Welche Regelungen sollte ein Wohnungsmietvertrag enthalten?

Die Bedeutung eines schriftlichen Mietvertrags

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch mündlich geschlossen werden. Allerdings verzichtet die Vertragsparteien damit auf wichtige Gestaltungsmöglichkeiten. Ohne schriftliche Vereinbarung greifen ausschließlich die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ein schriftlicher Vertrag bietet rechtliche Sicherheit und erleichtert im Streitfall die Beweisführung erheblich. Die Schriftform ist zwingend erforderlich bei Zeitmietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr, andernfalls gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Wesentliche Vertragsbestandteile

Zu den unverzichtbaren Grundelementen eines Wohnungsmietvertrags zählen die vollständige Bezeichnung aller Vertragsparteien, die genaue Beschreibung der Mietsache sowie der Beginn des Mietverhältnisses. Bei den Vertragsparteien sollten alle Personen aufgeführt werden, die in die Wohnung einziehen werden. Dies ist besonders wichtig, da nur die im Vertrag genannten Personen Mieterrechte und entsprechende Pflichten haben. Die Wohnungsbezeichnung muss die gemieteten Räume konkret aufzählen und die Wohnungsgröße in Quadratmetern angeben. Bei der Flächenangabe ist besondere Sorgfalt geboten, denn auch eine mit dem Zusatz circa versehene Angabe gilt als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung. Weicht die tatsächliche Fläche erheblich ab, kann der Mieter unter Umständen Mietminderung oder Kündigung geltend machen.

Mietpreisregelungen und Nebenkosten

Die Vereinbarung zur Miethöhe gehört zu den zentralen Vertragsinhalten. Dabei muss zwischen der Grundmiete und den umlagefähigen Betriebskosten unterschieden werden. Die Grundmiete bezeichnet das Entgelt für die Überlassung der Wohnung selbst, während Betriebskosten die laufenden Kosten des Gebäudebetriebs umfassen. Wichtig ist eine klare vertragliche Regelung, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Ohne ausdrückliche Vereinbarung handelt es sich um eine Bruttomiete, bei der der Vermieter alle Betriebskosten selbst tragen muss. Die Betriebskostenverordnung listet siebzehn verschiedene Kostenarten auf, die grundsätzlich umlagefähig sind, darunter Heizkosten, Wasserversorgung, Müllabfuhr, Hausreinigung oder Gartenpflege. Der Mietvertrag sollte entweder einen Pauschalbetrag festlegen oder eine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung vorsehen.

Bei der Festlegung der Miethöhe müssen Vermieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mietpreisbremse beachten. Diese begrenzt die Miete bei Wiedervermietung auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen gelten für Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen oder wenn die Vormiete bereits höher lag. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter über entsprechende Ausnahmetatbestände schriftlich zu informieren, andernfalls kann der Mieter die zu hohe Miete zurückfordern.

Mieterhöhungsklauseln

Für die Mietentwicklung während des laufenden Mietverhältnisses stehen verschiedene Vereinbarungsmodelle zur Verfügung. Bei der Staffelmiete legen die Parteien bereits bei Vertragsschluss fest, zu welchen Zeitpunkten die Miete in welcher Höhe steigt. Die einzelnen Staffeln müssen jeweils für mindestens ein Jahr gelten und jeweils einen konkreten Betrag ausweisen. Der Vorteil liegt in der Planungssicherheit für beide Seiten, allerdings kann der Vermieter während der Staffelmietvereinbarung weder eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete noch eine Modernisierungsmieterhöhung verlangen.

Eine Alternative bietet die Indexmiete, bei der sich die Miete an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex für Deutschland orientiert. Anders als bei der Staffelmiete erfolgt die Anpassung nicht automatisch, sondern der Vermieter muss die Erhöhung ausdrücklich erklären. Ein Nachteil aus Vermietersicht besteht darin, dass bei sinkendem Index auch der Mieter eine Absenkung verlangen kann. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Wurde weder eine Staffel- noch eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung eine Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, wobei die Kappungsgrenze von fünfzehn oder zwanzig Prozent innerhalb von drei Jahren zu beachten ist.

