Zwangsverwalter verweigert Vermietung – Schadensersatz droht

Der Fall: Sieben Jahre Leerstand trotz vermietbarer Wohnungen

Ein Ehepaar aus Baden-Württemberg geriet in finanzielle Schwierigkeiten. Die finanzierende Bank beantragte daraufhin die Zwangsversteigerung für vier Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Zusätzlich wurde ein Zwangsverwalter eingesetzt, um die Immobilie während des laufenden Verfahrens zu betreuen.

Der Zwangsverwalter übernahm das Anwesen mit seinen vier Wohneinheiten. Die Sachverständige bescheinigte dem Standort Attraktivität und bestätigte grundsätzlich die Vermietbarkeit der Wohnflächen. Dennoch blieben alle Wohnungen über den gesamten Zeitraum der Zwangsverwaltung von etwa sieben Jahren unvermietet. Die Eigentümer forderten den Zwangsverwalter wiederholt auf, die Räumlichkeiten zu vermieten oder ihnen zur Nutzung zu überlassen. Der Verwalter lehnte dies jedoch ab.

Die Begründung des Zwangsverwalters

Der Zwangsverwalter rechtfertigte sein Vorgehen mit mehreren Argumenten. Zum einen verwies er auf angebliche bauliche Mängel wie eine ungesicherte Rampe zur Eingangstür und eine nicht fertiggestellte Garage. Zum anderen fehlten nach seiner Darstellung die finanziellen Mittel für notwendige Instandsetzungsarbeiten. Die Bank als Gläubigerin habe in Gesprächen signalisiert, keine Vorschüsse für die Herrichtung der Wohnungen zahlen zu wollen.

Das entscheidende Argument war jedoch ein anderes: Der Zwangsverwalter war der Ansicht, dass der Leerstand im Interesse aller Beteiligten liege. An Zwangsversteigerungen nähmen verstärkt Selbstnutzer teil. Diese bevorzugten leerstehende Wohnungen, weshalb der Verzicht auf eine Vermietung zu einem höheren Versteigerungserlös führen würde.

Die Kernfrage: Darf der Zwangsverwalter zugunsten der Versteigerung auf Mieteinnahmen verzichten?

Das Oberlandesgericht Karlsruhe musste klären, ob der Zwangsverwalter mit seiner Entscheidung gegen die Vermietung pflichtwidrig gehandelt hat. Dabei ging es um die grundsätzliche Frage, welchen Zweck die Zwangsverwaltung eigentlich verfolgt und wessen Interessen der Verwalter zu berücksichtigen hat.

Die Entscheidung des Gerichts

Das OLG Karlsruhe gab den Eigentümern weitgehend recht und bewilligte Prozesskostenhilfe für eine Schadensersatzklage in Höhe von mehreren zehntausend Euro.

Die zentrale Feststellung des Gerichts lautet: Die Zwangsverwaltung ist eine eigenständige Vollstreckungsart mit einem eigenen Zweck. Sie soll den Gläubiger aus den laufenden Erträgnissen des Grundstücks befriedigen, nicht die Zwangsversteigerung vorbereiten. Der Gesetzgeber hat vorgesehen, dass die titulierten Ansprüche des Gläubigers möglichst ohne Verwertung des Grundstücks erfüllt werden sollen.

Das Gericht stellte klar, dass der Zwangsverwalter die Immobilie grundsätzlich durch Vermietung oder Verpachtung nutzen muss. Die Nutzung, die vor der Zwangsverwaltung bestand, soll beibehalten werden. Ein bewusster Leerstand, um die Versteigerung zu begünstigen, widerspricht diesem gesetzlichen Auftrag.

Warum das Argument des höheren Versteigerungserlöses nicht überzeugt

Das Gericht wies das Hauptargument des Zwangsverwalters deutlich zurück. Der Verwalter hatte vorgetragen, leerstehende Wohnungen erzielten bei der Versteigerung höhere Preise, weil Selbstnutzer bevorzugt bieteten. Doch dieses Interesse darf nach Auffassung des Gerichts bei der Entscheidung über eine Vermietung keine Rolle spielen.

Der Grund: Die Zwangsverwaltung dient nicht dazu, die Zwangsversteigerung optimal vorzubereiten. Sie ist ein eigenständiges Verfahren mit dem Ziel, aus laufenden Einnahmen die Schulden zu tilgen. Auch wenn dieselbe Bank beide Verfahren betreibt, müssen sie getrennt betrachtet werden. Die Auswirkungen einer Vermietung auf einen möglichen Versteigerungserlös dürfen und müssen den Zwangsverwalter nicht interessieren.

