Aachener Mietspiegelrechner

Mietspiegel Aachen 2026: Wie wird die Vergleichsmiete berechnet?

Der Mietspiegel Aachen 2026 berechnet die ortsübliche Vergleichsmiete aus einer wohnflächenabhängigen Basismiete und den Eigenschaften der konkreten Wohnung. Der Rechner oben übernimmt diese Rechenschritte für Sie. Entscheidend sind Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Modernisierung und Wohnlage. Das Ergebnis bezieht sich immer auf die monatliche Nettokaltmiete. Betriebs- und Heizkosten sowie Entgelte für Garage oder Stellplatz gehören nicht dazu.

Was ist der Mietspiegel Aachen 2026?

Der Aachener Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Die Interessenvertreter erkannten die Fortschreibung am 27. Oktober 2025 an. Sie trat am 1. Januar 2026 für zwei Jahre in Kraft. Herausgeberin ist die Stadt Aachen.

Erfasst werden nicht preisgebundene Wohnungen mit 15 bis 140 Quadratmetern in Mehrfamilienhäusern. Nicht erfasst sind unter anderem Sozialwohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, überwiegend gewerblich genutzte Räume, bestimmte Heimwohnungen, Untermietverhältnisse sowie möbliert vermieteter Wohnraum. Eine mitvermietete Einbauküche gilt dabei nicht als Möblierung.

Wie entsteht die ortsübliche Vergleichsmiete in Aachen?

Am Anfang steht die Basis-Nettomiete aus Tabelle 1. Sie richtet sich ausschließlich nach der Wohnfläche. Der Mietspiegel enthält dafür Zweierklassen von 15–16 bis 139–140 Quadratmetern. Kleine Wohnungen haben nicht automatisch denselben Quadratmeterwert wie große Wohnungen. Bei 77 bis 80 Quadratmetern beträgt die Basis beispielsweise 7,74 Euro pro Quadratmeter.

Auf diese Basismiete werden prozentuale Zu- und Abschläge gerechnet. Das Baujahr kann den Wert je nach Klasse zwischen 0 und +24 Prozent verändern. Hinzu kommen veröffentlichte Merkmale der Wohnung und des Gebäudes. Eine vom Vermieter gestellte Einbauküche bringt etwa +8 Prozent. Ein hochwertiger Boden bringt +6 Prozent. Fehlt Balkon, Terrasse oder Garten, werden 5 Prozent abgezogen. Eine reine Einzelofenheizung führt zu einem Abschlag von 12 Prozent.

Welche Rolle spielen Modernisierung und Wohnlage?

Modernisierung und Wohnlage können das Ergebnis spürbar verschieben. Für eine Kernsanierung ab 2010 sieht der Mietspiegel +9 Prozent vor. Wurden ohne Kernsanierung mindestens 50 Prozent der Fenster ab 2010 erneuert, sind es +4 Prozent. Beide Modernisierungswerte dürfen nicht gleichzeitig angesetzt werden.

Bei der Wohnlage unterscheidet Aachen vier Stufen. Eine sehr einfache oder einfache Lage führt zu −5 Prozent. Die mittlere Lage bleibt ohne Korrektur. Für eine gute Lage gelten +6 Prozent, für eine sehr gute Lage +10 Prozent. Der Rechner kann die Lage anhand einer vollständigen Adresse zuordnen. Bei einer unbekannten Adresse bleibt eine manuelle Einordnung nötig.

Wie ist die Aachener Mietspanne zu verstehen?

Der errechnete Mittelwert ist kein punktgenauer Höchstbetrag. Der Mietspiegel weist eine Zwei-Drittel-Spanne von −17 bis +17 Prozent um die durchschnittliche Vergleichsmiete aus. Damit berücksichtigt er, dass Wohnungen trotz ähnlicher Eckdaten nicht vollständig gleich sind.

Das amtliche Beispiel zeigt den Rechenweg: Für 78 Quadratmeter, Baujahr 1905, mehrere Bad- und Ausstattungsmerkmale, Kernsanierung und gute Wohnlage ergibt sich eine Korrektur von +30 Prozent. Aus 7,74 Euro Basismiete werden 10,06 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne reicht von 8,35 bis 11,77 Euro pro Quadratmeter.

Was bedeutet das Rechnerergebnis für Mieter und Vermieter?

Vergleichen Sie das Ergebnis nur mit der Nettokaltmiete und prüfen Sie, ob alle Merkmale tatsächlich vom Vermieter gestellt wurden. Für Mieter liefert die Spanne einen sachlichen Maßstab zur Prüfung einer verlangten Mieterhöhung. Vermieter können damit nachvollziehbar darlegen, welche Wohnwertmerkmale den angesetzten Wert beeinflussen. Die konkrete Einordnung innerhalb der Spanne bleibt eine Frage des Einzelfalls.

Quelle: Qualifizierter Mietspiegel Aachen 2026 und Fortschreibungsbericht zum Mietspiegel Aachen 2026.