Mietpreisbremse greift nicht nach freiwilliger Mietsenkung

Worum ging es in dem Fall?

Eine Mieterin wohnte in Berlin in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ursprünglich hatte sie einen Untermietvertrag mit einem Zwischenmieter abgeschlossen. Die anfängliche Nettokaltmiete lag deutlich über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höhe.

Im April des Folgejahres bot der Zwischenmieter der Mieterin per E-Mail eine Reduzierung der Miete um 15 Prozent an. Die Mieterin nahm dieses Angebot an, und die Parteien vereinbarten schriftlich eine entsprechend niedrigere Nettokaltmiete.

Kurze Zeit später kündigte der Eigentümer den Mietvertrag mit dem Zwischenmieter. Nach den gesetzlichen Regelungen zur gewerblichen Zwischenvermietung trat der Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis mit der Mieterin ein. Die Mieterin rügte daraufhin gegenüber dem Eigentümer einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangte unter anderem Auskunft über die Vormiete sowie die Rückzahlung überhöhter Miete.

Was war der Streitpunkt?

Die zentrale Frage lautete: Gilt die Mietpreisbremse auch dann noch, wenn Vermieter und Mieter während eines laufenden Mietverhältnisses eine geringere Miete vereinbart haben?

Die Mieterin argumentierte, dass die ursprünglich vereinbarte Miete überhöht gewesen sei und sie deshalb weiterhin Rechte aus der Mietpreisbremse habe. Das Landgericht gab ihr teilweise recht und verurteilte den Eigentümer zur Auskunftserteilung. Das Gericht meinte, die Mietreduzierung sei lediglich ein einseitiger Verzicht gewesen und habe die ursprüngliche Mietvereinbarung nicht ersetzt.

Der Eigentümer sah dies anders. Nach seiner Auffassung handelte es sich um eine neue vertragliche Vereinbarung zur Miethöhe, die die ursprüngliche Vereinbarung vollständig ablöste.

Wie entschied der Bundesgerichtshof?

Der Bundesgerichtshof gab dem Eigentümer recht und wies die Klage der Mieterin vollständig ab. Das Gericht stellte zwei wesentliche Punkte klar:

Erstens: Zwischen der Mieterin und dem Zwischenmieter war eine echte vertragliche Vereinbarung über die Reduzierung der Miete zustande gekommen. Das Gericht betonte, dass auf schuldrechtliche Forderungen nicht einseitig verzichtet werden kann, sondern nur durch einen Vertrag. Die E-Mail-Korrespondenz zwischen den Parteien zeige eindeutig, dass beide Seiten eine Änderung der Miethöhe vereinbaren wollten. Die als Frage formulierte Anfrage des Zwischenmieters sei nach dem objektiven Empfängerhorizont offensichtlich als Angebot zu verstehen gewesen, das die Mieterin ausdrücklich angenommen habe.

Zweitens: Eine solche während des laufenden Mietverhältnisses getroffene Mietvereinbarung unterliegt nicht den Vorschriften der Mietpreisbremse. Der BGH führte aus:

„Die Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe gelten sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses."

Das Gericht verwies darauf, dass der Gesetzgeber mit der Mietpreisbremse verhindern wollte, dass wirtschaftlich schwächere Mieter bei Neuabschluss eines Mietvertrags überhöhte Mieten akzeptieren müssen, weil sie sonst befürchten, die benötigte Wohnung nicht zu bekommen. Diese Schutzwürdigkeit bestehe bei einer Mietänderung während eines laufenden Mietverhältnisses nicht, denn der Mieter könne ein Angebot zur Mietreduzierung ablehnen, ohne den Verlust seiner Wohnung befürchten zu müssen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat erhebliche praktische Auswirkungen für Mieter und Vermieter in Gebieten mit Mietpreisbremse.

Für Mieter bedeutet die Entscheidung: Wer ein Angebot zur Mietsenkung erhält, sollte dies sorgfältig prüfen. Denn mit der Zustimmung zu einer neuen Miethöhe erklärt der Mieter, diese künftig als vertragsgemäß anzuerkennen. Etwaige Rechte aus der Mietpreisbremse können dann nicht mehr geltend gemacht werden. Dies gilt selbst dann, wenn die reduzierte Miete noch immer über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höhe liegt.

Für Vermieter eröffnet das Urteil eine Gestaltungsmöglichkeit: Durch das Angebot einer Mietreduzierung während eines laufenden Mietverhältnisses kann eine neue vertragliche Grundlage für die Miethöhe geschaffen werden. Diese neue Vereinbarung ist dann der maßgebliche Rechtsgrund für die Mietzahlungspflicht und unterliegt nicht mehr der Überprüfung nach den Vorschriften der Mietpreisbremse.

Das Gericht stellte allerdings klar, dass ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters dieser Rechtsfolge entgegenstehen könnte. Im vorliegenden Fall war ein solches missbräuchliches Verhalten jedoch weder festgestellt noch ersichtlich.

Besonders wichtig: Das Urteil betrifft ausschließlich einvernehmliche Mietänderungen während eines bestehenden Mietverhältnisses. Die Mietpreisbremse gilt unverändert für die ursprüngliche Mietvereinbarung bei Abschluss eines neuen Mietvertrags.

Grundsätze des Urteils

• Die Mietpreisbremse gilt nur für die bei Mietbeginn vereinbarte Miete, nicht für spätere Mietänderungen
• Eine einvernehmliche Mietreduzierung während des Mietverhältnisses ist eine neue vertragliche Vereinbarung, die den Rechtsgrund für die Mietzahlung bildet
• Mieter können nach Zustimmung zu einer neuen Miethöhe keine Rechte aus der Mietpreisbremse mehr geltend machen
• Die Zustimmung zu einer Mietreduzierung erklärt die neue Miete als vertragsgemäß
• Eine analoge Anwendung der Mietpreisbremse auf nachträgliche Mietvereinbarungen scheidet aus

Quelle: BGH, Urteil vom 17.12.2025 – VIII ZR 56/25