Notarieller Nachtragsvermerk kann Grundstücksvertrag nicht ändern

Der Ausgangspunkt: Ein Grundstück wurde getauscht, aber der Vertrag nicht angepasst

Eine Frau war zusammen mit einer anderen Person Miteigentümerin mehrerer Grundstücke. Im Jahr 2015 tauschte sie eines dieser Grundstücke gegen ein anderes. Drei Jahre später, im November 2018, wollte sie ihren Miteigentumsanteil auf eine Erwerberin übertragen. Der notarielle Überlassungsvertrag listete dabei die ursprünglichen Flurstücke auf – also auch das Grundstück, das sie bereits 2015 getauscht hatte und das ihr gar nicht mehr gehörte.

Die Übertragung der anderen Grundstücke klappte problemlos. Doch beim dritten Flurstück gab es ein Problem: Die ursprüngliche Eigentümerin verstarb im Jahr 2022. Erst danach fiel auf, dass im Vertrag das falsche Flurstück genannt war. Der Notar versuchte daraufhin, den Fehler durch einen sogenannten Nachtragsvermerk zu beheben. Darin erklärte er, dass eigentlich das andere, durch den Tausch erworbene Flurstück gemeint gewesen sei.

Das Grundbuchamt verweigert die Eintragung

Das Grundbuchamt lehnte die Eigentumsumschreibung ab. Die Begründung war eindeutig: Ein Nachtragsvermerk nach dem Beurkundungsgesetz könne zwar offensichtliche Fehler korrigieren. Ein kompletter Austausch des zu übertragenden Grundstücks sei damit aber nicht möglich. Dies gelte besonders dann, wenn die ursprüngliche Vertragspartei bereits verstorben sei und ihr tatsächlicher Wille nicht mehr festgestellt werden könne.

Die Antragsteller legten gegen diese Entscheidung Beschwerde ein. Sie argumentierten, der Fehler sei offensichtlich gewesen, da das genannte Flurstück der Übertragenden zum Zeitpunkt der Beurkundung gar nicht mehr gehört habe.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg

Das OLG Brandenburg wies die Beschwerde zurück und bestätigte die Auffassung des Grundbuchamts. Das Gericht stellte klar, welche Grenzen für notarielle Nachtragsvermerke gelten.

Grundsätzlich kann ein Notar durch einen Nachtragsvermerk verschiedene Fehler korrigieren. Dazu gehören nicht nur einfache Schreibfehler, sondern auch versehentliche Auslassungen, Rechenfehler, fehlerhafte Zahlen sowie sprachliche und begriffliche Ungenauigkeiten. Der Nachtragsvermerk erfüllt dabei als öffentliche Urkunde die formellen Anforderungen des Grundbuchverfahrens.

Entscheidend ist jedoch: Der Fehler muss offensichtlich sein. Das bedeutet, er muss sich für jeden Außenstehenden aus Umständen ergeben, die auch außerhalb der Urkunde liegen können. Im vorliegenden Fall war diese Offensichtlichkeit nicht gegeben. Die Vertragsparteien hatten die Urkunde im November 2018 so genehmigt, wie sie ihnen vorlag – ohne den späteren Nachtragsvermerk. Entweder fiel ihnen der Fehler bei der Flurstücksbezeichnung nicht auf, was bereits gegen eine Offensichtlichkeit spricht. Oder es handelte sich gar nicht um eine versehentliche Falschbezeichnung.

Die zentrale Grenze: Der Wille der Vertragsparteien

Das Gericht betonte einen wichtigen Grundsatz: Der Inhalt von Willenserklärungen kann durch einen Nachtragsvermerk nicht abgeändert werden. Die Berichtigung findet ihre Grenze dort, wo der übereinstimmende Wille der Beteiligten endet. Da die ursprüngliche Eigentümerin verstorben war, konnte nicht mehr festgestellt werden, was sie bei Errichtung der Urkunde tatsächlich gewollt hatte.

Allein die Tatsache, dass das genannte Flurstück bereits 2015 getauscht worden war, reichte für die Annahme einer Offensichtlichkeit nicht aus. Dass eine andere Bezeichnung möglicherweise sinnvoll gewesen wäre, genüge nicht. Der Wille der Vertragsparteien, das andere Flurstück zu übertragen, ergab sich weder aus der Urkunde selbst noch aus anderen, für jedermann erkennbaren Umständen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil verdeutlicht, wie wichtig die sorgfältige Prüfung notarieller Verträge ist – besonders bei Grundstücksgeschäften. Wer einen solchen Vertrag abschließt, sollte alle Angaben genau kontrollieren. Denn nachträgliche Korrekturen sind nur in engen Grenzen möglich.

Für Eigentümer bedeutet das konkret: Wenn Sie in der Vergangenheit Grundstücke getauscht oder erworben haben und nun weiteren Grundbesitz übertragen möchten, sollten Sie vor der Beurkundung einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern. So können Sie sicherstellen, dass alle Flurstücke korrekt bezeichnet werden.

Ist ein Vertrag bereits mit einem falschen Flurstück beurkundet worden, hilft in der Regel nur ein neuer notarieller Vertrag. Nach dem Tod eines Vertragspartners müssen dann dessen Erben mitwirken. Das kann den Prozess erheblich verzögern und verteuern.

Das Urteil zeigt auch: Selbst wenn ein Fehler aus Sicht der Beteiligten „eigentlich klar" ist, muss er für das Grundbuchamt und die Gerichte objektiv nachvollziehbar sein. Ein Nachtragsvermerk ist kein Werkzeug, um versäumte Vertragsänderungen nachzuholen.

Grundsätze des Urteils

• Ein notarieller Nachtragsvermerk kann Schreibfehler, Auslassungen, Rechenfehler und sprachliche Ungenauigkeiten korrigieren, nicht aber den Inhalt von Willenserklärungen ändern.
• Der zu korrigierende Fehler muss offensichtlich sein und sich für jeden Außenstehenden erkennbar aus der Urkunde oder äußeren Umständen ergeben.
• Bei eindeutiger Bezeichnung eines Flurstücks im Vertrag kann dieses nicht nachträglich durch ein anderes ersetzt werden.
• Nach dem Tod einer Vertragspartei ist deren ursprünglicher Wille nicht mehr feststellbar, was eine Berichtigung ausschließt.

OLG Brandenburg, Beschluss vom 19.06.2025, Az. 5 W 82/24