Kaution und Sicherheitsleistung

Die Mietkaution dient der Absicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Sie darf bei Wohnraum maximal drei Nettokaltmieten betragen und muss dem Mieter in drei gleichen Monatsraten zugestanden werden. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution zu marktüblichen Zinssätzen getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Die Kaution sichert nicht nur fällige, sondern auch künftige Ansprüche, etwa aus ausstehenden Betriebskostenabrechnungen. Bleibt die Kaution oder Teilzahlung aus und erreicht der Rückstand die zweifache Monatsmiete, kann der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution nach angemessener Überlegungsfrist zurückzahlen, sofern keine berechtigten Gegenforderungen bestehen.

Instandhaltung und Renovierung

Die gesetzliche Grundregel lautet, dass der Vermieter für alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten verantwortlich ist. Durch Formularklauseln können jedoch bestimmte Pflichten auf den Mieter übertragen werden. Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Die Übertragung dieser Arbeiten auf den Mieter ist grundsätzlich möglich, allerdings hat die Rechtsprechung strenge Anforderungen entwickelt. Unwirksam sind insbesondere starre Fristenregelungen, nach denen der Mieter unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf in festen Zeitabständen renovieren muss. Ebenso unzulässig sind Quotenklauseln oder Anfangs- und Endrenovierungsklauseln. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, darf dem Mieter die Renovierungspflicht nur mit angemessenem Ausgleich auferlegt werden, andernfalls ist die Klausel unwirksam.

Für Kleinreparaturen an Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, kann ebenfalls eine Kostentragungspflicht vereinbart werden. Damit sind Reparaturen an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Fenster- und Türverschlüssen gemeint. Eine wirksame Kleinreparaturklausel muss einen Höchstbetrag für die einzelne Reparatur festlegen, wobei die Rechtsprechung Beträge zwischen achtzig und einhundert Euro für zulässig hält. Zusätzlich sollte eine jährliche Obergrenze vereinbart werden, die bei etwa sechs bis acht Prozent der Jahreskaltmiete liegen darf. Übersteigt eine Reparatur diese Beträge, muss der Vermieter sie vollständig selbst tragen.

Tierhaltung

Die Frage der Tierhaltung führt häufig zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. Ein generelles Verbot jeglicher Tierhaltung ist unwirksam, da es den Mieter unangemessen benachteiligt. Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen oder Zierfische dürfen ohne Erlaubnis gehalten werden. Bei Hunden und Katzen kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Zulässig ist eine Klausel, die die Haltung solcher Tiere von der vorherigen Zustimmung des Vermieters abhängig macht. Der Vermieter muss dann nach billigem Ermessen entscheiden und dabei die Interessen beider Parteien sowie die Belange der anderen Hausbewohner abwägen. Ausnahmen gelten für Blinden- und Therapiehunde, die keiner Genehmigung bedürfen. Hält der Mieter unerlaubt ein Tier, kann der Vermieter die Entfernung verlangen und bei beharrlicher Weigerung sogar die Kündigung aussprechen.

Untervermietung

Grundsätzlich darf der Mieter die Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise an Dritte überlassen. Allerdings hat der Mieter bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, etwa bei Aufnahme eines Lebenspartners, Familienzuwachs oder zur Kostenentlastung nach Wegfall eines Mitbewohners. Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn die Wohnung überbelegt würde, die Person unzumutbar ist oder berechtigte Gründe entgegenstehen. Wird die Erlaubnis verweigert, obwohl ein berechtigtes Interesse besteht, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Der Vermieter kann für die Untervermietung einen angemessenen Zuschlag verlangen, wenn dadurch seine Aufwendungen steigen.

Kündigungsfristen und Vertragsdauer

Die ordentliche Kündigung durch den Mieter ist jederzeit mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende möglich. Für den Vermieter gelten gestaffelte Kündigungsfristen, die sich nach der Mietdauer richten. Bis zu fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate, bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren verlängert sie sich auf sechs Monate und bei mehr als acht Jahren auf neun Monate. Der Vermieter benötigt für die ordentliche Kündigung zudem ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf, schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters oder die Verhinderung einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.

