Scheingeschäft beim Grundstückskauf: Warum der Kunstvertrag den Steuertrick verrät

Wie wurde aus einem Grundstückskauf plötzlich auch ein Kunsthandel?

Der Verkäufer hatte sein Anwesen – ein herrschaftliches Haus mit großem Grundstück – zunächst über einen Makler angeboten. Im Exposé stand ein Kaufpreis von rund 1,95 Millionen Euro. Als es schließlich zum notariellen Kaufvertrag kam, tauchte dort jedoch nur noch ein Kaufpreis von 1,05 Millionen Euro auf.

Am gleichen Tag setzten Verkäufer und Käuferin bei demselben Notar einen zweiten Vertrag auf. Darin ging es angeblich um Kunstgegenstände, die sich im Haus befinden sollten – Kaufpreis: 900.000 Euro. Zusammengerechnet ergibt das genau den ursprünglich im Exposé genannten Betrag.

Der Verkäufer behauptete später, die aufgelisteten Kunstwerke seien ihm völlig unbekannt gewesen. Er habe dem zweiten Vertrag nur zugestimmt, weil die Käuferin ihn darum gebeten habe, den Kaufpreis „aufzuteilen". Tatsächlich, so seine Argumentation, habe damit ein Teil der Grunderwerbsteuer verschleiert werden sollen. Denn die Steuer wird nur auf den im Grundstückskaufvertrag beurkundeten Preis fällig, nicht auf separat verkaufte bewegliche Sachen.

Als der Kaufpreis anschließend nicht vollständig floss, wollte der Verkäufer vom gesamten Geschäft zurücktreten. Er verlangte von der Käuferin und den mit ihr im Haus lebenden Personen Räumung und Herausgabe des Grundstücks – dazu die Löschung der zu Gunsten der Käuferin eingetragenen Auflassungsvormerkung.

Was spricht für ein Scheingeschäft?

Vor Gericht ging es vor allem um eine Frage: Hatten die Parteien wirklich einen eigenständigen zweiten Kaufvertrag über Kunstgegenstände gewollt – oder diente er allein dazu, den wahren Grundstückspreis zu verschleiern?

Die Käuferin bestritt ein Scheingeschäft. Sie berief sich darauf, der Makler habe schon früh auf angeblich im Haus vorhandene Kunstgegenstände hingewiesen, die mit dem Kaufpreis verrechnet werden könnten. Konkrete Angaben dazu, wie die Verhandlungen über diesen Kunstpreis abgelaufen sein sollen, konnte sie jedoch weder schriftlich noch in der mündlichen Verhandlung liefern. Auch ihr persönlich angehörter Geschäftsführer blieb bei allgemeinen Aussagen.

Das Gericht wertete das als deutliches Indiz gegen die Käuferin. Auffällig war zudem, dass die im zweiten Vertrag aufgeführten Gegenstände nur vage beschrieben wurden – ohne Künstlernamen, ohne nachvollziehbare Einzelheiten, obwohl es um fast eine Million Euro gehen sollte. Hinzu kam, dass der Kunstvertrag Klauseln enthielt, die eigentlich zu einem Grundstückskaufvertrag gehören, etwa eine ausdrückliche dingliche Einigung. In seiner Begründung brachte der Senat es auf den Punkt:

„Der Vortrag der Beklagten zu 1 zu den gekauften ‚Kunstgegenständen' ist inhaltsleer."

Wie entschied das Oberlandesgericht?

Das Oberlandesgericht Brandenburg bestätigte: Der beurkundete Grundstückskaufvertrag ist ein Scheingeschäft nach § 117 BGB und deshalb nichtig. Der eigentlich gewollte Vertrag – zum tatsächlichen Preis von rund 1,95 Millionen Euro – wäre zwar kein Scheingeschäft, ist aber ebenfalls unwirksam. Er wurde nämlich nicht notariell beurkundet, wie es § 311b Abs. 1 BGB für Grundstückskaufverträge zwingend vorschreibt. Ohne diese Form ist auch der „wahre" Vertrag nach § 125 BGB formnichtig.

