Umsatzmiete in der Gastronomie: Auch der Biergarten-Umsatz zählt!

Gaststätte mit Freischankfläche – ein teurer Streit

Die Mieter betrieben eine Gaststätte in München. Ihr Mietvertrag sah eine Umsatzmiete von 12 % des monatlichen Nettoumsatzes vor, mindestens jedoch eine feste Mindestmiete. Der Umsatzbegriff war im Vertrag breit definiert: Er umfasste sämtliche Einnahmen aus Werk- und Dienstleistungen, Warenverkäufen, Untermieten und allen sonstigen Einnahmen, die die Mieter aus oder in dem Mietobjekt betriebenen Geschäften erzielten.

Neben den Innenräumen bewirtschafteten die Mieter auch eine Freischankfläche auf öffentlichem Grund vor der Gaststätte. Diese Fläche war nicht Teil des Mietvertrags. Vielmehr nutzten die Mieter sie im Rahmen einer öffentlich-rechtlichen Sondernutzungserlaubnis, für die sie eine jährliche Gebühr an die Stadt zahlten. Für den Umbau der Außenfläche investierten sie erhebliche Summen.

Der Kern des Streits: Gehören Außenumsätze zur Umsatzmiete?

Die Mieter forderten von der Vermieterin – der Stadt München – die Rückzahlung von mehr als 600.000 Euro. Ihre Argumentation: Die auf der Freischankfläche erzielten Umsätze dürften bei der Umsatzmiete nicht berücksichtigt werden, da die Außenfläche kein Bestandteil des Mietvertrags sei.

Hinzu kam ein zweiter Streitpunkt: Während der Corona-Pandemie hatte der Gesetzgeber die Mehrwertsteuer auf Speisen vorübergehend von 19 % auf 7 % gesenkt. Da der Mietvertrag eine Umsatzmiete auf den Nettoumsatz vorsah – also auf den Gesamtumsatz abzüglich Mehrwertsteuer –, führte die niedrigere Steuer rechnerisch zu einem höheren Nettoumsatz. Die Mieter empfanden das als ungerecht: Sie sollten die steuerliche Entlastung doch selbst behalten dürfen und nicht anteilig an die Vermieterin weitergeben.

Mündliche Zusagen schützen nicht vor dem Vertragstext

Die Mieter beriefen sich auf ein Gespräch vor Vertragsschluss, bei dem ein Verhandlungsführer der Vermieterin angeblich erklärt habe, die Umsatzklausel beziehe sich nur auf Umsätze im Inneren der Gaststätte und das Take-away-Geschäft. Das Gericht konnte diese Behauptung jedoch nicht bestätigen.

Der als Zeuge vernommene Verhandlungsführer erinnerte sich zwar daran, mit dem Mieter zusammengesessen zu haben – an den konkreten Gesprächsinhalt konnte er sich aber nicht erinnern. Auch der Mieter selbst räumte ein, dass über die Freischankfläche und die dort erzielten Umsätze im Gespräch kein einziges Wort gefallen sei. Das Gericht zog daraus den einzig logischen Schluss: Wenn über Außenumsätze nicht gesprochen wurde, kann daraus keine Einschränkung des schriftlich vereinbarten Umsatzbegriffs abgeleitet werden.

Der schriftliche Vertrag hat Vorrang

Hier griff ein fundamentaler Grundsatz: Die über einen Vertrag errichtete Urkunde genießt die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit. Wer behauptet, dass der schriftliche Vertrag nicht den tatsächlichen Willen der Parteien widerspiegelt, muss das beweisen. Diese Beweislast lag bei den Mietern – und sie konnten sie nicht erfüllen.

Das Gericht betonte zudem: In drei Nachträgen zum Mietvertrag hatten die Mieter nie versucht, den Umsatzbegriff zu korrigieren. Spätestens beim dritten Nachtrag im Jahr 2020 hätte dazu Anlass bestanden, denn zu diesem Zeitpunkt zahlten die Mieter bereits eine Sondernutzungsgebühr für die Freifläche. Wer jahrelang schweigt, obwohl er angeblich eine andere Vereinbarung getroffen hat, dem nimmt das Gericht die Geschichte schlicht nicht ab.

Freischankfläche ist wirtschaftliche Grundlage des Betriebs

Das Gericht stellte klar: Der Umsatzbegriff im Mietvertrag ist eindeutig und transparent im Sinne des § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB. Er erfasst alle Einnahmen aus oder in dem Mietobjekt betriebenen Geschäften. Die Bewirtschaftung der Freischankfläche erfolgt unmittelbar aus der Gaststätte heraus. Das Servicepersonal nimmt die Bestellungen entgegen, die Speisen und Getränke werden aus der Küche und der Bar im Mietobjekt geliefert. Die Außenfläche ist also keine eigenständige Einheit, sondern eine Erweiterung des gastronomischen Betriebs.

Besonders aufschlussreich war die Aussage des Mieters selbst: Die Freifläche sei so begehrt gewesen, dass das Objekt ohne sie uninteressant gewesen wäre. Gleichzeitig habe er sie aber nicht in seine Umsatzprognose für die Mietpreisfindung einbezogen. Das Gericht konnte nicht nachvollziehen, warum eine für die Wirtschaftlichkeit so entscheidende Fläche ausgerechnet bei der Umsatzmiete ausgeklammert werden sollte.

