Wann Hausverkäufer wegen arglistiger Täuschung haften

Ein Wohnhaus, ein Gutachten – und geschwiegen wurde trotzdem

Ein Käuferpaar erwirbt ein älteres Wohnhaus für 320.000 Euro. Schon bei der Besichtigung macht es sich Sorgen: Der Keller könnte feucht sein. Verständlich, denn die Sanierung eines durchfeuchteten Kellers kostet schnell mehrere zehntausend Euro – Geld, das das Paar schlicht nicht hat. Also stellt es die naheliegende Frage: Gibt es Feuchtigkeitsprobleme im Keller?

Der Sohn der Verkäuferin, der die Besichtigungen leitet und die Kaufverhandlungen führt, verneint das. Was er dabei verschweigt: Ein vom Verkäufer beauftragter Gutachter hatte bereits zwei Jahre zuvor das Gegenteil festgestellt. Die Kellerwände waren nass. Die Fliesenfugen dunkel verfärbt. Der Feuchtigkeitsmesswert lag bei 91 Digits – ein eindeutiger Befund. In der Einliegerwohnung des Hauses hatte sich im Bereich bis zu einem Meter Höhe bereits Feuchtigkeit, darunter sogar Schimmel entwickelt.

Diese Stellungnahme liegt dem Sohn vor. Er kennt sie. Er gibt sie nicht heraus.

Was war der juristische Streitpunkt?

Nach dem Einzug entdeckt das Käuferpaar das tatsächliche Ausmaß der Schäden und ficht den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an – also wegen einer bewussten Irreführung, die zur Abgabe der Kauferklärung geführt hat. Es verlangt die vollständige Rückabwicklung: sein Geld zurück, das Haus zurück.

Die Verkäuferin sieht das anders. Erstens sei bei einem Keller aus dem Jahr 1922 schon gar kein Mangel feststellbar, weil altersbedingte Feuchtigkeit normal sei. Zweitens gelte ohnehin der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss – die sogenannte „gekauft wie gesehen"-Klausel, die Verkäufer typischerweise von der Mängelhaftung befreit. Das Landgericht Bochum gibt ihr recht und weist die Klage ab.

Das Oberlandesgericht Hamm sieht die Sache grundlegend anders.

Wie entschied das Gericht?

Das OLG Hamm hebt das erstinstanzliche Urteil auf und verurteilt die Verkäuferin zur vollständigen Rückzahlung der 320.000 Euro – Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks. Zusätzlich muss sie die vorgerichtlichen Anwaltskosten der Käufer in Höhe von rund 5.250 Euro übernehmen.

Die Begründung ist eindeutig: Der Sohn der Verkäuferin hat die Käufer arglistig getäuscht. Das Gericht stützt sich dabei auf § 123 Abs. 1 BGB, der die Anfechtung einer Willenserklärung erlaubt, wenn jemand zu deren Abgabe durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist.

Warum gilt der Gewährleistungsausschluss hier nicht?

Ein notarieller Haftungsausschluss schützt Verkäufer nur dann, wenn sie redlich handeln. Bei arglistiger Täuschung greift er nach § 444 BGB nicht. Das ist keine Besonderheit dieses Falls, sondern ein fester Rechtsgrundsatz: Wer lügt oder gezielt täuscht, kann sich nicht gleichzeitig auf „gekauft wie gesehen" berufen.

War es wirklich arglistige Täuschung?

Das Gericht bejaht das aus mehreren Gründen.

Erstens hat der Sohn eine direkte Frage nach Feuchtigkeitsproblemen schlicht verneint. Das war objektiv falsch. Denn er wusste von der Gutachterstellungnahme, hatte den Gutachter selbst bei den Messungen begleitet und kannte den Befund aus erster Hand. Das Gericht stellt klar: Der Verkäufer ist unabhängig von einer allgemeinen Aufklärungspflicht immer verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten. Das folgt aus dem Grundsatz von Treu und Glauben.