Auch die Interessen der Schuldner zählen

Ein weiterer wichtiger Aspekt der Entscheidung betrifft die Stellung der Eigentümer im Verfahren. Der Zwangsverwalter muss nicht nur die Interessen des Gläubigers, sondern auch die der Schuldner berücksichtigen. Mieteinnahmen fließen in die Teilungsmasse und können dort Verbindlichkeiten der Schuldner tilgen. Je länger das Verfahren dauert und je mehr Einnahmen generiert werden, desto mehr Schulden können abgetragen werden. Ein bewusster Verzicht auf Mieteinnahmen schadet daher unmittelbar den Eigentümern.

Die angeblich fehlenden Mittel für Instandsetzungen

Das Gericht ließ auch das Argument nicht gelten, es hätten keine Mittel für notwendige Renovierungsarbeiten zur Verfügung gestanden. Der Zwangsverwalter hatte behauptet, die Bank habe in informellen Gesprächen abgelehnt, Vorschüsse für die Herrichtung zu zahlen.

Das OLG stellte jedoch fest, dass sich der Verwalter nicht mit solchen informellen Absprachen hätte begnügen dürfen. Er hätte die erforderlichen Vorschüsse förmlich über das Amtsgericht anfordern müssen. Die Akten zeigten, dass die Bank während der gesamten Zwangsverwaltung sämtliche angeforderten Vorschüsse zeitnah und ohne Rückfragen gezahlt hatte. Es gab daher keinen Grund anzunehmen, dass sie Mittel für die Vermietbarmachung verweigert hätte. Anderenfalls hätte die Zwangsverwaltung aufgehoben werden können, was die Bank sicherlich vermieden hätte.

Die Höhe des möglichen Schadensersatzes

Das Gericht berechnete den Schaden anhand der entgangenen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Nach den Gutachten der Sachverständigen hätten die vier Wohnungen zusammen monatliche Mieteinnahmen von über dreitausend Euro erzielen können. Für den nicht verjährten Zeitraum von etwa zweieinhalb Jahren ergibt sich daraus ein Überschuss von rund achtzigtausend Euro, den die Eigentümer als Schadensersatz geltend machen können.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieser Beschluss hat erhebliche praktische Auswirkungen sowohl für Immobilieneigentümer als auch für Zwangsverwalter. Wenn Sie sich in einer Zwangsverwaltung befinden, sollten Sie wissen, dass der Verwalter grundsätzlich verpflichtet ist, Ihre Immobilie zu vermieten. Er darf nicht aus taktischen Gründen auf Mieteinnahmen verzichten, um eine parallele Zwangsversteigerung zu begünstigen.

Fordern Sie den Verwalter schriftlich zur Vermietung auf, wenn dies nicht geschieht. Dokumentieren Sie Ihre Anfragen sorgfältig. Im Falle einer Pflichtverletzung können Sie Schadensersatz verlangen. Beachten Sie dabei die dreijährige Verjährungsfrist, die bereits während des laufenden Verfahrens zu laufen beginnt.

Für Zwangsverwalter bedeutet das Urteil, dass sie aktiv Vermietungsbemühungen unternehmen müssen. Ein Abwarten im Hinblick auf eine Versteigerung ist nicht zulässig. Auch informelle Absprachen mit dem Gläubiger über einen Verzicht auf Vermietung schützen nicht vor der persönlichen Haftung. Erforderliche Mittel für Instandsetzungen müssen förmlich über das Gericht angefordert werden.

Grundsätze des Urteils

• Der Zwangsverwalter ist grundsätzlich zur Vermietung des verwalteten Objekts verpflichtet und muss die bisherige Nutzungsart beibehalten.
• Die Zwangsverwaltung darf nicht dem Ziel dienen, die Zwangsversteigerung vorzubereiten oder einen höheren Versteigerungserlös zu sichern.
• Der Verwalter muss die Interessen aller Beteiligten berücksichtigen, auch die der Schuldner.
• Informelle Absprachen mit dem Gläubiger über fehlende Vorschüsse entlasten den Verwalter nicht; er muss Mittel förmlich über das Gericht anfordern.
• Schadensersatzansprüche gegen den Zwangsverwalter verjähren in drei Jahren, wobei die Frist bereits während des laufenden Verfahrens beginnen kann.

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12.06.2025, Az. 19 W 57/23