Mieterhöhung ohne Mietspiegel-Angaben: Zustimmungsklage scheitert

Was war passiert?

Ein Vermieter wollte die Kaltmiete für eine Dreizimmerwohnung spürbar anheben. Der Mietvertrag bestand seit Ende 2015. Ende Februar 2024 ließ der Vermieter sein Erhöhungsschreiben per Gerichtsvollzieher zustellen. Zur Begründung nannte er drei Vergleichswohnungen. Die Mieter sollten der höheren Miete ab Mai 2024 zustimmen.

Was im Schreiben fehlte: jeder Hinweis auf den Mietspiegel. Dabei besaß die Stadt seit Januar 2024 erstmals einen qualifizierten Mietspiegel. Das ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern beider Seiten anerkannt wurde (§ 558d BGB).

Die Mieter stimmten nicht zu und zahlten weiter die bisherige Miete. Im Juni 2024 reichte der Vermieter Klage auf Zustimmung ein. Erst im Februar 2025, wenige Tage vor der mündlichen Verhandlung, lieferte er die Angaben zum Mietspiegel per Schriftsatz nach.

Worüber stritten die Parteien?

Die Mieter hielten das Schreiben für formell unwirksam. Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – also dem Mietniveau, das am Ort für vergleichbare Wohnungen üblich ist – darf der Vermieter sein Begründungsmittel zwar wählen (§ 558 BGB). Enthält aber ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, muss er diese immer mitteilen. Das verlangt § 558a Abs. 3 BGB. Nach dem Mietspiegel liege die Vergleichsmiete ohnehin niedriger, so die Mieter.

Der Vermieter setzte auf Nachbesserung. Das Gesetz erlaubt ihm, Mängel des Erhöhungsverlangens noch im laufenden Rechtsstreit zu beheben (§ 558b Abs. 3 BGB). In der Verhandlung wandten die Mieter dann erstmals ein, für den angesetzten Aufschlag von 15 Prozent gebe es keinen Grund. Merkmale, die eine höhere Miete rechtfertigen, könnten sie nicht erkennen.

Wie entschied das Gericht?

Das Amtsgericht Saarbrücken wies die Klage ab. Die Klage war unzulässig, weil sie vor Ablauf der Überlegungsfrist der Mieter erhoben wurde. Als unterlegene Partei trägt der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits (§ 91 ZPO).

Das Gericht ging in drei Schritten vor. Erstens war das ursprüngliche Schreiben formell unwirksam. Der Hinweis auf die Werte des qualifizierten Mietspiegels fehlte unstreitig. Die drei Vergleichswohnungen halfen dem Vermieter nicht.

Zweitens durfte der Vermieter nachbessern. Auch den Hinweis auf den qualifizierten Mietspiegel kann er im Prozess nachholen. Doch das hat seinen Preis. Mit der Nachbesserung beginnt die Zustimmungsfrist – auch Überlegungsfrist genannt – von vorn. Sie läuft bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Der Schriftsatz ging den Mietern im Februar 2025 zu. Die Frist endete also erst am 30. April 2025. Verhandelt wurde aber schon Ende Februar, das Urteil erging Anfang April.

Drittens wollte das Gericht nicht abwarten. Für eine Aussetzung oder Vertagung, nur damit die Frist ablaufen kann, sah es keine prozessuale Grundlage. Das Urteil bringt es auf den Punkt:

„Eine vor Ablauf der Überlegungsfrist erhobene Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig."

Hatten die Mieter nicht längst abgelehnt?

Eine Ausnahme kennt die Rechtsprechung: Lehnt der Mieter die Zustimmung endgültig und bestimmt ab, muss der Vermieter den Fristablauf nicht abwarten. Diese Ausnahme griff hier nicht.

Die erste Ablehnung war berechtigt, denn das Schreiben war fehlerhaft. Auf das nachgebesserte Verlangen hatten die Mieter schriftlich gar nicht reagiert. Ihr Einwand gegen den Aufschlag genügte dem Gericht nicht als endgültiges Nein. Der Vermieter hatte nämlich selbst noch nicht nachvollziehbar erklärt, warum er die Obergrenze der Spanne ansetzt. Die Mieter konnten also noch gar keine fundierte Entscheidung treffen.

Über die Höhe der Miete hat das Gericht damit nicht entschieden. Ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, blieb offen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter prüfen Sie vor jedem Erhöhungsschreiben, ob Ihre Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel hat. Enthält er Angaben für Ihre Wohnung, gehören diese ins Schreiben. Das gilt auch, wenn Sie die Erhöhung lieber mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten begründen. Achten Sie besonders auf neue Mietspiegel: Im entschiedenen Fall galt er erst seit wenigen Wochen.

Fällt Ihnen der Fehler vor der Klage auf, schicken Sie besser ein vollständiges neues Verlangen und warten die Frist ab. So sind Sie auf der sicheren Seite. Bessern Sie erst im Prozess nach, läuft die Zustimmungsfrist neu – und Ihre Klage kann daran scheitern. Verlangen Sie den oberen Rand der Mietspiegelspanne, begründen Sie konkret, welche Merkmale der Wohnung das rechtfertigen.

Das Urteil lässt offen, ab wann die höhere Miete nach einer Nachbesserung geschuldet wäre. Nach dem Gesetz wird sie erst mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens fällig. Vieles spricht dafür, dass es dabei auf das nachgebesserte Verlangen ankommt. Ein Formfehler kann Sie also viele Monate kosten.

Als Mieter schauen Sie nach, ob es für Ihre Stadt einen qualifizierten Mietspiegel gibt. Meist finden Sie ihn auf der Website der Stadtverwaltung. Fehlen dessen Werte im Erhöhungsschreiben, müssen Sie nicht zustimmen.

Ein Freibrief auf Dauer ist das nicht. Der Vermieter kann nachbessern. Dann haben Sie erneut bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit. Nutzen Sie diese Frist und vergleichen Sie die verlangte Miete mit dem Mietspiegel. Ist die Erhöhung ganz oder teilweise berechtigt, stimmen Sie insoweit zu. Andernfalls riskieren Sie eine Klage mit Kostenfolge. Vorsicht auch mit vorschnellen, endgültigen Absagen: Dann darf der Vermieter sofort klagen.

Es handelt sich um die Entscheidung eines Amtsgerichts. Ob andere Gerichte in dieser Lage ebenso streng verfahren oder den Fristablauf abwarten, ist nicht abschließend geklärt.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter sie im Erhöhungsverlangen mitteilen – egal, womit er die Erhöhung begründet.
• Fehlt dieser Hinweis, ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Der Mieter muss nicht zustimmen.
• Der Vermieter kann den Fehler im Prozess beheben. Dann beginnt die Zustimmungsfrist neu und läuft bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang.
• Eine Klage auf Zustimmung vor Ablauf dieser Frist ist unzulässig. Eine Aussetzung oder Vertagung, um den Fristablauf abzuwarten, lehnte das Gericht ab.
• Früher klagen darf der Vermieter nur, wenn der Mieter endgültig und ernsthaft ablehnt. Das bloße Bestreiten einzelner Punkte genügt dafür nicht.

Quelle: AG Saarbrücken, Urteil vom 09.04.2025, Az. 3 C 203/24