Zweitens hat der Sohn aktiv verharmlosende Formulierungen verwendet. Er erwähnte lediglich einen „tennisballgroßen Stockfleck" in der Einliegerwohnung und erklärte, ein Fachmann habe sich „die Sache" angeschaut. Damit suggerierte er, das Problem sei ein Einzelfall, abgeklärt, erledigt. Tatsächlich aber hatte der Gutachter flächendeckende Feuchte- und Schimmelschäden festgestellt. Das OLG Hamm hält solche bagatellisierenden Antworten für eigenständige Täuschungshandlungen – und beruft sich dabei ausdrücklich auf die Linie des Bundesgerichtshofs.

„Bagatellisierende Antworten können eine Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung begründen."

OLG Hamm, Urteil vom 23.03.2026

Drittens: Das Wissen des Sohnes wird der Mutter als Verkäuferin zugerechnet. Er trat nicht bloß als Türöffner auf, sondern führte eigenständig die Besichtigungen, die Gespräche und die Verhandlungen. In dieser Rolle gilt er als sogenannter Verhandlungsgehilfe nach § 166 Abs. 1 BGB analog – was bedeutet: Was er wusste und schwieg, muss sich die Verkäuferin wie eigenes Wissen anrechnen lassen.

Kausalität: Hätten die Käufer ohne die Täuschung gekauft?

Das Gericht bejaht auch den notwendigen Zusammenhang zwischen Täuschung und Kaufentscheidung. Das Käuferpaar hatte ausdrücklich erklärt, dass es in beengten finanziellen Verhältnissen lebt und deshalb so gezielt nach der Trockenheit des Kellers gefragt hatte. Größere Sanierungsarbeiten wären für es schlicht nicht finanzierbar gewesen. Wer eine solche Frage stellt, gibt gleichzeitig zu verstehen, dass die Antwort kaufentscheidend ist. Für den Sohn der Verkäuferin war das erkennbar – und er handelte dennoch.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Käufer sollten Sie wissen: Stellen Sie vor dem Kauf gezielte schriftliche Fragen zum Zustand der Immobilie – idealerweise per E-Mail oder in einer dokumentierten Form. Notieren Sie sich auch, was Ihnen mündlich bei Besichtigungen gesagt wird. Wenn Sie später herausfinden, dass Sie getäuscht wurden, beginnt die Anfechtungsfrist nach § 124 Abs. 1 BGB erst mit Kenntnis der Täuschung und beträgt ein Jahr. Handeln Sie dann schnell und lassen Sie sich anwaltlich beraten.

Als Verkäufer sollten Sie sich bewusst sein: Auch ein wirksamer Gewährleistungsausschluss schützt Sie nicht vor den Folgen arglistiger Täuschung. Das gilt nicht nur für Ihr eigenes Verhalten, sondern auch für das Ihrer Kinder, Lebenspartner oder anderer Personen, die in Ihrem Auftrag Besichtigungen leiten und Verhandlungen führen. Verschweigen ist keine sichere Strategie – es ist ein rechtliches Risiko. Offenlegen schützt.

Liegt Ihnen ein Gutachten oder ein Sachverständigenbericht zum Zustand der Immobilie vor, müssen Sie diesen nicht ungefragt übergeben – wohl aber, wenn der Käufer direkt nach dem betreffenden Umstand fragt. Und „der Keller ist trocken" zu sagen, obwohl ein Gutachter das Gegenteil festgestellt hat, ist keine erlaubte Vereinfachung. Es ist Arglist.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss schützt Verkäufer nicht, wenn sie den Käufer arglistig täuschen – § 444 BGB schließt diesen Schutz ausdrücklich aus.
• Verkäufer müssen direkte Fragen des Käufers zum Zustand der Immobilie vollständig und wahrheitsgemäß beantworten – unabhängig davon, ob sie eine allgemeine Aufklärungspflicht trifft.
• Verharmlosende oder unvollständige Antworten können bereits als arglistige Täuschung gewertet werden – auch wenn keine direkte Lüge ausgesprochen wird.
• Das Wissen einer Person, die Besichtigungen leitet und Verhandlungen führt, wird dem Verkäufer als Verhandlungsgehilfen vollständig zugerechnet (§ 166 BGB analog).
• Bei erfolgreicher Anfechtung wegen arglistiger Täuschung hat der Käufer Anspruch auf vollständige Rückabwicklung des Kaufvertrags und Erstattung der entstandenen Anwaltskosten (§ 812 BGB).

Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 23.03.2026, Az. 22 U 66/25