Doppelte Zahlung? Kein Verstoß gegen Treu und Glauben

Die Mieter argumentierten, sie würden doppelt zur Kasse gebeten: einmal über die Sondernutzungsgebühr an die Stadt und zusätzlich über die Umsatzmiete. Das Gericht wies dieses Argument zurück. Die Freischankfläche ist nicht Gegenstand des Mietvertrags. Die Umsatzmiete knüpft an die aus den Mieträumen heraus erzielten Erlöse an. Die Sondernutzungsgebühr ist eine öffentlich-rechtliche Abgabe für die Nutzung öffentlichen Grunds. Das sind zwei verschiedene Dinge.

MwSt-Senkung: Kein Recht, den Steuervorteil einzusacken

Beim zweiten Streitpunkt ging es um die Auswirkungen der Corona-bedingten Mehrwertsteuersenkung. Auch hier unterlagen die Mieter. Das Gericht stellte fest: Die Berechnungsformel im Vertrag ist eindeutig. Die Umsatzmiete bemisst sich nach dem Nettoumsatz – also dem Gesamtumsatz abzüglich Mehrwertsteuer. Sinkt der Steuersatz, steigt automatisch der Nettoumsatz. Das ist keine Regelungslücke, sondern die logische Konsequenz der Vertragsklausel.

Die Vermieterin nimmt stets mit der gleichen Quote an den nach Steuern verbleibenden Umsatzerlösen teil. Das ist eine wirtschaftlich ausgewogene Verteilung der Chancen und Risiken.

Das Gericht wies darauf hin, dass sich die Parteien bewusst für den Nettoumsatz als Bezugsgröße entschieden hatten. Aus damaliger Sicht – vor dem Hintergrund stetiger Umsatzsteuererhöhungen – war das sogar ein Vorteil für die Mieter: Bei steigender Steuer sinkt der Nettoumsatz und damit die Umsatzmiete. Dass die Klausel bei einer Steuersenkung auch zugunsten der Vermieterin wirkt, ist die Kehrseite derselben Medaille. Den Mietern verblieben immerhin 88 % des Steuervorteils – und damit der Löwenanteil.

Kein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Corona

Auch der Versuch, über § 313 BGB eine Vertragsanpassung wegen der pandemiebedingten Umstände zu erreichen, scheiterte. Das Gericht betonte: Mit einer Umsatzmiete teilen die Parteien Risiken und Chancen. Die Vermieterin trug über die Umsatzmiete das Risiko des pandemiebedingten Umsatzrückgangs mit und verzichtete sogar auf die Mindestmiete. Dass sie nun auch am Steuervorteil partizipiert, macht das Festhalten am Vertrag nicht unzumutbar.

Zudem habe der Gesetzgeber den Gastronomen keine Vorgaben gemacht, wie sie den Steuervorteil verwenden sollen. Eine Pflicht zur Weitergabe an die Verbraucher existiert ebenso wenig wie ein Verbot, Vertragspartner am Vorteil teilhaben zu lassen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Gewerbemieter mit Umsatzmietvertrag sollten Sie die Definition des Umsatzbegriffs in Ihrem Vertrag genau prüfen. Achten Sie darauf, ob Außenumsätze, Nebengeschäfte oder Umsätze aus angrenzenden Flächen ausdrücklich ein- oder ausgeschlossen sind. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Absprachen – was nicht im Vertrag steht, existiert rechtlich gesehen nicht.

Wenn Sie eine Freischankfläche betreiben oder planen, klären Sie vor Vertragsschluss schriftlich, ob die dort erzielten Umsätze in die Berechnung einfließen. Eine nachträgliche Korrektur wird schwierig, wie dieser Fall eindrucksvoll zeigt.

Aus Vermietersicht bestätigt das Urteil, dass eine weit gefasste Umsatzdefinition im Mietvertrag durchaus Bestand hat, solange sie klar und verständlich formuliert ist. Die Umsatzklausel muss lediglich dem Transparenzgebot genügen – eine inhaltliche Angemessenheitskontrolle findet bei Preisvereinbarungen nicht statt.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Frage der Mehrwertsteuer: Ist Ihre Umsatzmiete auf den Nettoumsatz bezogen, profitiert der Vermieter automatisch von Steuersenkungen. Ist der Bruttoumsatz die Bezugsgröße, bleibt der Steuervorteil beim Mieter. Das kann bei der Vertragsgestaltung den Ausschlag geben.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine Umsatzmiete erfasst auch Einnahmen von Freischankflächen, wenn der Mietvertrag sämtliche Umsätze aus dem Mietobjekt betriebenen Geschäften einbezieht – selbst wenn die Außenfläche nicht mitvermietet ist.
• Mündliche Zusagen, die vom schriftlichen Vertrag abweichen, müssen bewiesen werden. Der schriftliche Vertrag genießt die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit.
• Eine Mehrwertsteuersenkung erhöht bei Nettoumsatz-Klauseln automatisch die Umsatzmiete – das ist keine Regelungslücke und kein Grund für eine Vertragsanpassung.
• Die Zahlung einer öffentlich-rechtlichen Sondernutzungsgebühr für eine Freifläche schließt die Berücksichtigung der Außenumsätze bei der Umsatzmiete nicht aus.
• Wer wirtschaftliche Entscheidungen trifft und sich erst Jahre später über deren Folgen beschwert, hat vor Gericht schlechte Karten.

Quelle: LG München I, Urteil vom 27.01.2026, Az. 34 O 9633/24