Eigenmächtige Grundstücksveränderungen des Mieters: Haftet der Vermieter für Schäden beim Nachbarn?

Der Hang verliert seine Stütze

Zwei Grundstücke grenzen aneinander, das eine liegt deutlich höher als das andere. Bislang stützte ein beböschter Hang den Höhenunterschied ab. Dann lässt die Mieterin des tiefer gelegenen Grundstücks im Sommer Erdarbeiten direkt an der Grundstücksgrenze durchführen. Solche baulichen Veränderungen – also Eingriffe des Mieters in die Substanz der Mietsache oder des Grundstücks, die über die vertragsgemäße Nutzung hinausgehen – sind eigentlich nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig. Hier handelt die Mieterin jedoch offenbar auf eigene Faust.

Die Nachbarn auf dem höher gelegenen Grundstück beobachten die Folgen mit Sorge. Ohne die stützende Böschung, so ihr Vortrag, drohe bei Regen Erde abzurutschen. Betroffen wären vor allem ein Holzschuppen und der Gartenzaun auf ihrem Grundstück. Per Anwaltsschreiben fordern sie die Eigentümerin des Nachbargrundstücks auf, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und für eine ausreichende Stütze zu sorgen. Als diese nicht reagiert, ziehen die Nachbarn vor Gericht.

Wer trägt die Verantwortung – Eigentümerin oder Mieterin?

Die Kläger stützen ihre Forderung auf § 1004 BGB, den allgemeinen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch gegen Störungen des Eigentums, in Verbindung mit § 909 BGB. Diese Vorschrift verbietet die sogenannte Vertiefung eines Grundstücks, wenn dadurch dem Nachbargrundstück die notwendige Stütze entzogen wird. Aus Sicht der Nachbarn kommt es dabei allein auf die Eigentümerstellung an: Die Beklagte habe die Erdarbeiten ihrer Mieterin geduldet und sei schon kraft ihres Eigentums verpflichtet, für einen gesetzmäßigen Zustand des Grundstücks zu sorgen. Zusätzlich könne sie über den Mietvertrag auf ihre Mieterin einwirken, um Stützarbeiten durchzusetzen.

Die beklagte Eigentümerin sieht das anders. Sie habe die Erdarbeiten weder selbst vorgenommen noch überhaupt davon gewusst – sie sei zu dieser Zeit gar nicht zu Hause gewesen. Damit rückt eine zentrale Unterscheidung des Nachbarrechts in den Fokus: den Handlungsstörer, der eine Beeinträchtigung selbst aktiv verursacht, und den Zustandsstörer, von dessen Eigentum eine Störung ausgeht, ohne dass er sie selbst herbeigeführt hat. Nur wer eine dieser beiden Rollen erfüllt, kann nach § 1004 BGB überhaupt in Anspruch genommen werden.

Die Entscheidung: Eigentum allein macht noch keinen Störer

Das Gericht weist die Klage ab. Als Handlungsstörerin scheidet die Vermieterin von vornherein aus, weil unstreitig ihre Mieterin und nicht sie selbst die Erdarbeiten durchgeführt hat. Entscheidender ist die Frage der Zustandsstörerschaft. Hier stellt das Gericht klar: Die bloße Eigentümerstellung reicht bei einem vermieteten Grundstück nicht aus, um daraus eine Haftung abzuleiten.

Der vermietende Eigentümer haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden allein auf eine eigenmächtige Handlung des Mieters zurückzuführen ist.

Anders läge der Fall nur, wenn feststünde, dass eine Sache aus dem Eigentum der Vermieterin selbst – etwa eine mangelhafte Stützkonstruktion – nicht ordnungsgemäß beschaffen war und dadurch mitursächlich für den Schaden wurde. Davon kann hier keine Rede sein: Die Böschung verlor ihre Stütze allein durch die Erdarbeiten der Mieterin, nicht durch einen Zustand, den die Vermieterin zu verantworten hätte. Auf die Frage, ob die Vermieterin mietvertraglich auf ihre Mieterin hätte einwirken können, kommt es nach Ansicht des Gerichts erst gar nicht an – diese würde sich nur stellen, wenn die Störereigenschaft dem Grunde nach bereits feststünde. Ebenso wenig ändert sich etwas daran, dass die Nachbarn einen fortdauernden Zustand und keinen einmaligen Vorfall geltend machen: Auch der Anspruch auf Beseitigung einer dauerhaften Störung setzt zwingend voraus, dass der Anspruchsgegner überhaupt Störer ist.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter heißt das: Sie haften nicht automatisch für jede eigenmächtige Handlung Ihres Mieters auf dem vermieteten Grundstück. Solange Sie von einer Maßnahme wie den Erdarbeiten weder wussten noch sie mitverursacht haben, reicht Ihre reine Eigentümerstellung nicht für eine Haftung nach §§ 1004, 909 BGB aus. Das gilt selbst dann, wenn Sie über den Mietvertrag theoretisch auf Ihren Mieter einwirken könnten. Vorsicht ist trotzdem geboten: Erlauben Sie eine störende Nutzung ausdrücklich oder schreiten Sie trotz Kenntnis nicht ein, können Sie als sogenannter mittelbarer Handlungsstörer doch noch in die Haftung geraten. Dokumentieren Sie deshalb, wann Sie von welchen Maßnahmen erfahren haben, und reagieren Sie zügig, sobald Ihnen ein Problem bekannt wird.

Als betroffener Nachbar sollten Sie sich zunächst fragen, wer die Beeinträchtigung tatsächlich verursacht hat. Richten Sie Ihren Anspruch in erster Linie gegen diese Person – hier also gegen die Mieterin, die die Erdarbeiten durchgeführt hat. Wollen Sie stattdessen den Eigentümer in Anspruch nehmen, brauchen Sie konkrete Anhaltspunkte für dessen Kenntnis oder Mitverursachung. Bloße Vermutungen über eine allgemeine Einwirkungsmöglichkeit aus dem Mietvertrag genügen vor Gericht nicht.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Der vermietende Eigentümer haftet nach §§ 1004, 909 BGB nicht automatisch als Zustandsstörer für Grundstücksveränderungen seines Mieters.
• Entscheidend ist die wertende Zurechnung der Störung: Ohne Kenntnis oder Mitverursachung fehlt die erforderliche Störereigenschaft.
• Mietvertragliche Einwirkungsmöglichkeiten allein begründen keine Haftung – sie spielen erst eine Rolle, wenn die Störereigenschaft feststeht.
• Auch bei einer dauerhaften Störung bleibt die Störereigenschaft des Anspruchsgegners zwingende Voraussetzung für den Beseitigungsanspruch.
• Wer als Vermieter störende Nutzungen kennt und duldet, riskiert dennoch eine Haftung als mittelbarer Handlungsstörer.

Quelle: LG Heilbronn, Urteil vom 21.5.2026, Az. Wo 8 O 221/25