WEG-Jahresabrechnung: Wann führen Fehler zur Ungültigkeit?

Der Streit um die Umsatzsteuer in der Eigentümergemeinschaft

In einer Apartmentanlage gehörte ein Eigentümer zu den sogenannten vorsteuerabzugsberechtigten Personen. Das bedeutet, dass er die von der Wohnungseigentümergemeinschaft in Rechnung gestellte Umsatzsteuer beim Finanzamt geltend machen kann. Die Gemeinschaft hatte bereits vor Jahren beschlossen, auf die normalerweise geltende Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten und stattdessen Umsatzsteuer zu erheben. Der betroffene Eigentümer zahlte daher monatlich neben seinem Hausgeld auch einen Umsatzsteuerbetrag.

Im Jahr 2020 trat eine Besonderheit auf: Durch das Zweite Corona-Steuerhilfegesetz wurde der reguläre Umsatzsteuersatz vorübergehend von 19 Prozent auf 16 Prozent gesenkt. Diese Absenkung galt vom 1. Juli bis zum 31. Dezember 2020. Die Hausverwaltung berücksichtigte diese Änderung und stellte den vorsteuerabzugsberechtigten Eigentümern für das zweite Halbjahr 2020 nur den reduzierten Steuersatz in Rechnung.

Der Kern der Auseinandersetzung

Als die Eigentümerversammlung im Sommer 2021 über die Jahresabrechnung für das Jahr 2020 abstimmte, erhob der Eigentümer Einwände. Er war der Ansicht, dass die Abrechnung fehlerhaft sei. Nach seiner Auffassung hätte der Wirtschaftsplan für das Jahr 2020 zunächst angepasst werden müssen, bevor die niedrigere Umsatzsteuer berücksichtigt werden durfte.

Der Eigentümer argumentierte wie folgt: Da der ursprüngliche Wirtschaftsplan eine Umsatzsteuer von 19 Prozent vorsah und dieser nicht förmlich geändert wurde, schulde er nach wie vor den höheren Steuersatz. Die bloße Anpassung in der Einzelabrechnung sei nicht ausreichend. Er klagte daher gegen den Beschluss über die Jahresabrechnung.

Das Landgericht gab dem Eigentümer in der Berufung recht und erklärte den Beschluss für ungültig. Die Gemeinschaft legte daraufhin Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und wies die Klage ab. Das Gericht stellte dabei einen wichtigen Grundsatz für alle Wohnungseigentümer klar:

Fehler in der Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn sich der Fehler auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt.

Die sogenannte Abrechnungsspitze ist der Betrag, den ein Eigentümer nach Ablauf des Wirtschaftsjahres nachzahlen muss oder als Guthaben zurückerhält. Sie errechnet sich aus der Differenz zwischen den tatsächlich angefallenen Kosten und den bereits geleisteten Vorauszahlungen. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 beschließen die Eigentümer nur noch über diese Abrechnungsspitze, nicht mehr über die gesamte Abrechnung als solche.

Die richtige Auslegung des Wirtschaftsplans

Entscheidend für die Entscheidung war die Frage, wie der ursprüngliche Wirtschaftsplan auszulegen ist. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Formulierung „Mehrwertsteuer auf Nebenkosten" nicht bedeutet, dass starr der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung geltende Steuersatz für das gesamte Jahr gelten soll.

Das Gericht betonte, dass Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen. Würde die Gemeinschaft einen überhöhten Umsatzsteuersatz berechnen, würde sie einen unrichtigen Steuerausweis vornehmen. Das hätte sogar zur Folge, dass der zu hoch ausgewiesene Betrag an das Finanzamt abgeführt werden müsste, ohne dass die Eigentümer einen entsprechenden Vorsteuerabzug geltend machen könnten.

Die nächstliegende Auslegung ist daher: Wenn von Umsatzsteuer die Rede ist, meinen die Eigentümer den jeweils gesetzlich geltenden Steuersatz. Die Verwaltung handelte also korrekt, als sie für das zweite Halbjahr 2020 den reduzierten Satz von 16 Prozent berechnete.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Wohnungseigentümer und Verwaltungen ergeben sich aus dieser Entscheidung wichtige praktische Konsequenzen.

Zunächst ist festzuhalten, dass nicht jeder formale Fehler in einer Jahresabrechnung automatisch zur Ungültigkeit des Beschlusses führt. Wer einen Beschluss anfechten möchte, muss darlegen, dass der gerügte Fehler tatsächlich Auswirkungen auf den zu zahlenden oder zu erstattenden Betrag hat. Rein formale oder rechnerische Ungenauigkeiten, die sich nicht auf das Endergebnis auswirken, sind nach dem neuen Wohnungseigentumsrecht unbeachtlich.

Für Hausverwaltungen bedeutet dies: Bei Änderungen der Umsatzsteuersätze ist kein gesonderter Beschluss zur Anpassung des Wirtschaftsplans erforderlich. Der Wirtschaftsplan ist so auszulegen, dass stets der jeweils gültige gesetzliche Steuersatz anzuwenden ist. Die Verwaltung darf und muss entsprechende Anpassungen eigenständig vornehmen.

Eigentümer, die der Gemeinschaft Umsatzsteuer schulden, können sich darauf verlassen, dass bei gesetzlichen Änderungen automatisch der neue Satz gilt. Sie profitieren von Steuersenkungen, ohne dass ein förmlicher Beschluss erforderlich wäre. Umgekehrt gilt bei Steuererhöhungen ebenfalls der neue Satz.

Die Entscheidung verdeutlicht auch den Unterschied zwischen dem alten und dem neuen Wohnungseigentumsrecht. Seit der Reform im Jahr 2020 ist der Beschlussgegenstand bei der Jahresabrechnung auf die reine Zahlungspflicht beschränkt. Das zugrundeliegende Zahlenwerk dient nur noch der Vorbereitung und ist selbst nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung. Dadurch werden Anfechtungsklagen wegen formaler Fehler erschwert, was für mehr Rechtssicherheit in den Gemeinschaften sorgt.

Grundsätze des Urteils

• Fehler in der WEG-Jahresabrechnung führen nur zur Ungültigkeit, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze auswirken
• Bei Beschlüssen über Umsatzsteuer gilt im Zweifel der jeweils gesetzlich gültige Steuersatz
• Ein gesonderter Beschluss zur Anpassung des Wirtschaftsplans bei Steuersatzänderungen ist nicht erforderlich
• Das Zahlenwerk der Abrechnung dient seit der WEG-Reform 2020 nur noch der Vorbereitung des Beschlusses
• Wohnungseigentümer wollen im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen

Quelle: BGH, Urteil vom 20. September 2024 – V ZR 195/23