Die Folge: Es gibt am Ende überhaupt keinen wirksamen Kaufvertrag über das Grundstück. Der Anspruch auf Übereignung, den die Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichern sollte, besteht damit nicht – und kann auch später nicht mehr entstehen. Das Grundbuch war deshalb unrichtig. Die Käuferin musste der Löschung der Vormerkung nach § 894 BGB zustimmen.

Muss die Käuferin das Haus jetzt auch räumen?

Trotz nichtigen Kaufvertrags bekam der Verkäufer nicht in vollem Umfang recht. Er hatte zusätzlich zur Herausgabe auch die Räumung des Grundstücks verlangt – also die Entfernung sämtlicher eingebrachter Gegenstände. Das lehnte das Oberlandesgericht ab. Aus § 985 BGB folgt nach dem klaren Wortlaut nur ein Herausgabeanspruch: Der Besitzer muss die Sache in dem Zustand übergeben, in dem sie sich gerade befindet. Eine Räumungspflicht lässt sich daraus nicht ableiten.

Auch über § 1004 Abs. 1 BGB kam kein weitergehender Räumungsanspruch zustande. Der Verkäufer hätte konkret darlegen müssen, welche beweglichen Sachen die Käuferin oder die mit ihr im Haus lebenden Personen dorthin gebracht haben und die deshalb wieder entfernt werden müssten. Ein pauschaler Hinweis, die Bewohner seien aus einer kleineren Wohnung zugezogen, reichte dafür nicht aus. Im Ergebnis muss die Käuferin das Grundstück zwar herausgeben – eine Räumung hätte der Verkäufer aber deutlich konkreter begründen müssen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Verkäufer bedeutet das: Lassen Sie sich nicht auf eine Aufteilung des Kaufpreises in mehrere Verträge ein, nur um Grunderwerbsteuer zu sparen. Selbst wenn der Vorschlag von der Käuferseite kommt, tragen Sie als Vertragspartei das Risiko der Gesamtnichtigkeit. Sie stehen am Ende ohne wirksamen Kaufvertrag da – und müssen unter Umständen erst mühsam vor Gericht klären lassen, wer welche Ansprüche hat.

Als Käufer sollten Sie besonders vorsichtig sein, wenn Ihnen ein Notar oder Verkäufer eine solche Konstruktion vorschlägt. Ein separater Vertrag über bewegliche Sachen ist nur dann rechtssicher, wenn die Gegenstände tatsächlich existieren, konkret beschrieben und zu einem nachvollziehbaren, eigenständig verhandelten Preis verkauft werden. Fehlt es daran, drohen Ihnen genau die Konsequenzen aus diesem Fall: Der komplette Kaufvertrag wird hinfällig, die Auflassungsvormerkung wird gelöscht, und Sie verlieren jede Aussicht auf Eigentumsübertragung.

Wichtig für beide Seiten: Ein nichtiger Kaufvertrag bedeutet nicht automatisch, dass die aktuelle Besitzerin sofort ausziehen muss. Herausgabe und Räumung sind zwei unterschiedliche Ansprüche mit unterschiedlichen Voraussetzungen. Wer räumen lassen will, muss genau vortragen, welche Gegenstände zu entfernen sind.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Wird ein Teil des Grundstückskaufpreises in einen zweiten, fingierten Vertrag „ausgelagert", um Grunderwerbsteuer zu sparen, liegt ein Scheingeschäft nach § 117 BGB vor – der beurkundete Kaufvertrag ist nichtig.
• Der eigentlich gewollte Kaufpreis wird ebenfalls nicht wirksam vereinbart, wenn er nicht notariell beurkundet wurde (§ 311b Abs. 1 i. V. m. § 125 BGB).
• Typische Indizien für ein Scheingeschäft: keine nachweisbaren Preisverhandlungen über die Nebengegenstände, unbestimmte Beschreibungen trotz hohem Kaufpreis, grundstückstypische Klauseln in einem Vertrag über bewegliche Sachen sowie eine exakte Übereinstimmung mit der Kaufpreisreduzierung.
• Ist der Kaufvertrag nichtig, muss eine zu Gunsten des Käufers eingetragene Auflassungsvormerkung gelöscht werden.
• Ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB verpflichtet nur zur Übergabe des Besitzes im aktuellen Zustand – eine Räumung eingebrachter Sachen muss gesondert und konkret begründet werden.

Quelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 13.05.2026, Az. 5 U 37/25