Streit über die Gemeinschaftsordnung? So können Eigentümer Klarheit schaffen

Worum ging es in dem Fall?

Eine Wohnungseigentumsanlage bestand aus drei Wohnblöcken und 110 Tiefgaragenstellplätzen. In der Nachbarschaft standen zahlreiche Reihenhäuser, deren Eigentümer teilweise über Tiefgaragenstellplätze auch Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (kurz: GdWE) waren. So verhielt es sich auch bei den Klägern – sie besaßen lediglich einen Tiefgaragenstellplatz und waren nur deshalb Teil der GdWE.

Der Streit entzündete sich an einem Kinderspielplatz auf dem Gemeinschaftsgrundstück. Eine Sanierung stand an, und die Frage war: Wer zahlt? Die Gemeinschaftsordnung enthielt dazu eine eigene Kostenregel. Danach sollten bestimmte Kosten – darunter die für den Spielplatz – allein von den „Miteigentümern der Tiefgarage" getragen werden. Der jeweilige Kostenanteil wurde anhand der Wohn- und Nutzfläche der Reihenhäuser und Wohnungen berechnet.

Was war das Problem mit der Kostenregel?

Die Kläger hielten diese Sonderregel für unwirksam. Und tatsächlich hatte die Klausel gleich mehrere Schwachstellen. Es war schon unklar, nach welchen Vorgaben die relevanten Wohn- und Nutzflächen überhaupt ermittelt werden sollten. Die Flächen standen nicht fest, und für eine Vermessung der nicht zur GdWE gehörenden Reihenhäuser fehlte der Gemeinschaft schlicht die Zuständigkeit. Hinzu kam: Nicht alle Reihenhäuser waren überhaupt schon gebaut. Kurzum – die Regelung ließ sich in der Praxis gar nicht umsetzen.

Die Kläger wollten deshalb gerichtlich feststellen lassen, dass stattdessen die allgemeine Kostenregel der Gemeinschaftsordnung gilt. Danach trägt jeder Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile – so wie es auch das Gesetz in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG als Grundregel vorsieht.

Gegen wen richtet sich eine solche Klage?

Genau hier lag die spannende Rechtsfrage. In der juristischen Literatur war umstritten, ob eine Feststellungsklage über Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung gegen die GdWE oder gegen die übrigen Wohnungseigentümer persönlich zu richten ist.

Für die eine Seite sprach, dass es sich bei der Gemeinschaftsordnung um eine Vereinbarung zwischen den Eigentümern handelt. Dann müssten konsequenterweise auch die anderen Eigentümer verklagt werden. Für die Gegenseite sprach, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums seit der WEG-Reform 2020 (dem sogenannten Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, kurz WEMoG) ausschließlich Sache der GdWE ist – und Streit über Kostenregeln letztlich Streit über die Verwaltungspraxis.

Wie hat der BGH entschieden?

Der BGH stellte klar: Die GdWE ist die richtige Beklagte. Seit dem WEMoG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis ausschließlich der GdWE (§ 18 Abs. 1 WEG). Der Begriff „Verwaltung" ist dabei weit zu verstehen. Er umfasst jede Entscheidung und Maßnahme, die sich auf das Gemeinschaftseigentum oder das Gemeinschaftsvermögen bezieht.

Dieser Paradigmenwechsel durch die WEG-Reform muss nach Ansicht des BGH auch bei der Frage berücksichtigt werden, wer bei Streitigkeiten über die Gemeinschaftsordnung der richtige Klagegegner ist. Die Bündelung beim Verband vereinfacht das Verfahren erheblich – schwer handhabbare Prozesse mit einer Vielzahl von Beteiligten werden vermieden.

Wirkt das Urteil auch für unbeteiligte Eigentümer?

Ein zentraler Punkt der Entscheidung: Ja, das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer – auch diejenigen, die am Prozess gar nicht beteiligt waren. Der BGH stützt das auf eine analoge Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG. Diese Vorschrift ordnet die Rechtskrafterstreckung eigentlich nur für Beschlussklagen an. Der BGH erkannte aber eine planwidrige Regelungslücke: Der Gesetzgeber habe offenbar übersehen, dass dieselbe Problematik auch bei Feststellungsklagen über die Gemeinschaftsordnung besteht.

