Zu Unrecht gezahlte Mehrwertsteuer in der Gewerbemiete: Wie schnell verjährt die Rückforderung?

Worum ging es in dem Fall?

Eine Mieterin betreibt in angemieteten Gewerberäumen einen Pflegedienst. Im Mietvertrag war vereinbart, dass sie auf die Nebenkostenvorauszahlungen zusätzlich Mehrwertsteuer zahlt. Über mehrere Jahre überwies sie diese Beträge brav an die Vermieterin.

Das Problem: Die Mieterin erbringt mit ihrem Pflegedienst keine eigenen umsatzsteuerpflichtigen Leistungen. Damit durfte die Vermieterin gar nicht zur Umsatzsteuerpflicht optieren – also freiwillig auf die eigentlich geltende Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG verzichten. Die Grundlage dafür fehlte von Anfang an. Die vereinbarte Mehrwertsteuer auf die Nebenkosten war schlicht nicht geschuldet.

Als die Mieterin das erkannte, verlangte sie das über mehrere Jahre gezahlte Geld zurück. Es ging um eine Summe im fünfstelligen Bereich. Die Vermieterin verweigerte die Rückzahlung – zumindest für einen Teil der Forderung.

Welche Argumente standen sich gegenüber?

Die Mieterin stützte ihren Anspruch auf die sogenannte Leistungskondiktion nach § 812 BGB. Wer ohne rechtlichen Grund an einen anderen zahlt, kann das Geld zurückverlangen. Genau das lag hier vor: Ohne wirksame Option zur Umsatzsteuerpflicht gab es für die Mehrwertsteuer-Zahlungen keinen Rechtsgrund.

Die Vermieterin wehrte sich mit zwei Argumenten. Erstens meinte sie, die Parteien hätten den zu zahlenden Gesamtbetrag ohnehin unabhängig von der steuerlichen Lage festlegen wollen. Zweitens verwies sie auf § 14c UStG: Sie sei verpflichtet gewesen, die vereinnahmte Mehrwertsteuer ans Finanzamt abzuführen, und könne sie dort selbst nicht zurückholen.

Mit beiden Einwänden drang die Vermieterin nicht durch. Zur ersten Überlegung stellte das Gericht klar: Allein weil sich der Vorauszahlungsbetrag rechnerisch aus Netto- und Steueranteil zusammensetzt, heißt das nicht, dass die Parteien diesen Betrag bewusst unabhängig von der Steuerpflicht festschreiben wollten. Zum zweiten Punkt verwies das Gericht darauf, dass die Vermieterin einen unberechtigten Steuerausweis nach § 14c UStG hätte berichtigen können – zumal eine Gefährdung des Steueraufkommens hier ohnehin ausschied, weil die Mieterin nicht vorsteuerabzugsberechtigt war.

Wie hat das Gericht entschieden – und warum kam die Verjährung ins Spiel?

Das Oberlandesgericht Rostock bestätigte in seinem Beschluss vom 23.12.2025 (Az. 3 U 94/25) im Kern die Vorinstanz: Der Rückforderungsanspruch der Mieterin besteht dem Grunde nach. Für die zurückliegenden Jahre bekam sie jedoch nicht die volle geforderte Summe zugesprochen – ein Teil der Forderung war bereits verjährt.

Entscheidend war hier die Frage, wann die Mieterin von den Tatsachen wusste, die ihren Anspruch begründen. Nach § 199 BGB beginnt die dreijährige Regelverjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit haben müsste.

Das Gericht stellte klar: Diese Kenntnis lag bei der Mieterin schon deutlich früher vor, als man zunächst annehmen könnte. Es kam nämlich nicht darauf an, ob sie die rechtliche Schlussfolgerung – also das Fehlen des Rechtsgrunds – tatsächlich gezogen hatte. Entscheidend war allein, dass ihr die zugrunde liegende Tatsache bekannt war:

„Die Klägerin hatte […] Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen, denn ihr war in jedem Falle bekannt, dass sie selbst mit dem Betrieb ihres Pflegedienstes keine eigenen umsatzsteuerpflichtigen Leistungen erbrachte."

Diese Kenntnis über die eigene fehlende Umsatzsteuerpflicht reichte aus, um die Verjährungsfrist in Gang zu setzen – unabhängig davon, ob die Mieterin daraus rechtlich die richtigen Schlüsse gezogen hatte. Für die im Jahr 2020 gezahlten Beträge begann die Verjährung damit am 01.01.2021 und war bereits zum 31.12.2023 abgelaufen. Die erst im Dezember 2024 eingereichte Klage kam für diesen Teilbetrag zu spät. Für die Folgejahre 2021 bis 2024 blieb der Anspruch dagegen bestehen, da die Verjährung dort noch nicht abgelaufen war.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter von Gewerberäumen gilt: Prüfen Sie frühzeitig, ob eine im Vertrag vereinbarte Mehrwertsteuer auf die Miete oder Nebenkosten überhaupt geschuldet ist. Das ist besonders relevant, wenn Sie selbst – etwa als Pflegedienst, Arzt oder in anderen umsatzsteuerbefreiten Branchen – keine eigenen umsatzsteuerpflichtigen Leistungen erbringen. Denn dann kann der Vermieter regelmäßig nicht wirksam zur Umsatzsteuerpflicht optieren, und die Mehrwertsteuer auf Ihre Zahlungen fehlt der Rechtsgrund. Warten Sie mit der Rückforderung nicht zu lange: Die Verjährungsfrist läuft bereits ab dem Zeitpunkt, ab dem Ihnen die eigene fehlende Umsatzsteuerpflicht bekannt ist – nicht erst ab dem Moment, in dem Sie die rechtliche Tragweite verstehen.

Als Vermieter sollten Sie umgekehrt genau prüfen, ob eine Option zur Umsatzsteuerpflicht nach § 9 Abs. 2 UStG bei Ihrem Mieter überhaupt zulässig ist, bevor Sie Mehrwertsteuer auf die Miete oder Nebenkosten vereinbaren und abrechnen. Stellt sich später heraus, dass die Option unwirksam war, drohen Rückforderungen – die Sie allerdings gegebenenfalls durch eine Berichtigung des Steuerausweises gegenüber dem Finanzamt kompensieren können.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Fehlt die Grundlage für eine Umsatzsteuer-Option des Vermieters, besteht für die Mehrwertsteuer auf Nebenkosten kein Rechtsgrund – der Mieter kann sie über die Leistungskondiktion nach § 812 BGB zurückfordern.
• Die dreijährige Verjährungsfrist nach § 199 BGB beginnt bereits mit der Kenntnis der zugrunde liegenden Tatsachen – eine zutreffende rechtliche Bewertung durch den Gläubiger ist nicht erforderlich.
• Bei einem Bereicherungsanspruch reicht die Kenntnis von Leistung, Bereicherung und den Tatsachen, aus denen sich das Fehlen des Rechtsgrunds ergibt.
• Ein Verweis des Vermieters auf § 14c UStG hilft ihm regelmäßig nicht weiter, wenn eine Berichtigung des Steuerausweises möglich und zumutbar ist.
• Rückforderungen sollten zeitnah geprüft und geltend gemacht werden, da ältere Zahlungsjahre schnell der Verjährung zum Opfer fallen können.

Quelle: OLG Rostock, Beschluss vom 23.12.2025, Az. 3 U 94/25