Verwaltungsbeirat prüft schlampig: Warum das die WEG teuer zu stehen kommt

Ein Überweisungskarussell mit Folgen

Zwei Wohnungseigentümergemeinschaften wurden von derselben Hausverwaltung betreut. Diese betrieb, wie sich später herausstellte, ein regelrechtes Überweisungskarussell: Gelder von Konten, die formal auf den Namen der Verwaltung liefen, aber wirtschaftlich den jeweiligen Gemeinschaften zuzuordnen waren, wurden ohne rechtlichen Grund zwischen verschiedenen Konten hin- und hergeschoben. Insgesamt ging es dabei um rund 3,6 Millionen Euro. 2021 meldete die Verwaltungsgesellschaft Insolvenz an.

Eine der beiden Wohnungseigentümergemeinschaften verlangte von der anderen die Rückzahlung einer Summe, die im Zuge dieses Karussells auf deren Konto gelandet war. Die Grundlage: ein bereicherungsrechtlicher Anspruch, weil das Geld ohne rechtlichen Grund transferiert worden war. Die beklagte Gemeinschaft berief sich jedoch auf Verjährung – und genau daran scheiterte die Klage am Ende.

Wann beginnt die Verjährungsfrist zu laufen?

Der Streit drehte sich um eine zentrale Frage: Wann hatte die klagende Gemeinschaft von ihrem Anspruch erfahren – oder hätte davon erfahren müssen? Nach § 199 BGB beginnt die dreijährige Verjährungsfrist nicht erst mit tatsächlicher Kenntnis, sondern schon dann, wenn grob fahrlässige Unkenntnis vorliegt.

Die Klägerin behauptete, erst 2022 vom Abfluss des Geldes erfahren zu haben. Damit wäre die 2024 eingereichte Klage noch rechtzeitig gewesen. Die Beklagte hielt dagegen: Der zuständige Verwaltungsbeirat habe die Jahresabrechnung für 2018 bereits 2019 geprüft – und hätte dabei den fehlenden Betrag bemerken müssen. Wer eine solche Prüfung nur oberflächlich durchführt, handelt grob fahrlässig, und dieses Versäumnis muss sich die Gemeinschaft zurechnen lassen.

Welchen Maßstab muss ein ehrenamtlicher Beirat erfüllen?

Genau hier setzte die Berufung an. Die Klägerin argumentierte, ein ehrenamtlich tätiges Beiratsmitglied dürfe nicht am Maßstab eines ordentlichen Kaufmanns gemessen werden, sondern allenfalls am Horizont eines Buchhaltungsunkundigen. Eine stichprobenartige Prüfung der Belege habe stattgefunden, das habe die Beweisaufnahme in erster Instanz auch bestätigt.

Das Landgericht Traunstein sah das anders und wies die Klage bereits ab. Die Prüfung der Abrechnung 2018 habe 2019 nur rund eine Stunde gedauert und sei nicht gründlich genug gewesen. Damit habe der Beirat grob fahrlässig gehandelt – mit der Folge, dass die Verjährungsfrist schon 2019 zu laufen begann und der Anspruch bei Klageerhebung 2024 längst verjährt war.

Wie entschied das OLG München?

Das OLG München bestätigte diese Einschätzung und wies die Berufung durch Beschluss zurück – ohne mündliche Verhandlung, weil der Senat einstimmig keine Erfolgsaussicht sah. Nach Auffassung des Gerichts reicht es für eine ordnungsgemäße Kontrolle nicht aus, lediglich die Schlüssigkeit der Jahresabrechnung zu prüfen. Der Beirat muss vielmehr nachvollziehen, ob sich die Kontenstände zu Jahresbeginn und Jahresende aus den ausgewiesenen Einnahmen und Ausgaben ergeben. Er muss außerdem kontrollieren, ob das Gemeinschaftsvermögen – insbesondere die Erhaltungsrücklage – tatsächlich ordnungsgemäß angelegt ist und ob der Bestand durch Kontoauszüge oder Sparbücher belegt wird.

Wörtlich hält der Senat fest:

„Grob fahrlässige Unkenntnis […] liegt vor, wenn der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Prüfung der Jahresabrechnung offensichtliche Unregelmäßigkeiten nicht erkennt, die bei ordnungsgemäßer Kontrolle auffallen mussten."

Dass der fehlende Betrag – bei einem Gesamtjahresvolumen von rund 32.500 Euro an umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten – bei sorgfältiger Prüfung sofort hätte auffallen müssen, war für das Gericht offensichtlich. Eine einstündige Kontrolle genügte diesem Maßstab nicht. Auch der Einwand, ehrenamtliche Beiratsmitglieder dürften nur nach dem Horizont eines Laien beurteilt werden, half der Klägerin nicht: Wer die Aufgabe des Verwaltungsbeirats übernimmt, muss die Kontenbelege tatsächlich einsehen und nicht nur die Plausibilität der Abrechnung abnicken.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Sitzen Sie selbst in einem Verwaltungsbeirat, sollten Sie die Jahresabrechnung nicht im Vorbeigehen abzeichnen. Nehmen Sie sich die Zeit, Kontoauszüge und Sparbücher tatsächlich mit den ausgewiesenen Zahlen abzugleichen. Prüfen Sie insbesondere, ob der Anfangs- und Endbestand der Konten zu den verbuchten Einnahmen und Ausgaben passt und ob die Rücklage in der ausgewiesenen Höhe tatsächlich vorhanden ist.

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes gilt: Das Wissen, das Ihr Beirat bei dieser Kontrolle erlangt – oder bei sorgfältiger Kontrolle hätte erlangen müssen –, wird der Gemeinschaft zugerechnet. Das kann im Ernstfall dazu führen, dass Ansprüche gegen Dritte verjähren, ohne dass die einzelnen Eigentümer davon überhaupt erfahren haben. Wer als Eigentümer sichergehen will, sollte in der Eigentümerversammlung gezielt nachfragen, wie gründlich der Beirat die Belege tatsächlich kontrolliert hat – und nicht nur, ob die Abrechnung „schlüssig" wirkte.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Grob fahrlässige Unkenntnis im Sinne von § 199 BGB liegt vor, wenn der Beirat offensichtliche Unregelmäßigkeiten bei der Jahresabrechnung übersieht, die bei ordnungsgemäßer Kontrolle auffallen müssten.
• Es genügt nicht, nur die Schlüssigkeit der Abrechnung zu prüfen – die zugrunde liegenden Kontenbelege müssen tatsächlich eingesehen werden.
• Der Beirat muss Kontenstände zu Jahresbeginn und Jahresende mit den ausgewiesenen Einnahmen und Ausgaben abgleichen und die Rücklage belegmäßig überprüfen.
• Auch ehrenamtlich tätige Beiratsmitglieder müssen diesen Sorgfaltsmaßstab erfüllen – der Status als Laie schützt nicht automatisch vor dem Vorwurf grober Fahrlässigkeit.
• Das Wissen der Beiratsmitglieder aus ihrer gesetzlichen Aufgabenwahrnehmung wird der gesamten Gemeinschaft zugerechnet, auch mit Auswirkung auf Verjährungsfristen.

Quelle: OLG München, Beschluss vom 24.06.2026, Az. 31 U 1110/26