Könnten unbeteiligte Eigentümer in einem späteren Prozess eine abweichende Auslegung geltend machen, würde das der zwingenden Einheitlichkeit der Gemeinschaftsordnung widersprechen.

Dieses Ergebnis hielt der BGH für „ersichtlich nicht gewollt" – und schloss die Lücke durch die Analogie.

Gibt es eine Alternative zur Feststellungsklage?

Der BGH eröffnete in seinem Urteil noch einen weiteren Weg: Neben der Feststellungsklage kann ein Eigentümer sein Ziel auch mit einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erreichen. Die Eigentümer haben nämlich die Kompetenz, per Mehrheitsbeschluss festzulegen, welche Auslegung der Gemeinschaftsordnung für die künftige Verwaltungspraxis gelten soll. Findet ein solcher Antrag in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit, kann das Gericht den Beschluss ersetzen.

Beide Wege – Feststellungsklage und Beschlussersetzungsklage – stehen gleichberechtigt nebeneinander. Keiner ist als vorrangig anzusehen.

Und die Kostenregel selbst?

Die umstrittene Klausel in der Gemeinschaftsordnung war nach Auffassung aller Instanzen unwirksam – weil sie unbestimmt, unvollständig und praktisch nicht durchführbar war. Da auch eine ergänzende Auslegung wegen der Vielzahl denkbarer Alternativen ausschied, galt die allgemeine Kostenregel: Die Kosten für den Spielplatz und die weiteren Flächen sind nach Miteigentumsanteilen von allen Eigentümern zu tragen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Wohnungseigentümer sollten Sie wissen: Wenn in Ihrer Gemeinschaft Streit darüber herrscht, was die Gemeinschaftsordnung regelt oder ob einzelne Klauseln überhaupt wirksam sind, müssen Sie das nicht einfach hinnehmen. Sie können eine gerichtliche Klärung herbeiführen – und zwar gegen die GdWE, nicht gegen jeden einzelnen Miteigentümer. Das macht das Verfahren deutlich einfacher und günstiger.

Besonders wichtig: Das Urteil bindet dann alle Eigentümer, auch die unbeteiligten. Der Streit ist damit endgültig geklärt. Niemand kann später mit einer abweichenden Auslegung um die Ecke kommen.

Prüfen Sie Ihre Gemeinschaftsordnung kritisch. Gerade Kostenverteilungsklauseln sind häufig fehlerhaft formuliert – sei es, weil sie unklar sind, sich auf nicht feststellbare Größen beziehen oder schlicht nicht umsetzbar sind. Wenn eine solche Klausel unwirksam ist, greift automatisch die gesetzliche Grundregel: Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

Auch als Verwalter sollten Sie aufhorchen. Bei unklaren Regelungen in der Gemeinschaftsordnung können Sie die Eigentümer darauf hinweisen, dass eine gerichtliche Klärung – per Feststellungsklage oder Beschlussersetzungsklage – für alle Beteiligten Rechtssicherheit schafft.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Auch nach der WEG-Reform kann jeder Wohnungseigentümer per Feststellungsklage gerichtlich klären lassen, welche konkreten Rechte und Pflichten sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben.
• Die GdWE ist die richtige Beklagte für eine solche Feststellungsklage – nicht die übrigen Wohnungseigentümer.
• Das Feststellungsurteil wirkt in analoger Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Eigentümer, auch wenn sie nicht am Prozess beteiligt waren.
• Alternativ zur Feststellungsklage steht den Eigentümern auch die Beschlussersetzungsklage offen, um Streit über die Auslegung oder Wirksamkeit der Gemeinschaftsordnung verbindlich zu lösen.
• Unbestimmte, unvollständige oder nicht durchführbare Kostenklauseln in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam – es gilt dann die gesetzliche Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen.

Quelle: BGH, Urteil vom 27.02.2026, Az. V ZR 98/25