WEG-Verwalter haftet für eigenmächtige Geldanlage

Der Fall: Verwalter legt Rücklagen eigenmächtig an

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft musste vor Gericht ziehen, um ihre Rücklagengelder zurückzubekommen. Der bis Ende 2023 bestellte Verwalter hatte ohne Wissen und Beschlussfassung der Eigentümer erhebliche Summen aus der Erhaltungsrücklage entnommen und diese in festverzinsliche Anleihen mit mehrjähriger Laufzeit investiert. Konkret ging es um Beträge in fünfstelliger Höhe, die bei einer Finanzgesellschaft als "Rücklagenanleihe 2026" angelegt wurden.

Erst als die Eigentümergemeinschaft den Verwalter vorzeitig abberief und eine neue Verwaltung bestellte, kam das eigenmächtige Handeln ans Licht. Zusätzlich hatte sich der scheidende Verwalter noch kurz vor seinem Ausscheiden die Verwaltervergütung für die ersten sechs Monate des Folgejahres im Voraus ausgezahlt, obwohl er zu diesem Zeitpunkt bereits abberufen war.

Die rechtliche Bewertung: Klare Grenzen für Verwalterhandeln

Das Gericht stellte unmissverständlich klar, dass der Verwalter seine Befugnisse deutlich überschritten hatte. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz darf ein Verwalter nur solche Maßnahmen eigenständig treffen, die sowohl von untergeordneter Bedeutung sind als auch nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Diese beiden Voraussetzungen müssen immer gemeinsam vorliegen.

Die Anlage von Rücklagengeldern fällt grundsätzlich in den Aufgabenbereich des Verwalters. Allerdings gilt dies nur für übliche und sichere Anlageformen wie Tagesgeldkonten, Festgeldkonten oder Sparbücher. Diese müssen jederzeit oder mit kurzer Frist verfügbar sein, da Erhaltungsrücklagen ihrer Natur nach für notwendige Instandhaltungen bereitstehen müssen.

Was war das Problem mit der gewählten Anlageform?

Die vom Verwalter gewählte Anleihe wies gleich mehrere kritische Punkte auf. Die Laufzeit erstreckte sich über mehrere Jahre bis Ende 2026. Zwar sah die Anlage theoretisch ein Sonderkündigungsrecht vor, doch dieses war mit erheblichen finanziellen Nachteilen verbunden. Bei vorzeitiger Kündigung würde die Eigentümergemeinschaft nur 98 Prozent des angelegten Betrags zurückerhalten und müsste zusätzlich auf alle aufgelaufenen Zinsen verzichten. Die Kündigungsfrist betrug zudem sechs Monate zum Quartalsende.

Das Gericht bewertete diese Anlageform als unüblich und nicht ordnungsgemäß. Besonders schwer wog, dass die Gelder bei Bedarf nicht kurzfristig und vollständig zur Verfügung standen. Für solche ungewöhnlichen Anlageentscheidungen hätte der Verwalter zwingend einen Beschluss der Eigentümerversammlung einholen müssen.

Die Folgen: Verwalter muss für Schaden aufkommen

Das Gericht verurteilte den ehemaligen Verwalter zur vollständigen Rückzahlung der angelegten Gelder. Dabei stellte es klar, dass bereits durch die eigenmächtige Anlage in diese unübliche und langfristige Form ein Schaden für die Eigentümergemeinschaft entstanden war. Die Vermögenslage hatte sich objektiv verschlechtert, da die Gelder nicht mehr frei verfügbar waren und ein Verlustrisiko bestand.

Zusätzlich muss der Verwalter die zu Unrecht vereinnahmte Verwaltervergütung zurückerstatten sowie die entstandenen Anwaltskosten tragen. Das Gericht sah in seinem Verhalten sogar den Straftatbestand der Untreue erfüllt, da er die ihm eingeräumte Verfügungsbefugnis über fremdes Vermögen missbraucht hatte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Wohnungseigentümer zeigt dieses Urteil deutlich die Grenzen der Verwalterbefugnisse auf. Ein Verwalter ist kein Anlageberater und darf nicht nach eigenem Gutdünken über die Anlageform von Rücklagen entscheiden. Eigentümer sollten darauf achten, dass ihr Verwalter bei Geldanlagen transparent vorgeht und bei allem, was über normale Tagesgeld- oder kurzfristige Festgeldanlagen hinausgeht, die Eigentümerversammlung einbezieht.

Verwalter wiederum müssen sich ihrer Verantwortung bewusst sein. Die Pflicht zur mündelsicheren Anlage bedeutet, dass Sicherheit und jederzeitige Verfügbarkeit absolute Priorität haben. Spekulative oder langfristige Anlagen ohne Eigentümerbeschluss können nicht nur zur Schadensersatzpflicht führen, sondern sogar strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Das Urteil macht deutlich: Verwalter verwalten fremdes Vermögen und müssen dabei besondere Sorgfalt walten lassen. Im Zweifel gilt: Lieber einmal zu viel die Eigentümer fragen als einmal zu wenig.

Quelle: AG Böblingen, Urteil vom 28.01.2025 - 23 C 866/24 WEG