Vertreterklausel in der WEG: Wann sie bei Zerstrittenheit nicht gilt

Der Streit um die Vertretung in der Eigentümerversammlung

Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin in einer Gemeinschaft, mit der sie seit Jahren zahlreiche Gerichtsverfahren führt. Zur Eigentümerversammlung im Sommer 2025 konnte sie wegen einer kurzfristigen Erkrankung nicht persönlich erscheinen. Sie bevollmächtigte deshalb ihren Rechtsanwalt, sie zu vertreten.

Der Anwalt wurde jedoch am Einlass abgewiesen. Grund war eine Klausel in der Gemeinschaftsordnung, die eine Vertretungsvollmacht nur zugunsten anderer Eigentümer oder des Verwalters zulässt. Die Versammlung stimmte auf Antrag der Verwaltung ausdrücklich darüber ab, den Anwalt ausnahmsweise doch zuzulassen – die übrigen Eigentümer lehnten dies mit deutlicher Mehrheit ab. Der Anwalt musste unverrichteter Dinge gehen, die Klägerin blieb ohne Vertretung.

Auf derselben Versammlung wurden anschließend zwei weitere Beschlüsse gefasst: einer zur Jahresabrechnung 2024 und einer zur Abmahnung der Klägerin wegen rückständigen Hausgelds – verbunden mit der Ankündigung, im Wiederholungsfall ein Verfahren zur Entziehung von Wohnungseigentum einzuleiten. Die Klägerin erhob Anfechtungsklage gegen alle drei Beschlüsse.

Vertreterklausel gegen Teilnahmerecht – die Argumente

Die Klägerin hielt die Vertreterklausel für unwirksam. Ihr Argument: Da sie mit der Verwaltung und den übrigen Eigentümern zerstritten sei, könne sie niemandem aus dem zulässigen Personenkreis ihre Interessen anvertrauen. Eine Interessenkollision liege auf der Hand. Faktisch werde ihr damit jede Vertretung im Krankheitsfall verwehrt.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hielt dagegen: Die Klausel sei nach § 10 Abs. 1 WEG zulässig vereinbart worden und schränke die Vertretung nicht vollständig ein, sondern lasse immerhin andere Eigentümer und den Verwalter zu. Die Klägerin hätte im Krankheitsfall einen dieser zulässigen Vertreter beauftragen müssen. Dass sie stattdessen einen Anwalt schickte, begründe keinen rechtswidrigen Ausschluss. Zudem bestritt die Gemeinschaft die Erkrankung als solche und verlangte einen Nachweis.

Zur Jahresabrechnung erhob die Klägerin inhaltliche Einwände, unter anderem zu fehlenden Nachweisen nach § 35a EStG für haushaltsnahe Dienstleistungen. Die Gemeinschaft verwies darauf, dass solche Bescheinigungen ohnehin nicht Teil der Jahresabrechnung seien.

Die Entscheidung: Ausschluss verstößt gegen Treu und Glauben

Das Amtsgericht Passau gab der Klägerin bei den drei Beschlüssen zur Versammlung Recht, wies die übrigen Anträge aber ab.

Zunächst stellte das Gericht klar: Eine Vertretungsklausel, die den Kreis möglicher Bevollmächtigter auf andere Eigentümer oder den Verwalter beschränkt, ist grundsätzlich zulässig. Eine solche Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG verstößt für sich genommen nicht gegen Treu und Glauben – auch nicht zulasten einzelner Eigentümer.

Entscheidend war der konkrete Einzelfall. Nach § 242 BGB kann sich eine Gemeinschaft ausnahmsweise nicht auf eine solche Klausel berufen, wenn sie für einen Eigentümer unzumutbar ist. Das Gericht bejahte genau das: Die Klägerin habe glaubhaft dargelegt, dass sie krankheitsbedingt nicht selbst erscheinen konnte. Zugleich stellte das Gericht nach der persönlichen Anhörung der Parteien fest, dass zwischen der Klägerin und der Verwaltung sowie den übrigen Eigentümern ein derart tiefes Zerwürfnis besteht, dass ein Vertrauensverhältnis ausgeschlossen war.