Bei einem befristeten Mietvertrag muss bereits bei Vertragsschluss ein qualifizierter Befristungsgrund vorliegen und schriftlich vereinbart werden. Zulässige Gründe sind etwa der absehbare Eigenbedarf nach Ablauf der Frist, die geplante Grundstücksverwertung oder vorgesehene umfassende Modernisierungsmaßnahmen. Fehlt die Schriftform oder ein zulässiger Befristungsgrund, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die außerordentliche fristlose Kündigung ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Für den Vermieter kommt dies etwa bei erheblichem Zahlungsverzug oder schwerwiegenden Vertragsverstößen in Betracht. Bei Mietrückständen von mindestens zwei Monatsmieten besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht, ohne dass eine vorherige Abmahnung erforderlich wäre.

Hausordnung und Nutzungsregelungen

Viele Mietverträge verweisen auf eine Hausordnung, die das Zusammenleben im Mehrfamilienhaus regelt. Damit die Hausordnung für den Mieter verbindlich wird, muss sie dem Vertrag als Anlage beigefügt sein. Die Hausordnung kann Regelungen zur Treppenhausreinigung, zur Ruhezeiten, zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen oder zum Abstellen von Gegenständen enthalten. Allerdings dürfen die Regelungen nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder den Mieter unangemessen benachteiligen. Unzulässig wären etwa ein generelles Musikverbot, unverhältnismäßig lange Ruhezeiten oder die einseitige Verpflichtung nur bestimmter Mietergruppen zur Reinigung. Verstöße gegen die Hausordnung können nach vorheriger Abmahnung zur Kündigung berechtigen, wenn sie erheblich sind und trotz Abmahnung fortgesetzt werden.

Die gewerbliche oder freiberufliche Nutzung der Wohnung bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters, soweit sie über eine geringfügige Nebentätigkeit hinausgeht. Eine untergeordnete Nutzung, etwa ein häusliches Arbeitszimmer ohne Publikumsverkehr, ist üblicherweise erlaubnisfrei. Soll jedoch ein Betrieb mit erheblichem Kundenverkehr, Warenlagerhaltung oder Störungen für Mitbewohner ausgeübt werden, muss der Vermieter zustimmen. Eine unerlaubte gewerbliche Nutzung kann zur Abmahnung und bei Fortsetzung zur Kündigung führen.

Weitere wichtige Vertragsbestimmungen

Zu den ergänzenden Regelungen gehört die Festlegung, welche Gegenstände bei Wohnungsübergabe dem Mieter ausgehändigt werden. Dies betrifft insbesondere Schlüssel, wobei die Anzahl der Wohnungs-, Haus- und Kellerschlüssel dokumentiert werden sollte. Bei Verlust muss der Mieter gegebenenfalls die Kosten für eine Schließanlage tragen, wenn ein Sicherheitsrisiko besteht. Auch die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen sollte klar geregelt sein, etwa die Berechtigung zur Gartennutzung, die Verwendung eines Fahrradkellers, Trockenraums oder eines Dachbodens. Wird zusätzlich zur Wohnung eine Garage oder ein Stellplatz vermietet, empfiehlt es sich, hierfür einen separaten Mietvertrag abzuschließen. Dies verhindert, dass die Garage rechtlich unselbstständiger Bestandteil des Wohnraummietverhältnisses wird und ermöglicht getrennte Kündigungen.

Formularverträge und Individualvereinbarungen

In der Praxis werden überwiegend Formularmietverträge verwendet, die als allgemeine Geschäftsbedingungen zu qualifizieren sind. Für sie gelten die strengen Anforderungen der Paragrafen dreihundertfünf und folgende des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam, wobei an ihre Stelle die gesetzliche Regelung tritt. Anders verhält es sich bei Individualvereinbarungen, die beide Parteien in Vertragsverhandlungen frei aushandeln. An eine solche Individualvereinbarung werden hohe Anforderungen gestellt. Der Vermieter muss dem Mieter unmissverständlich zu erkennen geben, dass er zu Verhandlungen bereit ist und der Vertragsinhalt zur Disposition steht. Eine bloße Erläuterung vorformulierter Klauseln oder das Anbieten mehrerer Varianten zum Ankreuzen genügt nicht. Individualvereinbarungen sind erst dann unwirksam, wenn sie gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen oder sittenwidrig sind.