Tiefgarage mangelhaft: Wann Käufer trotzdem Eigentum verlangen können

Der Fall: Hochwertige Wohnanlage mit Problemgarage

In einer gehobenen Wohnanlage erwarben mehrere Käufer Eigentumswohnungen mit zugehörigen Tiefgaragenstellplätzen. Die notariellen Kaufverträge sahen Abschlagszahlungen nach Baufortschritt vor, wobei die letzte Rate von 3,5 Prozent erst nach vollständiger Fertigstellung fällig werden sollte. Zusätzlich war eine Erfüllungssicherheit von 5 Prozent vereinbart.

Nach dem Einzug stellten die Erwerber fest, dass die Tiefgarage erhebliche Probleme aufwies. Die Einfahrt war so schmal, dass bereits Mittelklassefahrzeuge nicht ohne aufwendiges Rangieren hineingelangten. Bei Simulationsfahrten mit einem durchschnittlichen PKW kam es sogar zu Kollisionen mit der Toreinfahrt. Zusätzlich ragten Stützen in die Fahrgasse hinein und verringerten deren Breite unter das vorgeschriebene Mindestmaß.

Der Streit um Kaufpreis und Grundbucheintragung

Die Käufer rügten die Mängel und hielten einen Teil des Kaufpreises zurück. Sie forderten dennoch die Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch. Der Bauträger hingegen verweigerte die Zustimmung zur Eigentumsumschreibung mit dem Argument, der vollständige Kaufpreis sei noch nicht gezahlt worden.

Die Verträge enthielten eine sogenannte Vorlagesperre, wonach der Notar die Eigentumsumschreibung erst veranlassen durfte, wenn der Verkäufer zustimmte oder der Käufer die vollständige Kaufpreiszahlung nachwies. Der Bauträger berief sich auf diese Klausel und machte mit einer Widerklage die noch offenen Kaufpreisforderungen geltend.

Keine konkludente Abnahme durch bloße Nutzung

Der Bauträger argumentierte, die Käufer hätten die Tiefgarage durch ihre Nutzung stillschweigend abgenommen. Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Ob in der Ingebrauchnahme eines Bauwerks eine konkludente Abnahme liegt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Hier sprach ein entscheidender Umstand dagegen: Der Bauträger selbst hatte den Käufern schriftlich mitgeteilt, dass durch eine Nutzung der Garage keine Abnahme dokumentiert werde und er sich auf eine solche nicht berufen werde.

Wer als Bauträger selbst erklärt, dass die Nutzung keine Abnahme darstellt, kann sich später nicht auf das Gegenteil berufen.

Die Käufer hatten zudem zu keinem Zeitpunkt von ihren Mängelrügen Abstand genommen, sondern im Gegenteil Klage auf Beseitigung der Mängel erhoben.

Wesentliche Mängel der Tiefgarage bestätigt

Das Gericht stellte fest, dass die Tiefgarage wesentliche Mängel aufwies. Zur üblichen Beschaffenheit einer Tiefgarage bei hochwertigen Objekten gehört, dass sie mit Mittelklassefahrzeugen ohne größere Beschränkungen genutzt werden kann. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften der Sonderbauverordnung geben hierfür Anhaltspunkte für die erforderliche Dimensionierung.

Die geringe Breite der Toreinfahrt schränkte die Nutzbarkeit erheblich ein. Tiefgaragen werden von einer Vielzahl von Nutzern befahren, und ein zügiges Ein- und Ausfahren ist aus Sicherheitsgründen notwendig. Rangieren im Einfahrtsbereich stellt eine erhebliche Einschränkung gegenüber der üblichen Nutzung dar und kann eine Gefahrenquelle sein.

Auch die in die Fahrgasse ragenden Stützen begründeten einen Mangel. Die vorgeschriebene Mindestbreite der Fahrgasse ist über die gesamte Strecke einzuhalten, nicht nur punktuell oder weitgehend. Stützen, die in die Fahrgasse ragen und deren Breite unter das Mindestmaß verringern, entsprechen nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Herstellung.

