Verspätete Mietzahlung trotz Abmahnung: Wann die fristlose Kündigung greift

Immer wieder zu spät: Was war passiert?

Eine Vermieterin hatte ihre Mieter bereits im August 2025 wegen wiederholt unpünktlicher Zahlungen gekündigt. Laut Mietvertrag war die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus fällig. Tatsächlich gingen die Zahlungen regelmäßig deutlich später ein.

In der Kündigung vom 2. August 2025 machte die Vermieterin ausdrücklich klar, dass sie auf pünktliche Zahlung besteht und weitere Verstöße nicht dulden werde. Das Verhalten der Mieter änderte sich daraufhin jedoch nicht. In den Folgemonaten gingen die Mietzahlungen erst am 14. August, 15. September, 21. Oktober und 13. November ein – also jeweils weit nach Ablauf der vertraglichen Frist.

Daraufhin sprach die Vermieterin am 6. November 2025 eine zweite fristlose Kündigung aus und erhob Räumungsklage. Noch vor der mündlichen Verhandlung erklärten beide Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt. Das Gericht hatte nun im Kostenbeschluss zu beurteilen, ob die Klage von Anfang an begründet gewesen wäre.

Mängel und Mieterhöhung: Durfte das die Verspätungen rechtfertigen?

Die Mieter hatten geltend gemacht, die Zahlungen seien auf vorhandene Mängel in der Wohnung zurückzuführen gewesen. Außerdem stehe im Raum, ob eine Mieterhöhung überhaupt wirksam war. Beides könne erklären, warum sie nicht den vollen Betrag fristgerecht überwiesen hätten.

Die Vermieterin hielt dagegen: Selbst wenn eine Mietminderung berechtigt gewesen wäre, hätte auch der geminderte Betrag pünktlich auf ihrem Konto eingehen müssen. Wer ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln geltend machen will, muss das aktiv und zu Beginn des Monats kommunizieren – bloße Zahlungsverspätung ist keine anerkannte Reaktion auf Wohnungsmängel.

Das Gericht gibt der Vermieterin Recht

Das Amtsgericht Essen folgte der Vermieterin vollständig. Die Räumungsklage wäre begründet gewesen; die Kosten des Rechtsstreits wurden den Mietern auferlegt.

Das Gericht stützte sich auf § 543 Abs. 1 BGB: Danach kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihr die Fortsetzung unter Berücksichtigung aller Umstände und Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht mehr zumutbar ist. Fortlaufende unpünktliche Mietzahlungen können einen solchen wichtigen Grund darstellen.

Entscheidend war die rechtliche Einordnung der ersten Kündigung vom 2. August 2025. Das Gericht wertete dieses Schreiben – unabhängig davon, ob es als Kündigung wirksam war – zumindest als Abmahnung. Die Vermieterin hatte darin unmissverständlich auf die vertragliche Zahlungspflicht hingewiesen und klargemacht, dass weitere Unpünktlichkeit Konsequenzen haben würde. Die Mieter wussten also, was auf dem Spiel stand.

„Bei Gesamtabwägung der Umstände wiegt die Vertragsverletzung insbesondere vor dem Hintergrund des vorher zumindest als Abmahnung zu wertenden Kündigungsschreibens vom 2.8.2025 so schwer, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses der Klägerin nicht mehr zumutbar war." (AG Essen)

Das Argument, Mängel oder eine streitige Mieterhöhung hätten die Verspätungen erklärt, ließ das Gericht nicht gelten. Es gab keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Mieter jemals zu Monatsbeginn ausdrücklich ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht hätten. Eine solche Vorgehensweise wäre zudem lebensfremd, so das Gericht.

Musste die Kündigung die Zahlungsdaten auflisten?

Eine weitere Frage war, ob die Kündigungsbegründung die genauen Zahlungsdaten hätte aufführen müssen. Nach § 569 Abs. 4 BGB muss der Vermieter bei einer Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen in der Regel die Zahlungseingänge der maßgeblichen Monate benennen – damit der Mieter nachvollziehen kann, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht, und sich gegebenenfalls verteidigen kann.

Im vorliegenden Fall war diese genaue Aufschlüsselung aber entbehrlich. Die Zahlungsdaten waren unstreitig, die Mieter konnten sie jederzeit per Blick in ihre eigenen Kontoauszüge nachprüfen. Und der betroffene Zeitraum zwischen der ersten Kündigung im August und der zweiten im November war so überschaubar, dass keine Verwirrung möglich war.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter sollten Sie bei wiederholt verspäteten Zahlungen strukturiert vorgehen. Sprechen Sie zunächst eine schriftliche Abmahnung aus – oder kündigen Sie ausdrücklich gestützt auf die Unpünktlichkeit und mit dem klaren Hinweis, dass Sie weiteres Zuwiderhandeln nicht dulden werden. Ändert sich das Zahlungsverhalten dann nicht, ist eine zweite fristlose Kündigung auf solidem rechtlichem Fundament. Führen Sie in der Kündigung die konkreten Zahlungseingänge der vergangenen Monate auf. Das erfüllt die gesetzliche Begründungspflicht und schützt Sie im Streitfall.

Als Mieter gilt: Auch wenn Sie Mängel in der Wohnung rügen oder eine Mieterhöhung für unwirksam halten, befreit Sie das nicht von pünktlicher Zahlung. Den Betrag, den Sie als geschuldet anerkennen, müssen Sie fristgerecht überweisen. Wer darüber hinaus ein Zurückbehaltungsrecht ausüben will, muss das klar und rechtzeitig gegenüber dem Vermieter kommunizieren. Stille Verspätung ist kein Rechtsbehelf.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Dauerhaft verspätete Mietzahlungen können einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen – auch ohne Mietrückstände.
• Eine erste Kündigung wegen Unpünktlichkeit wirkt zugleich als Abmahnung, wenn sie die Vertragspflicht benennt und auf Konsequenzen hinweist.
• Setzen Mieter das verspätete Zahlungsverhalten danach fort, ist eine zweite fristlose Kündigung jedenfalls gerechtfertigt.
• Mängel oder eine streitige Mieterhöhung rechtfertigen keine Zahlungsverspätung – auch ein geminderter Betrag ist pünktlich zu überweisen.
• Vermieter müssen in der Kündigungsbegründung grundsätzlich die Zahlungseingänge der relevanten Monate nennen; bei überschaubarer, unstreitiger Sachlage kann davon ausnahmsweise abgewichen werden.

Quelle: AG Essen, Beschluss vom 17.03.2026, Az. 138 C 288/25