Besonders schwer wog dabei, dass ausgerechnet auf dieser Versammlung eine Abmahnung mit der Drohung eines Entziehungsverfahrens beschlossen werden sollte. Wörtlich hielt das Gericht fest:

„Die Befugnis der Wohnungseigentümer, sich in der Versammlung vertreten zu lassen, kann durch Vereinbarung […] auf einen bestimmten Personenkreis […] beschränkt werden. Den Wohnungseigentümern ist es verwehrt, sich auf eine solche Vertreterklausel zu berufen, wenn die Vertretungsbeschränkung […] im Einzelfall nach Treu und Glauben unzumutbar ist.“

In dieser besonderen Konstellation sei es der Klägerin nicht zumutbar gewesen, ausgerechnet den mit ihr zerstrittenen Verwalter oder einen ihr ablehnend gegenüberstehenden Miteigentümer mit der Wahrnehmung ihrer Interessen zu betrauen. Weil der fehlerhafte Ausschluss des Vertreters auch die nachfolgenden Beschlüsse zur Jahresabrechnung und zur Abmahnung beeinflusst haben könnte, erklärte das Gericht sämtliche drei Beschlüsse für ungültig – ohne die inhaltlichen Einwände zur Abrechnung im Einzelnen zu prüfen.

Keinen Erfolg hatte die Klägerin dagegen mit ihrem Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten und mit ihrer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG auf Nachbesserung der Jahresabrechnung. Das Gericht sah hierfür keine Anspruchsgrundlage.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Eigentümer profitieren Sie von diesem Urteil, wenn Sie mit Ihrer Verwaltung oder anderen Miteigentümern in einem ernsthaften Konflikt stehen und im Krankheitsfall niemanden aus dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Kreis vertrauensvoll bevollmächtigen können. Dokumentieren Sie eine kurzfristige Verhinderung so gut wie möglich, etwa durch Kommunikation mit Ihrem Vertreter vor der Versammlung, auch wenn ein ärztliches Attest nicht sofort greifbar ist. Machen Sie zudem deutlich, dass zwischen Ihnen und der Verwaltung oder den übrigen Eigentümern ein echter, belastbarer Interessenkonflikt besteht – pauschale Behauptungen reichen dafür nicht aus.

Als Verwalter oder Vorstand einer Gemeinschaft sollten Sie eine bestehende Vertreterklausel nicht schematisch anwenden. Prüfen Sie im Einzelfall, ob die Vertretungsbeschränkung für den betroffenen Eigentümer tatsächlich zumutbar ist – besonders dann, wenn auf derselben Versammlung einschneidende Maßnahmen wie eine Abmahnung oder gar ein Entziehungsverfahren gegen genau diesen Eigentümer verhandelt werden sollen. Ein fehlerhafter Ausschluss von der Teilnahme kann sonst sämtliche in der Versammlung gefassten Beschlüsse zu Fall bringen, selbst wenn diese einstimmig ergingen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine Vertreterklausel, die die Vertretung auf andere Eigentümer oder den Verwalter beschränkt, ist grundsätzlich wirksam.
• Bei erheblicher Zerstrittenheit zwischen einem Eigentümer und der Gemeinschaft oder Verwaltung kann die Berufung auf die Klausel nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein.
• Ein fehlerhafter Ausschluss von der Teilnahme wirkt sich in der Regel auf sämtliche in der betroffenen Versammlung gefassten Beschlüsse aus, auch wenn diese einstimmig gefasst wurden.
• Für die Kausalität eines Verfahrensfehlers trägt im Zweifel die Gemeinschaft die Beweislast, nicht der anfechtende Eigentümer.
• Kosten für einen selbst beauftragten Anwalt in der Eigentümerversammlung trägt grundsätzlich der Eigentümer selbst, auch wenn sein Ausschluss rechtswidrig war.

Quelle: AG Passau, Urteil vom 22.05.2026, Az. 23 C 1087/25 WEG