Wann der Bauträger die Eigentumsübertragung nicht verweigern darf

Das Gericht entschied, dass den Käufern trotz nicht vollständiger Kaufpreiszahlung ein Anspruch auf Zustimmung zur Eigentumsumschreibung zusteht. Es stützte sich dabei auf zwei zentrale Rechtsgedanken.

Erstens verhindert der Bauträger treuwidrig den Eintritt der Bedingung für die Fälligkeit des Eigentumsanspruchs, wenn er durch mangelhafte Leistung selbst die Ursache dafür setzt, dass der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt wird. Soweit das Zurückbehaltungsrecht der Erwerber den Restbetrag abdeckt, besteht der Anspruch auf Auflassung.

Wenn der Bauträger für die Mängel verantwortlich ist, darf er die Eigentumsübertragung nicht wegen des zurückbehaltenen Kaufpreises verweigern.

Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts richtet sich vor der Abnahme nach den voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zuzüglich eines angemessenen Druckzuschlags. Beide Parteien gingen übereinstimmend davon aus, dass ein Umbau der Tiefgarage Kosten im hohen sechsstelligen Bereich verursachen würde. Die rückständigen Kaufpreisforderungen lagen damit deutlich unter dem berechtigten Einbehalt.

Zweitens kann die Verweigerung der Gegenleistung nach dem Gesetz auch dann treuwidrig sein, wenn der rückständige Teil verhältnismäßig geringfügig ist. Die Gerichte nehmen eine solche Geringfügigkeit bei Restkaufpreisforderungen von unter 10 Prozent des Kaufpreises an. Bei dieser Berechnung sind Sicherungseinbehalte nicht als Rückstand anzusehen, da sie der Sache nach vom Bauträger zu stellende Sicherheiten darstellen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Käufer von Bauträgerobjekten bedeutet diese Entscheidung eine Stärkung ihrer Rechtsposition. Wer berechtigterweise wegen Mängeln einen Teil des Kaufpreises zurückhält, muss nicht befürchten, dass ihm deshalb die Eigentumsübertragung auf unbestimmte Zeit verweigert wird.

Besonders wichtig: Die Verantwortung für die mangelfreie Herstellung liegt beim Bauträger. Er hat es in der Hand, durch ordnungsgemäße Leistung die Voraussetzungen für die vollständige Kaufpreiszahlung zu schaffen. Die Käufer hingegen haben keinen Einfluss auf die Bauausführung. Die Zurückbehaltung des Kaufpreises ist oft ihr einziges wirksames Druckmittel, um den Bauträger zur Mängelbeseitigung anzuhalten.

Auch für Eigentümer, die ihre Wohnung weiterverkaufen möchten, ist die Entscheidung relevant. Erst mit der Grundbucheintragung können sie vollständig über ihr Eigentum verfügen. Eine jahrelange Verzögerung der Eigentumsumschreibung durch den Bauträger kann erhebliche wirtschaftliche Nachteile verursachen.

Für Bauträger folgt aus dem Urteil die Mahnung, Mängel zügig zu beseitigen. Wer über Jahre hinweg wesentliche Mängel nicht behebt, kann sich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, um die Eigentumsübertragung zu blockieren. Im entschiedenen Fall waren seit der ersten Mängelrüge bereits acht Jahre vergangen, ohne dass eine Beseitigung erfolgt oder auch nur absehbar war.

Grundsätze des Urteils

• Die bloße Nutzung einer Tiefgarage begründet nicht automatisch eine konkludente Abnahme, insbesondere wenn Mängel gerügt werden und der Bauträger selbst die Nutzung ohne Abnahmefolgen gestattet hat.
• Tiefgaragen müssen bei hochwertigen Objekten mit Mittelklassefahrzeugen ohne größere Einschränkungen nutzbar sein.
• Die vorgeschriebene Mindestbreite von Fahrgassen ist über die gesamte Strecke einzuhalten, nicht nur punktuell.
• Der Bauträger darf die Eigentumsübertragung nicht verweigern, wenn die unvollständige Kaufpreiszahlung auf von ihm zu vertretenden Mängeln beruht.
• Bei Restkaufpreisforderungen unter 10 Prozent ist die Verweigerung der Eigentumsumschreibung in der Regel treuwidrig.

OLG Köln, Beschluss vom 17.12.2025 – 11 U 7/24