Schriftform im Gewerbemietvertrag: Wann ist das Mietobjekt ausreichend beschrieben?

Der Ausgangspunkt: Streit um die Wirksamkeit einer Kündigung

Ein Gewerbemieter und sein Vermieter stritten vor Gericht um das Fortbestehen ihres Mietverhältnisses. Der Mieter hatte eine Gewerbefläche angemietet, die im Mietvertrag wie folgt beschrieben war: eine leere Halle mit angrenzendem Material-Lagerraum, Sanitärräumlichkeiten sowie eine Küche und zwei Büroräume. Zusätzlich waren Parkplätze laut einer beigelegten Grundstücksskizze Teil der Vereinbarung. Der Vertrag enthielt auch eine Angabe zur ungefähren Größe der Mietfläche.

Der Mietvertrag war zunächst befristet, enthielt aber eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters. Als dieser die Option fristgerecht ausübte, versuchte die Vermieterin dennoch, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Ihr Argument: Der Mietvertrag verstoße gegen die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform, weshalb er auf unbestimmte Zeit laufe und damit ordentlich kündbar sei.

Der zentrale Streitpunkt: Genügt die Beschreibung des Mietobjekts?

Die Vermieterin argumentierte, dass die vermieteten Räumlichkeiten im Mietvertrag nicht hinreichend bestimmbar und identifizierbar bezeichnet seien. Die dem Vertrag beigefügte Skizze beziehe sich ausdrücklich nur auf die Parkplätze, nicht jedoch auf die vermieteten Räume selbst. Ohne eine exakte zeichnerische Darstellung der Mietflächen liege ein Verstoß gegen die Schriftform vor.

Der Mieter hielt dagegen: Die Mietgegenstände seien durch den Vertrag hinreichend bestimmt. In einer Vertragsklausel sei zudem angegeben, dass die vermietete Fläche eine Größe von etwa 400 Quadratmetern habe. Damit sei der Mietgegenstand bereits bei Vertragsschluss ausreichend konkretisiert gewesen. Verbleibende Zweifel an der exakten Lage innerhalb des Gebäudes ließen sich durch Auslegung und Inaugenscheinnahme vor Ort beseitigen.

Die Bedeutung der Schriftform bei Gewerbemietverträgen

Bei Mietverträgen über Gewerberäume, die für länger als ein Jahr abgeschlossen werden, schreibt das Gesetz die Schriftform vor. Wird diese nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das hat erhebliche praktische Konsequenzen: Ein solcher Vertrag kann mit der gesetzlichen Frist ordentlich gekündigt werden, selbst wenn die Parteien eigentlich eine längere Bindung vereinbart hatten.

Die Schriftform dient vor allem dem Schutz eines späteren Erwerbers der Immobilie. Kauft jemand ein vermietetes Gewerbeobjekt, tritt er automatisch in bestehende Mietverhältnisse ein. Er muss daher aus den Vertragsunterlagen zuverlässig erkennen können, welche Räumlichkeiten zu welchen Konditionen vermietet sind.

Ein wichtiger Grundsatz dabei: Gerichte müssen einen möglichen Schriftformverstoß von Amts wegen berücksichtigen. Das bedeutet, dass sie diese Frage prüfen müssen, selbst wenn keine der Parteien sich darauf beruft.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Oberlandesgericht wies die Berufung der Vermieterin zurück und stellte klar: Es liegt kein Schriftformverstoß vor. Für die wirksame Festlegung des Mietobjekts reichen konkrete Angaben der Örtlichkeiten sowie eine Circa-Angabe an Quadratmetern aus. Die präzise Lage und Anordnung der Räume lässt sich regelmäßig an Ort und Stelle feststellen.

Das Gericht betonte einen wichtigen Grundsatz aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Es genügt, wenn das Mietobjekt vor Ort bestimmbar ist. Eine detaillierte Grundrissskizze im Vertrag ist nicht zwingend erforderlich, solange ein Erwerber bei einer Besichtigung eindeutig erkennen kann, welche Flächen zum Mietverhältnis gehören.

Warum die Beschreibung im konkreten Fall ausreichte

Das Gericht prüfte die Bestimmbarkeit der einzelnen Mietgegenstände sorgfältig. Im Gebäude befanden sich zwar zwei Hallen, jedoch grenzte nur an eine davon der Lagerraum, die Sanitärräumlichkeiten und die Küche an. Diese Räume waren alle durch Wände klar voneinander abgegrenzt und ließen sich vor Ort eindeutig bestimmen.

Auch bei den zwei Büroräumen bestand keine Unklarheit: Im gesamten Mietbereich existierten genau zwei Büros, sodass deren Zuordnung zum Mietvertrag offensichtlich war. Die zusätzliche Größenangabe von etwa 400 Quadratmetern im Vertrag bestätigte den Umfang der Mietfläche.

Hinsichtlich der Parkplätze argumentierte das Gericht ähnlich: Aus der Skizze ließ sich klar erkennen, welche Stellflächen nicht zur Vermietung gehörten. Im Umkehrschluss durfte der Mieter die verbleibende Fläche zum Parken nutzen, soweit dies nicht durch natürliche Gegebenheiten wie Durchfahrten eingeschränkt war.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie einen Gewerbemietvertrag abschließen oder bereits abgeschlossen haben, sollten Sie folgende Punkte beachten:

Für Mieter bedeutet die Entscheidung eine gewisse Erleichterung. Auch wenn der Vertrag keine exakte Grundrissskizze enthält, kann die Schriftform gewahrt sein. Entscheidend ist, dass sich aus der Beschreibung im Vertrag in Verbindung mit den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort eindeutig ergibt, was vermietet wurde.

Vermieter sollten dennoch auf eine möglichst präzise Beschreibung des Mietobjekts achten. Die Angabe der Raumarten, eine ungefähre Größenangabe und die Bezeichnung der Adresse bilden dabei wichtige Bausteine. Eine beigefügte Skizze kann hilfreich sein, ist aber nicht in jedem Fall zwingend erforderlich.

Für potenzielle Käufer von vermieteten Gewerbeimmobilien gilt: Prüfen Sie vor dem Erwerb die bestehenden Mietverträge sorgfältig. Wenn aus den Unterlagen nicht klar hervorgeht, welche Flächen vermietet sind, empfiehlt sich eine Besichtigung mit Abgleich gegen die Vertragsdokumente.

Insgesamt zeigt das Urteil, dass die Rechtsprechung bei der Schriftformfrage einen praktikablen Maßstab anlegt. Nicht jede Ungenauigkeit in der Mietobjektbeschreibung führt automatisch zu einem Formverstoß. Maßgeblich ist vielmehr, ob ein unbeteiligter Dritter das Mietobjekt anhand der Vertragsunterlagen und der Gegebenheiten vor Ort zuverlässig identifizieren kann.

Grundsätze des Urteils

• Ein Verstoß gegen die Schriftform ist von Amts wegen zu prüfen, auch wenn keine Partei sich darauf beruft
• Für die Bestimmung des Mietobjekts genügen konkrete Angaben der Örtlichkeiten zusammen mit einer ungefähren Quadratmeterangabe
• Die Schriftform ist gewahrt, wenn das Mietobjekt vor Ort eindeutig bestimmbar ist
• Eine exakte Grundrissskizze ist nicht zwingend erforderlich
• Maßgeblich ist der Schutz eines potentiellen Erwerbers, der die vermieteten Flächen identifizieren können muss

Quelle: OLG Schleswig, Urteil vom 20.08.2025, Az. 12 U 74/24