Untervermietung an Studenten: Wann Vermieter zustimmen müssen

Der Fall: Familienwohnung oder Studenten-WG?

Eine vierköpfige Familie bewohnte jahrelang eine Vierzimmerwohnung in Berlin. Als die Eltern ein Reihenhaus im Umland erwarben und mit dem jüngeren Sohn dorthin umzogen, blieb der ältere Sohn, der an der Freien Universität Berlin studierte, als einziger ständiger Bewohner in der Wohnung zurück.

Die Eltern wollten ein Zimmer der Wohnung an einen Kommilitonen ihres Sohnes untervermieten und baten die Vermieterin um Erlaubnis. Diese verweigerte die Genehmigung mit der Begründung, dass die Mieter die Familienwohnung nicht zu einer Studenten-WG umfunktionieren dürften. Die Mieter reichten daraufhin Klage ein, um die Vermieterin zur vorläufigen Duldung der Untervermietung zu verpflichten.

Die zentrale Streitfrage: Mitgewahrsam entscheidend

Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Es ging davon aus, dass die Mieter ihren Gewahrsam an der Wohnung vollständig aufgegeben hätten, als sie in ihr Reihenhaus umzogen. Daher fehle ihnen der Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung nach § 553 BGB.

Das Landgericht Berlin kam in der Berufungsverhandlung jedoch zu einer anderen Einschätzung. Der entscheidende Punkt war die Frage, ob mindestens einer der Mieter weiterhin Mitgewahrsam an der Wohnung ausübte:

Ein Mitgewahrsam des Mieters ist dann anzunehmen, wenn er ein Zimmer für sich belegt, persönliche Gegenstände in der Wohnung lässt oder im Besitz von Schlüsseln ist.

Im vorliegenden Fall konnte die Mieterin glaubhaft machen, dass sie:

• Ein Zimmer für ihren persönlichen Gebrauch vorhielt
• Regelmäßig einmal wöchentlich (nach Chorproben) in der Wohnung übernachtete
• Ihren Zweitwohnsitz in der Wohnung angemeldet hatte
• Im Besitz von Wohnungsschlüsseln war

Die Entscheidung: Teilweise Untervermietung erlaubt

Das Landgericht Berlin entschied zugunsten der Mieter und verpflichtete die Vermieterin, die vorläufige Aufnahme eines Studenten als Untermieter in einem Zimmer zu dulden.

Das Gericht stellte klar:

1. Der Sohn der Mieter gilt nicht als "Dritter" im Sinne des § 540 BGB, da Familienmitglieder auch ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden dürfen.
2. Der Kommilitone hingegen ist "Dritter" im Sinne des § 553 BGB, für dessen Aufnahme eine Erlaubnis erforderlich ist.
3. Die Mieter haben ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, da sie dadurch die Wohnkosten reduzieren können.
4. Die bloße Befürchtung des Vermieters, die Wohnung könnte in eine Studenten-WG umfunktioniert werden, macht die Untervermietung nicht unzumutbar, solange mindestens ein Mieter weiterhin Mitgewahrsam ausübt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil enthält wichtige Grundsätze für Mieter, die Teile ihrer Wohnung untervermieten möchten:

1. Mitgewahrsam sichern: Wenn Sie einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten möchten, ist es wichtig, dass Sie selbst weiterhin Mitgewahrsam ausüben. Das bedeutet, Sie sollten:
   • Ein Zimmer für sich behalten
   • Regelmäßig in der Wohnung übernachten
   • Persönliche Gegenstände in der Wohnung lassen
   • Schlüssel behalten
2. Berechtigtes Interesse: Die Reduzierung von Wohnkosten ist ein anerkanntes berechtigtes Interesse für eine Untervermietung.
3. Grenze zur "Umwidmung": Sie dürfen eine Familienwohnung nicht vollständig in eine Studenten-WG umwandeln, wenn der Vermieter dem nicht zustimmt. Der Unterschied liegt im Detail: Solange Sie selbst die Wohnung noch regelmäßig nutzen, handelt es sich um eine zulässige Teilgebrauchsüberlassung.
4. Einstweilige Verfügung möglich: Wenn der Vermieter die Untervermietungserlaubnis verweigert, kann ein Antrag auf einstweilige Verfügung ein wirksames Mittel sein, um Ihre Rechte durchzusetzen.

Prüfen Sie Ihren individuellen Fall sorgfältig. Nicht jede Konstellation führt zum gleichen Ergebnis, und die Beweislast für das fortbestehende Mitgewahrsam liegt bei Ihnen als Mieter.

Fazit

Das Urteil stärkt die Rechte von Mietern, die aus wirtschaftlichen Gründen einen Teil ihrer Wohnung untervermieten möchten. Entscheidend ist, dass sie selbst weiterhin Mitgewahrsam ausüben und die Wohnung regelmäßig nutzen. Eine vollständige "Umwidmung" in eine Studenten-WG gegen den Willen des Vermieters ist hingegen nicht zulässig.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 18.10.2023 - 64 S 306/22