einheiten über 150 Quadratmeter gehörten nicht zur Datengrundlage. Die Tabelle selbst endet bereits bei 110 Quadratmetern; darüber rechnet das Werkzeug nicht weiter.
Wie ist die Tabelle gegliedert?
Das Baualter wird auf sechs Gruppen verteilt: Die älteste endet 1960, die jüngste beginnt 2018. Vier Größenklassen decken 30 bis 110 Quadratmeter ab. Für jede Kombination gibt es Werte der mittleren und guten Wohnlage. Insgesamt enthält die Matrix 80 veröffentlichte Spannen.
Ausstattung A bedeutet Heizung sowie Bad und WC. Ab Baujahr 1976 kann Ausstattung B gewählt werden. Sie verlangt mehrere besondere Merkmale und eine Gesamtanlage oberhalb des Gruppenstandards. Einzelne Extras werden nicht einfach als Zuschlag addiert.
Was passiert bei einfacher Lage oder fehlender Ausstattung?
Ein Abschlag von ungefähr 10 Prozent kann bei einfacher oder Randlage sowie bei fehlender Heizung, fehlendem Bad oder WC angemessen sein. Treffen mehrere dieser Gründe zusammen, vervielfacht der Rechner den Ansatz nicht. Die Quelle beschreibt keinen kumulierten Mehrfachabschlag.
Bei 75 Quadratmetern, Baujahr 1970, Ausstattung A und mittlerer Lage lautet die veröffentlichte Spanne 5,00 bis 6,00 Euro pro Quadratmeter. Die rechnerische Mitte beträgt 5,50 Euro. In einfacher Lage werden daraus bei angesetzten 10 Prozent 4,50 bis 5,40 Euro.
Wie werden modernisierte Altbauten eingeordnet?
Für ältere Wohnungen kann die Einordnung 1976 bis 1989 passen, wenn Sanitäranlagen erneuert, die Elektroinstallation erweitert und sämtliche Räume zentral beheizbar sind. Wurden alle Maßnahmen nach 1990 ausgeführt, kommt die Gruppe 1990 bis 2004 in Betracht. Ein grundlegend saniertes Gebäude oder ein neuer Ausbau folgt dagegen dem Jahr, in dem die Arbeiten fertig wurden.
Wie ist das Ergebnis richtig zu lesen?
Unter- und Oberwert bilden den Schwerpunkt vergleichbarer Nettokaltmieten ab. Betriebs- und Heizkosten, Möblierung, Küche und Stellplatz sind nicht enthalten. Die konkrete Position hängt vom tatsächlichen Wohnwert ab. Eine Miete innerhalb der Spanne ist deshalb nicht automatisch rechtlich zulässig; umgekehrt beweist eine Abweichung allein noch keinen Rechtsverstoß.
Quellen: Mietspiegel Elsdorf, Stand November 2024 und Dokumentation zum Mietspiegel Elsdorf 2024.
Die Informationen auf unserer Website dienen ausschließlich zu Informationszwecken. Sie ersetzen keine rechtliche Beratung, die auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten ist. Bitte beachten Sie auch, dass sich die Rechtslage durch neue Gesetze und Urteile jederzeit ändern kann.
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